明天Hundred Palms EC 抽签。该交申请的都交了，这个时候也没有拉客户的嫌疑了。跟大家讨论分享一下EC抽签要注意的事项。

以前提过，抽签分e-balloting跟 manual balloting。这次有过2000的申请数，发展商还是选择了manual balloting。这要辛苦买家和中介们了。E balloting好处明显就是买家先排好了号，分时段进场。不用在现场苦等。Manual balloting对发展商来说更好。因为每个人都希望自己第一嘛。有兴趣买的人都回来，现场人越多越好，气氛越热烈越好，买家越激动越紧张越好。

首先要提醒各位已经拿了balloting number的各位注意的就是 EC的抽签号码放进去前，都是要先verify买家身份的。确保不是买家在场而不是中介帮忙丢进去。这个容易理解。有些买家已经放弃了。但是号码牌还在中介手上。有些中介 为了最后一线希望 还是给丢进去。结果前几个叫到了，就打电话给买家说 多好的号码别错过之类的。与发展商来讲，万一出现叫一个号码没反应。再叫一个又没有反应。多尴尬。买家也会有疑虑的。所以，尽量早点到，千多号人，一个一个verify也是要排长队的。

　

然后就是激动人心的叫号。叫到你了，你就去柜台再次确认一下名字。给你贴上一个QUEUE number。例如10号。当然现在有些发展商为了迷惑买家。号码有时候并不是从1号开始。可能是101也可能是201。一般一分钟能抽出3-5个号码。毕竟 叫一个号码，得等人走到前面去，也都是时间。半个小时还可能会休息一下。这样 ，一个小时也就能叫上200个左右号码。所以，很多人可能等号都等了2-3个小时。

被叫到了，就会排队进场选房。要排多久呢，自然是约后面会等的越久。因为前面进去的，一般可以买到最想买的，决定比较快。后面就不行了。但是发展商通常不会给你太多时间。半分钟，最多一分钟就得决定。后面人等着呢。你前面要是有60个人，搞不好，40-60分钟的等待时间。

快靠近柜台的时候，通常你也可以看到销售板上贴好了，哪些已经买卖掉了。这个时候，有些发展商会安排人，问你3个choice unit。这样方便确保你别去了柜台才考虑，挡道。

你要是去了柜台决定不了怎么办？最多一分钟啊。一般做法，会请你在一边慢慢思考，让后面的人先选。心理压力大了。要是你离开了，那就不能再回来了。再回来，就算作walk in ，排在所有人之后。

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该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2017-07-21 22:00:05。

准买家还不容易做准备，因为也不知道号在什么范围。

后面讨论一下。

1 EC有2nd timer 30%的限制一说。怎么控制呢。
这个并不是在叫号环节控制，而是在选房的位置控制。也就是500个单位，当2nd timer已经选了150个单位的时候，后面的2nd timer就算被叫到了，也不允许再选了。
2 为什么不在选号大厅即时显示单位销售情况。
以今天的科技，完全可以在叫号大厅，即时显示，哪些单位已经卖掉了。这样，就不用苦等几个小时叫号，然后有站着1个小时，到了柜台才知道想买的有没有。不即时显示，是不希望犹豫的买家走。要是你看到自己要买的没了，很多人可能转身就走了。但是，人得到一样东西，是否“珍惜”也看付出了多少。试想，你去吃龙海鲜，先排了两个小时队上桌，上了桌，又得等一个小时上菜。结果最想吃的菜没了，大部分人也不会选择离开，而是选择一个不是最喜欢，但是还能吃的菜。对于犹豫不决的且准备不充分的买家，疲劳紧张(真的很累，坐站2-3个小时是常见的)，为了不“浪费”自己的努力，“勉为其难”选一个吧。

刚巧昨晚我听见家属在看一个脱口秀节目，我随便听到几句。
说他家门口有个火锅店生意好要排队，为了吸引顾客，就规定等十五分钟打九五折，半个小时九折，一个小时八折。他就去排队，结果等了两小时，他就满以为好歹有个七折吧，结果店家说，两小时以上，一毛钱折扣也没有，你爱吃不吃！你不饿吗？他：……

