华新 - 【房】用排除法寻找买房目标

【房】用排除法寻找买房目标2022年，一家之主给定的任务是买房，为了实现这个目标，开启了看房、调研、讨论、评估、决策的过程，循环往复，发现一个，研究一个，枪毙一个。虽然还不知道最后会买在哪里，但是非常清楚地知道不会买在哪里。
感谢一家之主的鞭策，买房这事对我来说，过程比结果更精彩。因为心里有种感觉，即使完成了这个目标，他还是会给定新的目标，不如乐此不疲地投入完成任务的过程，拖长一点无所谓。工作流程是我先找先看，回来汇报，他感兴趣的话再一起去周边踩点、吃饭、购物，以当地居民的角度讨论楼盘的优缺点。买房是一回事，更重要的是用买房过程磨合自己与一家之主的认知偏差，拓展看问题的思路、角度，提升分析能力、沟通能力。
近期有两个楼盘花的时间比较多，跑的次数也比较多，差一点决定买。但就在刚刚过去的周末，两个人去周边再次踩点之后决定放弃，有点可惜，希望这个决定禁得住时间的考验。
谨以此文记录在这两个项目上花的时间和精力。
　
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2022-03-29 22:00:01。该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2022-03-30 22:00:11。 [Haishan (3-28 20:26, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

展开讲讲决定不买的呗想看！

不过为什么要今年买呢？传言房价会跌？哈哈　[本文发送自华新iOS APP] [绿豆芽 (3-28 20:35, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

第一个项目是The Woodleigh Residences介绍Woodleigh的房屋中介之前已经带着我们看了Normanton Park、Avenue South Residence、Parc Clematis、Clavon。
金文泰人口密度太大，不想在那里买，两个项目是中介强烈推荐才去看的；Normanton Park 和Avenue South是大热门，看完showroom又分别在白天和晚上去附近踩点，结论是放弃。
他在四个都被否决之后强烈推荐了Woodleigh，发了资料、视频、新闻等资料，再约时间去看的时候我犹豫了，不是因为项目，是担心他的眼光和我们差太多，不想浪费他的时间，毕竟去看房人家要事先安排许多事情。不过，回想每次他打电话过来，都是强烈推荐，这好那好，几次下来，“强烈推荐”这四个字就没有价值了。
[Haishan (3-28 20:45, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用 Haishan:第一个项目是The Woodleigh Residences介绍Woodleigh的房屋中介之前已经带着我们看了Normanton Park、Avenue South Residence、Parc Clem...)想听听为啥放弃那两个大热门楼盘可以展开说说原因吗？谢谢[simsim (3-28 20:54, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

去朋友家顺利看Showroom这个中介姑且称为A。
某个周末去盛港的朋友家聚会，离开时我和队友特意路过Woodleigh的陈列室，没预约但是现场给安排了中介做介绍，正在看沙盘的时候，赫然发现A在展厅大门口等顾客。看到他穿着粉色的衬衣，阳光下笑眯眯带着顾客进大门的样子，突然有种负疚感，立刻拉着队友进了四卧房的陈列室。坦白讲我们不是想甩开他，是自己没有什么把握先来看看，不想让勤奋的他白忙一场。
第一次看了展厅，房屋布局不错，小区环境不错，吸引人的地方是综合项目，楼上住宅，楼下地铁、巴士转换站、商场、超市、诊所、幼儿园、民众联络所、警察局，面向公园，附近有名校，对面有国际学校，应有尽有。
看完之后动心了，周末的时候两个人特意到附近吃早餐，沿着项目走了一圈，在附近的居民区也走了一圈，上了高楼屋顶看朝向，听噪音，越看越心动。
我和队友讲，这个地方交通便利，靠近市区却不在市区，买个三卧房应该不愁出租，万一将来孩子自住，她早上起床，从孩子去楼下的幼儿园，顺便吃个早餐，坐地铁去上班，多好，刮风下雨不用愁。队友也觉得确实不错！
于是，拍了一张风景照发给A，他收到后秒回，问为什么有这张照片，我说了在考察，他超级开心。

