99年产权的老房子贬值其实算作一个伪命题从乐观的角度来看，Jurong East最新的二手房房是J Gateway .2019年至今的二手均价是1730psf. 如果发展商20%毛利来反推，开发成本价格是1440psf。目前市场的开发成本是500psf。也就是说对等低点如果有一块地出售，那么地价940psf是有可能的。而这块地本身是2012年发展商705块买下来。 假设parc oasis （地契1991年开始)旁边能卖掉一样的地价(实际要低一些，毕竟位置差一些)。 那么2012年的时候，PO 剩余年限78年。按照政府的土地top up表格，计算705/0.96x90%= 660psf.也就是发展商660psf买下所有单位，就相当于705块买下整块地（不考虑增加容积率，而是一呎换一呎重建) 如果是2020年，PO剩余年限70年，按照940地价计算 940/0.96x86% = 812psf。换句话说，发展商以每呎812买下PO所有单位，就相当于940 psf买下整块地。 2012年 parc oasis 的二手房价平均850psf 对比地价660psf 128% 28%溢价 2019-2020 parc oasis的二手房价平均是914 对比地价812 psf 112% 12%溢价 可以预见这个比例 会持续下降。最终，房价低于“地价”。但是实际房价的实际数字却在增长。 根本原因在于地价上涨而99年贬值并非线性的。 当然 实际还有其他一些因素。这里只是深入浅出说一下。 附 (more...)