SPY近30年年均回报率是7%，你能保证未来5年也是这个数字吗？没有人能保证吧？如果2021年高点买的指数etf，持有两年也还没回本。
新加坡房子未来3年能不能每年涨5%以上，也没人能保证。所以任何分析都是基于历史数据。
事实上，近30年，新房的房租回报率都是介于2-3个点左右。
比如2017年，我当时买的那套房子，当年的租金是1800-2000，减去各种开销，物业费，房产税等等，回报率也就是2-2.5%左右。
这本来也是开发商定价模式的重要参考。
如果开发商定价能给到买家5%以上的净出租回报率，要么说明经济有大问题了，他急于套现，要么说明发展商脑子进水了。
比如现在日本很多偏远公寓都能做到7-10%个点的回报，然而还是没人买，因为买完后空置的概率很大，而且升值空间不但没有房子本身还会贬值。
新山的公寓卖的时候也是声称10个点以上的回报率，但实际情况是只能搞民宿，全年200-300多天空置。很多地方收的租还不够交物业费。

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