(引用 珍珠仙草:en ...好像是这么个理。
只不过看电影的时候，看到犹太人有大把的钻石，可是最后什么都做不了。。。还是饼干重要。
当然，当今社会不一样)恩，俺不喜欢大上大下的感觉，钻比较适合俺的口味清澈，简单，稀有，稳定，还有可以借给女孩子玩，一品多用啊。
[新双钱 (8-26 9:47, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]221楼
(引用 新双钱:啊，放松点，俺听劝，乖，赫赫hdb flat以及ec并不是俺说的投资啊，俺也鼓励你看房子啊，没有看懂你的帖子的意思啊？：）
另外，已经开始...)第一，我的帖子我只是考虑hdb和ec，哪里说投资了。我在自助的基础上考虑而已。
不知道你回我是什么意思。
第二，我跟你熟吗？我想买什么就买，需要你叫我＂乖＂？
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[小妖霖霖 (8-26 9:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]222楼
(引用 新双钱:啊，放松点，俺听劝，乖，赫赫hdb flat以及ec并不是俺说的投资啊，俺也鼓励你看房子啊，没有看懂你的帖子的意思啊？：） 另外，已经开始...)对楼上的观点有点异议，何为投资，能为资产升值的都可称为投资无论BTO也好，新的EC也好，和市场价格之间有明显的差价，买这些资产的唯一代价是居住年限，年限一到套利空间当然是有的。就刚需来说，有多余的钱就买EC，否则买BTO，这应该是小市民完成资本积累的第一步，像大叔买的第一个资产不也是BTO吗，如果没有这第一，哪来接下来的第二第三和第四。[tdy (8-26 9:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]223楼
(引用 新双钱:啊，放松点，俺听劝，乖，赫赫hdb flat以及ec并不是俺说的投资啊，俺也鼓励你看房子啊，没有看懂你的帖子的意思啊？：）
另外，已经开始...)赫赫这贴不用回了吧，乖乖乖乖乖乖乖乖乖乖。
bite me!!
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 小妖霖霖 的帖子 “第一，我的帖子我只是考虑hdb和ec，哪里说投资了。”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_12384125[新双钱 (8-26 10:00, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]224楼
继续投资大业（之四）然后就看了英国
其实一路都有看一点点，只是这种隔山买牛的事心中总是有些恐惧。一年到头都有不少英国房产的广告和展销，我没去看，只是读读报纸，传单上的广告。它们的价格，位置范围非常宽，看得一头雾水。年中，我组里的一个小MM跟随工作搬去了伦敦，让我对当地多了一些了解。
首先，我发现伦敦金融区的租房需求还是蛮高的。公司提供小MM一个月的住房，她需要在这段时间内找到房子搬出去。我们关心她房子找得怎么样了，她说两眼是泪。写给中介的电邮没人理，好不容易打电话找到他，他说没办法，因为每天收到500封电邮。好不容易看到一个相对便宜一点的房子，用两天考虑了一下，决定租了。打回去已经没有了。她到月尾才勉强找到一个还不是很满意的房子。
然后，那里的租金回报还算合理。300-400K的房子每周租金300-400，租金回报率大约5.2%，而英国群众的融资成本大约3%左右。
除此之外，英国对外国投资者也算客气。没有市场准入的问题，还豁免本地人可能有的资本增值税。英镑在这两三年的低位也让英国的房产对我们来说更有一些吸引力。
但英国的房产的开支比较大。一个普通公寓来说，不算利息和维修成本的话，好的租务中介收12%，管理费12-20%，所得税10-13%，总开支占租金35-42%。另有很少数额的地税和Council Tax没算。Council Tax金额不小，但由租客支付。不过，如果房子空置，屋主可能需要支付。相对本地，租务中介收5%，管理费10-12%，房产税8%，所得税6-12%，总开支占租金29-37%。如果有利息开支的话，两者差距会减少，因为英国所得税率比本地高。因为我们在本地所得税率比较高，所以两边开支相若。
