历时一年, 目前正在等待收房的楼主准备把自己买房子的经历都写下来,仅供参考. 目前没有封楼, 未完待续
<资格>
因为是单身SC和外籍父母构成一个family nucleus来购置房产. HDB的要求是所有购买者和居住者都不可以持有海外房产. 可是爸妈不可能没有, 他们也不可能成为新加坡人. 所以我提交了appeal 来申请保留私人房产.
过程就不赘述, 我等这个approval大概6个月. 不乏我广泛催促.注意这个是申诉, 不一定会批准.
条件 – 不能HDB贷款, 没有CPF grant. 讲真我非常珍惜政府给我这个安家立业的机会,这些限制条件简直跟没有一样.
房屋考量因素>
选地点是最首要的. 其次的房屋条件, 楼主觉得必须距离地铁<400m, 房龄不超过10年, 4房方正布局, 房间不能对走廊的,朝向东南, 邻里友善, 卖家有眼缘,中高层, 非老年社区.
其实前三条已经把绝大多数房子都筛选掉了… 这还没提学区, 周围配套幼儿园超市, 附近绿荫运动场等等等. 其实永远是找不到100分的房子的, 人生就是充满了选择,所以好好选定对自己最重要的因素吧.
实用工具 pocket oneMap 可以瞬间查房子年龄和交易户型及成交价,还可以查到学区, 丈量地铁到房子的距离…
<购买>
楼主并没有找中介, 一是觉得找了中介我也得自己去看房,二是我就觉得这个市场没有那么热, 绝大多数房子应该是挂了一个多月两个月没卖出去,三是我觉得买方中介和我的利益有冲突, 四是我自己功课做得足.
虽然有卖方中介自告奋勇为我提供信息, 但是我要求很明白, 直到最后确认OTP我也没有收到任何一个中介推荐的新房源(也可以证明其实并没什么好挑的).
卖方最开始价格都会比较高, 但是经历过一个月的洗礼以后, 他们的心理价位也会往下降一降, 这是个买方报价的依据.
朋友也有类似经验, propertyguru上的报价,往下走30-40k通常就是成交价, 再多房东肯定不乐意, 提早不要浪费那个经历.
卖方中介说的底线价e.g. 500k 那就意思是还能往下再商量10-20k没什么问题. 我开始很单纯的就以为那就是地板价了.
我最终购买的房子其实只挂出来了7天, 刚刚可以签, 外加我真觉得累了, 只在地板价上砍掉了5k.就下了定金.
实用工具 支票本 我很傻的把自己的支票账户给关了, 所以我付现金让owner给我OTP
拿到OTP当晚, 我就做了buyer checklist. 然后在HDB portal上申请了valuation.
与此同时我还接到了一个中介的信息, 一个之前optioned的房子又available了. 肯定是买方不要了呗, $1000 也就这样打了水漂.
所以各位如果估价之后和协议价差距太大想及时止损, $1000 该撒手还得撒手, 可是下定金还是要谨慎再三!
楼主的估值报告出来以后和协议价格一分不差, 你好我好大家好. 其实,这个价格你不一定告诉屋主, 而且看到估值报告的我觉得, 这个做的本身就是很随意.
<银行贷款>
因为楼主之前一直都没找银行, 所以在这个环节上, 时间有一点小小紧张.
开始联系银行为OTP后一天, 结果各大银行, you name it, 都不会在周日entertain我这样的walk-in customer.
后来每天打电话, 写邮件, 网上填表格, 终于在DBS去面见了一个banker,拿到了quote, 感觉利率不错, 就让他帮我做了LO. 一周后就在他朗读LO条款的时候我才发现, 妈呀原来这么多坑. 后面两个section我会具体写. 但是总之就是不着急慢慢找贷款的话,其实发现坑也可以从容应对, 一定一定.
实用工具 propertyguru mortgage calculator http://www.propertyguru.com.sg/singapore-property-resources/singapore-mortgage-calculators
去了银行他们也不过就是拿个计算器咔咔按一按, 算法一致, 方程式极其简单.本地银行能贷款给你的金额几乎都一样多. 不一样在于你如果要求多贷一些,他们要求你的存款时间和金额会有很大不同.
Package我选择的是floating rate pegged to FHR9. 理由是floating的当前利率比固定利率要好, 而且我选择的这个固定部分占比很高, 所以受到波动的影响相应会小, 风险和波动频率也比SIBOR小很多, 这也是考虑因素.
<关于保险>
贷款坑1- 这个rate 的隐藏条件是, 必须购买mortgage loan insurance. 不买的话rate高0.1%. 我算了下买和不买我都要掏差不多的钱,于是就买了. 此时, 千万不要觉得机智的楼主就这么放松了警惕. Too simple! 然后banker开始算, 给我的mortgage 强加几年贷款tenure, project的interest rate 放到4% 等等,算下来都快和我医疗保险差不多了.
楼主回家一查, 如果不用CPF交installment, 这个保险(HPS)不必要. 立刻打电话challenge banker. 他支支吾吾解释不清楚, 然后就帮我做低了保障, 我在这个保险上就这么省下了一半的钱.
贷款坑2 – 还有个必要的fire insruance. Banker强推MSIG, 作为买过MSIG的消费者, 我可以负责任的告诉大家这个公司的服务就好比喂了你一大把MSG.然后在LO现场我竟然就那么轻易地相信banker签了他们! 后来发现有人吐槽MSIG保障很差,而且一年$100 vs HDB火险 5年$7. 我会再来更一更我是怎么在签了以后退掉MSIG的. 只希望写出来以后大家能不上我这个当.
<关于律所>
找的是版上几位大神推荐的PKWA, 回复迅速, 报价公平, so far so good. 还好我提前搜到了律所, 了解他们的收费情况, 不然在D家银行又被宰了一道,那个banker也给我强推一家lawyer, 我告诉他, 你这家比我找的贵很多, 他立刻说可以match price, 我说不用了. (内心OS, 那你最开始说帮我找的这家最便宜看来是欺负不懂的)
事到如今, 那个banker每次装模做样的关心我今天去哪了, 怎么样, 要不要其他帮忙, 我都会觉得很恶心, 不好意思,精神洁癖.
<预约1st Appointment>
因为我先提交了自己的resale application, 所以卖方房东磨磨唧唧填完表格选时间,已经到两个月开外了. 在我的提一下, 我天天刷hdb e-services, 最终把时间提近了一个月.
实用工具 网站爬虫工具 懂就可以用得到, 不懂就算了
<2nd Appointment>
<收房>
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2017-05-17 22:00:01。
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