熊猫

最好排到50位，到时一个个删。

分分钟发现纸上的50个都没有了。。。

3 为什么价格这么晚公布
EC还算好的，很多都会提前两天公布。很多公寓都是当天公布价格。现在 甚至发展到，一直到买家走到柜台才告诉你价格，而不是提前给你所有的价格。例如不久之前的PPR。尽量不要给买家太多准备时间。激情销售，冲动消费。发展商嘛，自然是要卖的越多越好，价格越贵越好。发展商在选定中介行的时候，中介行是要propose价格以及佣金的。这跟二手交易，屋主找中介谈标价和佣金一个道理。为啥有些中介行能如此受到发展商垂青呢？能卖房子啊，技巧把握的好。收到支票意向的多少，也会对发展商定价起到一定影响。晚点公布价格，避免吓走一部分买家，增加现场气氛，营造紧张感。最终都是一个目的，就是尽量抓住“冲动”“准备不充分”的买家。
公布模糊价格也是为了增加人气 。某楼盘 2+S 1.1xmil起。结果开盘当天才知道是1.199mil起。 这一下就是10万的预期差距了。反正现场买气是达到了。
4. 先选一个，再说
有时候，好不容易熬到了选房的柜台了。没有要买的单位了。一般会被催促，拿一个吧。都等了这么久了。大不了一会儿不签PDI文件，也不会有罚金。拿了文件，最后有人放弃，有人发现卖了那么多了，还是从了。

到底要怎么充分准备

一部分有原因 的确是卖的好 能卖一点卖贵一点。还有就是：
有些买家进去本来想买09-10。但是进去只有08-10了。一般就是选08-10算了。但是，过后发现了09-10退回来了。于是08-10的买家又嚷着要换。08-10这又退出来了。另外一个占着06-09的买家又要换了。尤其是这些买家都还没签PDI咋办呢。
所以，当天真有单位退回来，一般收着比较好。隔天涨点价，对错过的买家也算有个交代了。

不得2000人堵在那里？ 呵呵


这放不下啊

Shor list你要买的单位。从1到100 到200都行。这个清单是最重要的。你就假设自己是第一个到第200 第300个进去选房的。其实从看样板房到抽签 通常有2-4个星期的时间。买家自己要充分利用这短时间思考这个问题。
开始这个清单，最难的不应该是最喜欢哪几个单位。6 楼 7楼，买哪个不是最重要的。最重要的搞清楚，哪些单位是最不想买的。
就拿明天这个项目说吧。我有买家之前看了一些其他EC项目，也有一些中意的单位。我建议他们问问自己，如果走进hundred palm，只剩下二楼4房了。那你是选这个还是选一个parc life的高楼4房？还是就不买了。他们的答案是，买2楼四房也行。那么想清楚，就把这个单位放进list里面。
怎么排除哪些单位不买。首先要想清楚如果一个单位都没有了。下一步打算怎么办。先想好下一步，再反推对比这个项目，比这一步好的，那其实就是可以买的。提前考虑好这些问题。2楼要不要，吵的安慰要不要，隐私不好的单位要不要。多花点时间在不是那么好的单位，这些决定才是最容易让人后悔的单位。期房有个大忌就是只看沙盘只看户型图而不实地考察。还是拿着这项目说吧。户型C9 靠近大马路跟靠近大马路，价格差了2万多。那到底那便宜还是贵的。却决于你的预算 你怕不怕吵。
房子没建好，就只能模拟一下。如图 爬上对面组屋505的楼梯上去听一听看看能不能接受。这工作中介只能建议提醒，不能代劳。我买家去爬了，回来告诉我，靠近大马路的4房，排到后面。而且他自己也说了，高楼反而吵。

没啥剩下的了lol

方片给早了
等杜老板写完再补吧

例如 我要买4房。
我要这个stack 从高楼往低楼买。
有些是从便宜的向贵的买(预算比较紧张的)
便宜得找出便宜的原因。例如刚才说的靠近马路跟远离马路同样的户型 靠近马路的便宜。那么，能接受这个缺点的，预算有限的，就优先便宜的。预算充裕的选安静的。毕竟到了二手市场 安静跟不安静，可能不止这2-3万的差价了。
再比如 07 跟 12 一个户型一个价格。很多人选07 因为跟对面的距离更远。不过，看户型图最容易忽视的问题就是房子处在的环境
第四个房间的窗户。07是对着12的楼梯间。而12的窗户是能看出去的。采光好 但是是下午太阳。如图中标记
不同人喜好不同。选择就会不同。所以，搞清楚每个细节。不要把这些问题留到抽签当天再考虑。

很有用