[大叔一名 (8-26 12:04, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]225楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之四）然后就看了英国 其实一路都有看一点点，只是这种隔山买牛的事心中总是有些恐惧。一年到头都有不少英国房产的广告和...)新更沙发~ 坐等大叔继续分析讲述伦敦房事:-P [本文发送自华新手机Wap版] [rosemarry (8-26 12:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]226楼
(引用 tdy:大叔提到的投资我的理解是应该不限于房地产一种吧，什么回报高风险相对低就去投对做长期看好的品种，只要是买在低点，放在那里就好了，应...)我们很容易自视过高当然有很厉害的大牛，但对大多数人，投资有不错的回报并不是因为有过人的能力，机缘巧合而已（at the right place at the right time）。我当然希望运气继续好下去，但更关心的是如果运气不好会有什么后果。能把握一种投资就已经非常厉害了，涉及几个领域谈何容易。[大叔一名 (8-26 12:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]227楼
继续投资大业（之五）接着看看广大伦敦群众的收入。银行初级职位收入50-60K，看起来还好，但那里税高啊。所得税加强制保险占35%以上。每月税后3K左右。银行收入已经算不错了，伦敦税后收入中位数2K出点。能拿出来租房的预算800左右吧。扣掉Council Tax，两个人合租两房单位，预算大约每周300-400。
伦敦的房子要不是维多利亚式的，好像Terrace House。或者是Condo，但那边没有很大规模的Condo，基本就是自己一栋。伦敦群众的住房条件也不怎么样，房子都很小。那个地区维多利亚式的特别小，它通常占地才400-500尺，看过有一楼有睡房但没厕所，要去2楼的奇葩设计。实在是欣赏无能。Condo的两房单位通常也只有600尺左右。那里的地似乎都是FH。但Condo的地通常是地主租出来的，情况类似远东在Katong那边的一个Condo。租期通常为125年或999年。那里没有MCST的结构，Condo的公共地方，花花草草，是由地主负责，当然不是免费的。另外，伦敦似乎极少Enbloc。
我们就定下了目标：Condo，两房单位，不要太旧，最好999，没有的话125也行。靠近Canary Wharf，300-400K。因为只对这个地区有一点了解。比较靠近地铁（Tube）或轻铁（DLR）。在伦敦的朋友给了我一个网站，还蛮好用的。www.primelocation.com
找房子的过程，用凡人妹的话就是：在坡里习以为常的高效率是多么地不容易啊。那边的中介基本上做卖的不做租，做租的不做卖。分工很细。大部分中介周末都不工作。你问卖房的中介这个房子大概可以租多少？他自豪地说不知道，要问做租的。问他这个房子的管理费是多少？地租是多少年？他说你给个Offer，这些东西我帮你找。尼码没这些信息我怎么Offer啊？
在找房子的同时也同时问了按揭的情况。想要按揭的主要目的，一是外汇风险，收到的房租是英镑，如果有英镑按揭，刚好可以花掉。二是税务考虑，有按揭会少交税。那个中介就找了个按揭经纪打给我。然后就发生了下面的对话：
她：首付最少25%，如果首付多一些，利率会比较好。最低贷款250K。
我：我打算买300K的房子，这么下来贷款不够250K，怎么办呢？
她：那你买贵一点的吧。
我：。。。除了最低贷款，还有什么条件吗？
她：你会来伦敦工作吗？
我：不会
她：你来过英国吗？
我：木有
她：那你先来英国看看吧。
我：。。。。。。
我后来向中介抱怨了一下，给我另找了个按揭经纪。明显第一个经纪不熟外国人的业务。新的这个明白很多。他说外国人按揭最大的问题是英国银行很难证明你是谁，因为我们的文件他们不知道真假。所以除非你是大客，银行不大愿意做。他的建议是有些亚洲银行在伦敦的分行比较容易接受亚洲客户，要不就在本地做。
[大叔一名 (8-26 17:40, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]228楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之五）接着看看广大伦敦群众的收入。银行初级职位收入50-60K，看起来还好，但那里税高啊。所得税加强制保险占35%以上。每�...)局部沙发已经幻想自己买了个伦敦公寓，这样就可以有各种各样借口去伦敦处理房子，实际上是去看英超了。：）
