【房】老房子
经常听说二十年的房子买了以后不好卖。最近在看房子，看到parc oasis快三十年了，尺价900多。十年前是700多，那时也有人在说都二十年了怕以后不好出手。怎么现在快三十年了反而更贵了？
该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2020-09-11 22:00:07。
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【房】老房子
因为此盘一直处于enbloc的边缘
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这个小区看好很久了
可以买个2房，自住出租都行。
钱贬值了
看看平均工资，然后换算成时间，就是不吃不喝工作多久可以买的起。
99年产权的老房子贬值其实算作一个伪命题
从乐观的角度来看，Jurong East最新的二手房房是J Gateway .2019年至今的二手均价是1730psf. 如果发展商20%毛利来反推，开发成本价格是1440psf。目前市场的开发成本是500psf。也就是说对等低点如果有一块地出售，那么地价940psf是有可能的。而这块地本身是2012年发展商705块买下来。 假设parc oasis （地契1991年开始)旁边能卖掉一样的地价(实际要低一些，毕竟位置差一些)。 那么2012年的时候，PO 剩余年限78年。按照政府的土地top up表格，计算705/0.96x90%= 660psf.也就是发展商660psf买下所有单位，就相当于705块买下整块地（不考虑增加容积率，而是一呎换一呎重建) 如果是2020年，PO剩余年限70年，按照940地价计算 940/0.96x86% = 812psf。换句话说，发展商以每呎812买下PO所有单位，就相当于940 psf买下整块地。 2012年 parc oasis 的二手房价平均850psf 对比地价660psf 128% 28%溢价 2019-2020 parc oasis的二手房价平均是914 对比地价812 psf 112% 12%溢价 可以预见这个比例 会持续下降。最终，房价低于“地价”。但是实际房价的实际数字却在增长。 根本原因在于地价上涨而99年贬值并非线性的。 当然 实际还有其他一些因素。这里只是深入浅出说一下。
附赠政府公布的99年产权价值表格。发展商拆迁top up lease会根据这个来。细节其实我也没有完全搞明白。
99年产权的老房子贬值其实算作一个伪命题从乐观的角度来看，Jurong East最新的二手房房是J Gateway .2019年至今的二手均价是1730psf.
如果发展商20%毛利来反推，开发成本价格是1440psf。目前市场的开发成本是500psf。也就是说对等低点如果有一块地出售，那么地价940psf是有可能的。而这块地本身是2012年发展商705块买下来。
假设parc oasis （地契1991年开始)旁边能卖掉一样的地价(实际要低一些，毕竟位置差一些)。
那么2012年的时候，PO 剩余年限78年。按照政府的土地top up表格，计算705/0.96x90%= 660psf.也就是发展商660psf买下所有单位，就相当于705块买下整块地（不考虑增加容积率，而是一呎换一呎重建)
如果是2020年，PO剩余年限70年，按照940地价计算 940/0.96x86% = 812psf。换句话说，发展商以每呎812买下PO所有单位，就相当于940 psf买下整块地。
2012年 parc oasis 的二手房价平均850psf 对比地价660psf 128% 28%溢价
2019-2020 parc oasis的二手房价平均是914 对比地价812 psf 112% 12%溢价
可以预见这个比例 会持续下降。最终，房价低于“地价”。但是实际房价的实际数字却在增长。
根本原因在于地价上涨而99年贬值并非线性的。
当然 实际还有其他一些因素。这里只是深入浅出说一下。
附
(more...)
补充一下
纸面房价地价在增长。
最深层次的原因是货币在贬值。
最深层次的原因是货币在贬值。
我家房子还是80年代的呢
99年产权的老房子贬值其实算作一个伪命题从乐观的角度来看，Jurong East最新的二手房房是J Gateway .2019年至今的二手均价是1730psf.