[Haishan (3-28 21:06, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

第二次去展厅动了心就可以正式去展厅了
因为事前在周围踩点两次，对朝向、噪音比较熟悉，再看展厅立刻锁定了24号和53号，不要低层，中高层24号有三套，售价2.5M-2.6M；53号有三套，售价2.4M。
中介预估租金是每月$4500，信心满满地说不愁出租，他现在手上有六十多套顾客买的房子都在出租，拿了钥匙可以交给他继续帮忙管。
就在我们心里的天平急速向Woodleigh倾斜的时候，中介B介绍了Kopar at Newton，一个我从来没想过要去看的项目。

[Haishan (3-28 21:18, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

(引用 Haishan:第二次去展厅动了心就可以正式去展厅了因为事前在周围踩点两次，对朝向、噪音比较熟悉，再看展厅立刻锁定了24号和53号，不要低层，中高�...)2.4mil 　[本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (3-28 21:41, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

(引用 johnlee09:2.4mil)2.4mil的房子才租4500吗？　[本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (3-28 21:42, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

第二个项目是Kopar at Newton中介B是华新上认识的，很用功，做PPT很厉害。
Newton这个地方太熟悉了，经常路过，常去吃饭，也有朋友住附近。没有想过看Newton的房子是对这个地方的交通拥堵心有余悸。
中介B的PPT当中囊括了市面上大部分的新项目，看过的不想再讨论，有些根本不想看，只有Newton的两个项目觉得不妨看看。
她选了一个周五的下午去看房，先到Pullman Residences，再看Kopar。约了3点到，我2.45从City Hall 出发，3.30才见到她，因为找不到，错过了要绕很大一圈才能返回。
其实，Pullman的位置还好，跟着导航走，系统提示说“您的目的地就在左边”。左边有什么？巴士站，红绿灯，一群穿着校服的学生，挤满车辆的道路容不得人左看右看，绿灯一亮只能往前走。知道错过了，左转，找了个公寓大门口准备停下来打电话，门卫问干什么，我说走错路停一下找地图，他说这是私人住宅不能停，我笑着说就几分钟，掉个头马上走，他说一会儿如果有车我要让路，赶紧谢谢uncle，打给B，请她不要用语言指导路线，拍个入口的照片给我就行。
这条路掉个头也不容易，在京华酒店门口等对面车流的空挡，等了好久才抓到机会，然后就是绕大转盘，去武吉芝麻南洋女中门口再掉头，又是等了很久，看盲点脖子都酸了。边等边想，这一切和我之前担心的情况一摸一样，如果住这里，将来有人来家里，同样的故事会不停地重复，等掉头的时候心里已经放弃这个项目了。
终于到了展厅，一进门一股霉味，估计是看的人不多。中介也看出来我兴趣不高，马上提议说去看Kopor，就在大转盘对面。[Haishan (3-28 21:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

(引用 johnlee09:2.4mil的房子才租4500吗？)他预测[Haishan (3-28 21:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 Haishan:去朋友家顺利看Showroom这个中介姑且称为A。某个周末去盛港的朋友家聚会，离开时我和队友特意路过Woodleigh的陈列室，没预约但是现场给�...)这个showroom就在我家门口哎，没进去过　[本文发送自华新iOS APP] [南洋的云 (3-28 22:13, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

号称第九邮区价格最低的新盘出乎意料，Kopar房型挺好，主人房的尺寸和布局是近期看的新房当中最好的，还有一个防空壕做储藏室，比那些小小间的新房子诱人多了。院子也大，泳池50米长，朝向武吉芝麻的那一侧比较吵，不吵的有2号、11号，售价2.7M-2.8M，预测租金5500左右。
附近大批永久的房子，这个项目是99的，所以号称第九邮区售价最低的新盘，离诺维娜和乌节路都很近，学区房，小学、中学都很有名，楼下就是地铁站。
而且，这个在Newton的房子三卧房的总价比woodleigh的三卧房只是贵了10-20万，又心动了。
回来找了所有可以找到的资料，看了各种分析的视频，也看了2号、11号三维动画风景、日光模型，天平又向Kopar倾斜了。
周末和队友一起去Newton小贩中心吃早午餐，然后在Kopar附近转转，感受一下环境，听听噪音，通过醉花林前水沟上的小桥可以走去United Square, 我问他要过去看看吗？他说不用了，那边他很熟。他问了一句话“这里说是离哪儿都近，除了小贩中心，其实离哪都不近。”
呵呵，家长的话意思已经比较明确了。
我加问一句“将来如果让你住这里，你来吗？”
他说“不会，太烦躁，标准城市中心生活状态，有点累。”
[Haishan (3-28 22:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