[haidaoyu (8-26 19:31, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]229楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之五）接着看看广大伦敦群众的收入。银行初级职位收入50-60K，看起来还好，但那里税高啊。所得税加强制保险占35%以上。每�...)听你这么说，下次去伦敦我是不是该关注一下那边的房地产啊。。。我老公倒是在伦敦不少熟人，不过没有房地产这块的，只有自己置业了的，倒是可以了解一下。不过我上次去的时候倒是被不少人抓着问新加坡投资移民的事情。
说到办事效率，感觉自己完全被新加坡宠坏了。这两天我还在跟渣打怄气呢，觉得外国的银行都很不靠谱，这已经不是第一次他们做出不靠谱的事了。在现在这种全国贷款难且慢的情况下，大家最近买房尽量还是跟本地银行贷款吧，相对靠谱高效一点。[凡人 (8-26 20:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]230楼
(引用 小妖霖霖:抱歉我不是很喜欢你这个语气。“听劝，乖”什么的请别对我说了。我本身已经在看resale HDB的房子了，也是打算买房自住的。
现在读帖顺便�...)我个人觉得EC什么都好，就是两点让人不爽一个是等太久了，而且在等的过程中基本上没什么其他投资的选择。
二个就是地点，这个地点实在太叫人纠结了。。。[凡人 (8-26 20:40, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]231楼
(引用 凡人:我个人觉得EC什么都好，就是两点让人不爽一个是等太久了，而且在等的过程中基本上没什么其他投资的选择。
二个就是地点，这个地点实在太...)是啊，我现在这个阶段还是直接resale hdb自己住舒服方便点吧。未来嘛，还会有其他机会的～
而且之后的房子还要考虑学区房问题了估计。。
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[小妖霖霖 (8-26 21:36, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]232楼
(引用 wen_1982:房产回报5.4%是没加leverage的吗?如果这样加了leverage会更高,不过风险也更高。)回报的数据没有考虑到租金和贷款利息租金可能要打折扣：“租务中介收5%，管理费10-12%，房产税8%，所得税6-12%，总开支占租金29-37%。”
贷款利息跟贷款比例也有关
大叔也是很在意--租金回报要高过利率，实际的回报率应该高过5.4%[新股新人 (8-26 21:45, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]233楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之五）接着看看广大伦敦群众的收入。银行初级职位收入50-60K，看起来还好，但那里税高啊。所得税加强制保险占35%以上。每�...)看来买房投资也要花功夫大叔有钱有闲，在下望尘莫及。[新股新人 (8-26 21:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]234楼
继续投资大业（之草草收场）就这么纠缠了一阵，某一天我们说去看看展销会吧，也许可以多一些答案。那个周末的ST居然一个英国房产广告都没有，全部都是澳洲的。难道英国已经过时了？人算不如天算。信箱里出现了一张传单，是JLL的展销会。房子的地点在Westferry。刚好是一个我知道的地方。小MM和我说过，Canary Wharf有几个地方大家认为比较安全，South Quay，Westferry，Limehouse。South Quay是比较贵的地方，另外两个比较便宜。我们就去看了看，然后就是花了一些钱。最后买了个Studio，不是两房。主要原因一来喜欢的两房单位已经没有了，二来这是个在建项目，是否能达到预计的租金靠猜。一些希望对大家有用的信息：
1．英国的印花税125-250K-〉1%；250K-500K-〉3%。但比较奇葩的是税率不是渐进的。所以，如果房子250,000，印花税2,500；如果房子250,001，印花税7,500。
2．在建项目的印花税到收楼时才交。适合sub-sale炒楼。
3．居然可以砍一点点价。
4．JLL那组人只做伦敦房产。问他们今年推了几个项目了，回答说差不多每星期一个，快30个了。原来还是很好卖的。
5．DBS有人在那里介绍按揭。SGD最多75%，Sibor+2.25%；GBP最多65%，Libor+3%。需要符合TDSR条件。问题是最少贷款额SGD500K。小生意确实没什么人有兴趣。
6．律师建议最好的方式是用离岸公司拥有，英国的遗产税40%。但离岸公司本身也有成本，适合比较大的房产。