如果发展商20%毛利来反推，开发成本价格是1440psf。目前市场的开发成本是500psf。也就是说对等低点如果有一块地出售，那么地价940psf是有可能的。而这块地本身是2012年发展商705块买下来。
假设parc oasis （地契1991年开始)旁边能卖掉一样的地价(实际要低一些，毕竟位置差一些)。
那么2012年的时候，PO 剩余年限78年。按照政府的土地top up表格，计算705/0.96x90%= 660psf.也就是发展商660psf买下所有单位，就相当于705块买下整块地（不考虑增加容积率，而是一呎换一呎重建)
如果是2020年，PO剩余年限70年，按照940地价计算 940/0.96x86% = 812psf。换句话说，发展商以每呎812买下PO所有单位，就相当于940 psf买下整块地。
2012年 parc oasis 的二手房价平均850psf 对比地价660psf 128% 28%溢价
2019-2020 parc oasis的二手房价平均是914 对比地价812 psf 112% 12%溢价
可以预见这个比例 会持续下降。最终，房价低于“地价”。但是实际房价的实际数字却在增长。
根本原因在于地价上涨而99年贬值并非线性的。
当然 实际还有其他一些因素。这里只是深入浅出说一下。
附
(more...)
好专业的分析
不过没太看懂，是说地价继续涨就会高过房价，所以房价也会跟着纸面增值？
这个以前解释过
房产的两个价值：
一个是房屋价值，显性的，折旧下行的。
另一个是土地价值，隐性的，增值上行的。
大部分人谈的其实是房屋价值，忽略土地价值。
所以认为房屋是下跌的。
实际上是双线，一条下跌一条上升。
到了40-50年，房价里主要显示的是土地价值。
说的是私宅。
一个是房屋价值，显性的，折旧下行的。
另一个是土地价值，隐性的，增值上行的。
大部分人谈的其实是房屋价值，忽略土地价值。
所以认为房屋是下跌的。
实际上是双线，一条下跌一条上升。
到了40-50年，房价里主要显示的是土地价值。
说的是私宅。
99年产权的老房子贬值其实算作一个伪命题从乐观的角度来看，Jurong East最新的二手房房是J Gateway .2019年至今的二手均价是1730psf.
如果发展商20%毛利来反推，开发成本价格是1440psf。目前市场的开发成本是500psf。也就是说对等低点如果有一块地出售，那么地价940psf是有可能的。而这块地本身是2012年发展商705块买下来。
假设parc oasis （地契1991年开始)旁边能卖掉一样的地价(实际要低一些，毕竟位置差一些)。
那么2012年的时候，PO 剩余年限78年。按照政府的土地top up表格，计算705/0.96x90%= 660psf.也就是发展商660psf买下所有单位，就相当于705块买下整块地（不考虑增加容积率，而是一呎换一呎重建)
如果是2020年，PO剩余年限70年，按照940地价计算 940/0.96x86% = 812psf。换句话说，发展商以每呎812买下PO所有单位，就相当于940 psf买下整块地。
2012年 parc oasis 的二手房价平均850psf 对比地价660psf 128% 28%溢价
2019-2020 parc oasis的二手房价平均是914 对比地价812 psf 112% 12%溢价
可以预见这个比例 会持续下降。最终，房价低于“地价”。但是实际房价的实际数字却在增长。
根本原因在于地价上涨而99年贬值并非线性的。
当然 实际还有其他一些因素。这里只是深入浅出说一下。
附
(more...)
请问层主公式中的0.96是什么原因
ditto
请问层主公式中的0.96是什么原因ditto
土地可以买入也可以租用
99年产权土地当前地价，可以理解成未来99年租金之和。但是今天1块钱跟99年后1块钱的价值肯定是不同的。99年后一块钱的当前价值present value应该是1/（1+discount rate）^99
所以 99年产权土地的当今价值是99个租金的present value之和。
永久产权 就不是99个租金了 而是无限个租金的当前价值之和。
同样地段两块地的租金租金一样的情况下，99年产权价值比上永久产权价值。在discount rate 3.3%的情况下 就是96%了
真想了解可以 google一下 bala's table SLA
所以 99年产权土地的当今价值是99个租金的present value之和。
永久产权 就不是99个租金了 而是无限个租金的当前价值之和。
同样地段两块地的租金租金一样的情况下，99年产权价值比上永久产权价值。在discount rate 3.3%的情况下 就是96%了
真想了解可以 google一下 bala's table SLA
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地价好像不太会下跌
那二三十年的公寓，是不是理论上也还是可以继续入手的？
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