(引用 Haishan:号称第九邮区价格最低的新盘出乎意料，Kopar房型挺好，主人房的尺寸和布局是近期看的新房当中最好的，还有一个防空壕做储藏室，比那些小�...)看到这：很好奇这是纯投资还是打算以后兼顾自住？　[本文发送自华新iOS APP] [凡人 (3-28 23:04, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

用数据做参考一家之主是业内人士，我尊重他的感受，也不想轻易放弃。　
于是，抛掉感情因素，把这两个项目有关的数据都找出来，一项一项地对比，再把这次买房的目的列出来，做出优先排序。　
折腾了一圈，结论很明显了，这两个都不是最佳选择。　
这次买房的第一目标是投资保值，这个时间点进场，不排除买贵了的可能，所以要以愿意自住为第二原则，万一短期内站在了高点，时间拉长一点，孩子住进去也是个功能。如果既不保值有不喜欢自住，就是决策失误。　
这两个项目的主要差别是一个在中央区，一个在新镇，先看中央区和新镇这几年的房价走势。
以投资为目标，新镇的表现好过中央区。

[Haishan (3-28 23:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

Kopar附近公寓的转售价格既然考虑投资就必须想怎么退出，Kopar附近1公里之内有一万多套公寓，密度很大，租售都会有竞争。
周边其他项目的转售价格走势验证了上边那层楼的结论，在中央区买房靠出售赚钱不容易。

[Haishan (3-28 23:18, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

Kopar出局，woodleigh呢？按照14楼的分析，中央区的Kopar 不能买，新镇的Woodleigh 应该可以了吧？　
且慢，看定价，我看到的那么多的利好因素，发展商肯定也都考虑到了，已经体现在了发售价格上了。而且，它的竞争对手就在马路对面，打蛇卡七寸，两个项目同为99年地契，推出时间差不多，Park Colonial对标woodleigh卖了个盆满钵满。
看着这张图我问自己：住在地铁站上面，与住在地铁站对面，走路只差3分钟，转售价差了一辆车钱，买房的人会怎么做选择？同理，楼下所有被计入售价的利好因素，与住对面也可以拥有这些因素，对生活品质的影响真的那么大吗？
楼下的幼儿园、超市是必须的，但，我要为民众联络所、警察局买单？
Woodleigh地铁站附近的住宅已满，新项目的空间不大，这个综合型项目就是周围房子的天花板，转售价格参照物，对其他楼盘的贡献巨大，但，我买它很可能被晾在天花板上。
真是半斤对八两，Kopar是区内的地板价但大环境不容乐观，Woodleighqu是大环境不错但是区内天花板，各有优点各有缺点。
　

[Haishan (3-28 23:45, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

对手很强大这么一看，对面Park Colonial的发展商就很厉害了，脑子清醒，会玩商战。
woodleigh共有667套房子，剩下的几套尾房在销售方面已经没有了压力，对面的项目有805套房子，将来进入转售市场都能压着它卖，呵呵，不比不知道，一比吓一跳。
这个情况有点像璧山的Sky Habitat 和Sky Vue，投资的话买前者不如买后者。

[Haishan (3-28 23:56, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

自问自答再问自己：　
喜欢woodleigh什么？它是一个综合项目　
如果不是综合项目，会感兴趣吗？不会，地点一般，如果不是A强力推荐，不会来这个地方。
好，那就去查周边条件差不多的综合项目，看看这几年的价格走势。　
看了盛港的watertown与附近两个项目的对比，突然就清醒了，我应该只为住宅的必要因素买单。

[Haishan (3-29 0:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

结论A是好中介，B是好中介，都推荐对了，也都尽力了。
我不是中介，买房不迫切，想做正确的决定，看问题有自己的角度。
今年行情变幻莫测，有人说以后会涨，有人说以后会跌，都有可能。
但是，我有自己的出发点，敢进场是为了家庭和睦，买贵了也没什么大问题，短期内房产价值缩水，长期看熬得过去还是值得。副作用是一家之主在买房这事上会安静几年，不是坏事。
B如果看到这篇帖子，应该会明白我为什么放弃。
[Haishan (3-29 0:19, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用绿豆芽:展开讲讲决定不买的呗想看！不过为什么要今年买呢？传言房价会跌？哈哈)听人说也行去求个签也行
降不降谁也不知道[Haishan (3-29 0:37, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