7．英国的律师费要比这里贵，还有尼玛20%VAT。太习惯低税国家了。
是不是买了就完事了？没。因为首付只有10%，现在有汇率风险。如果到时英镑大幅上升，我需要付出的新元就会超出预算。如果我要对冲这个风险，一来没有什么好工具，二来如果我现在锁定了英镑，但在收楼前卖掉了房子，我就会有一堆英镑在手。现在还在纠结中。结论就是为什么日子过得越来越复杂？人人都要是CFO才行。故事说玩了，果然是草草收场。
[大叔一名 (8-27 12:18, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]235楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之草草收场）就这么纠缠了一阵，某一天我们说去看看展销会吧，也许可以多一些答案。那个周末的ST居然一个英国房产广告都没...)信息量有点大~mark一下慢慢消化。 [本文发送自华新手机Wap版] [haidaoyu (8-27 13:44, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]236楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之草草收场）就这么纠缠了一阵，某一天我们说去看看展销会吧，也许可以多一些答案。那个周末的ST居然一个英国房产广告都没...)JLL=Jones Lang LaSalle ?多谢分享
"JLL那组人只做伦敦房产。问他们今年推了几个项目了，回答说差不多每星期一个，快30个了。原来还是很好卖的。"
呵呵，也许JLL是个好的投资对象[新股新人 (8-27 15:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]237楼
(引用 大叔一名:继续投资大业（之草草收场）就这么纠缠了一阵，某一天我们说去看看展销会吧，也许可以多一些答案。那个周末的ST居然一个英国房产广告都没...)所以楼主的贷款是在坡做的，木有跟英村拿房贷？如果为了省税买25万胖子以下的单位银行还不愿意做，我理解的对吗？超过这个数不是增加贷款压力，而且出租后各项税费那么高，租金回报率汇率都得考虑，这么说来只适合炒房不适合出租？下次有英村地产喊一声啊，好去长长姿势。再歪下楼，海军部推出的EC 值得买么？地点好偏呀。
困得不行了今天起太早，先去睡。明天重整思路上来认真学习，强力mark先。
晚安~~[789456 (8-28 23:41, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]238楼
(引用 新双钱:啊，放松点，俺听劝，乖，赫赫hdb flat以及ec并不是俺说的投资啊，俺也鼓励你看房子啊，没有看懂你的帖子的意思啊？：）
另外，已经开始...)围观女王被调戏。。。另外问下ec是啥
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 小妖霖霖 的帖子 “第一，我的帖子我只是考虑hdb和ec，哪里说投资了。”
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[牛排 (8-29 0:18, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]239楼
(引用 789456:所以楼主的贷款是在坡做的，木有跟英村拿房贷？如果为了省税买25万胖子以下的单位银行还不愿意做，我理解的对吗？超过这个数不是增加贷款...)结果是木有拿贷款因为房子还在建，2015底才完工，可以到时候再说。到时候再说的好处是：如果TOP前就卖掉了就不用贷款了。如果你已经签好了贷款，不用也需要赔银行，通常1-1.5%。坏处是：如果到时候需要贷款，银行会按照当时的估价来决定贷款额。如果房价下跌，你可以借到的数目会少过预算。因为是个小房子，最坏的打算就是到时付现金。
这个道理也适用于本地的在建房子。不过，如果用CPF的话，CPF规定需要立刻签贷款。
我也有研究一下英国当地贫苦大众怎么办，很多房子都不会到250K。似乎他们可以从一些组织借，好像Builder's Association之类。外国人恐怕不容易。所以外国人要不给现金，要不买贵一点的，要不多买几个一起借（这个我猜的）。要是谁有经验，欢迎分享。
EC木有研究。我感觉你住西面，如果工作也在西面，要考虑是不是方便。毕竟要至少住5年。貌似西面也有EC要推出了。[大叔一名 (8-29 9:09, Long long ago)]
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