昨天跟家里人讨论的upgrading住房的想法研究了很久发现：现在要是换一个跟我目前住的差不多大小的公寓，地点再稍微好点，负担实在是太重了。而且目前这个市场，组屋一时半会也卖不掉，也卖不上好价钱。
结果就是准备在我家马路对面买个小套，出租投资，因为差不多是坡目前最便宜的公寓之一了，以后兀兰区发展起来，还是有升值的潜力。我们还是继续住自己的5房比较爽，同时俺们想用公寓设施可以过个马路随便用。其实现在也是可以过去用，只是自己不住哪里，有时候碰到保安让登记觉得很不好意思，没有自己当屋主来的心安理得。
这样算一下投资成本：
1.清偿组屋贷款20万
2.把组屋转到老公和孩子名下，我用公民身份去买公寓，没有ABSD。对面80多万可以买个两卧，首付20万左右，租金基本上够偿还贷款和杂费。我要再折腾想稍有盈余呢，可以考虑多隔一个房间出租，反正两卧面积也1000多尺呢。
这样全部花费40万，依然只有一个贷款负担不至于过重，如果出租顺利基本上就没有贷款了，保留现有住房面积又提升设施使用，同时多一套算投资。40万拿去别的地方买房还真没什么选择啊。这样过几年我马国的房子建好了再多一份贷款也没压力。
唯一不爽的是老公要继续跋涉很远去上班，只有期待汤申线了，好在他目前早上搭小巴去上班，晚上加班公司可以报销路费，还不至于完全自己挤地铁。就目前的状况，除非中彩票，脚的汤申线通车前我们应该攒不到市区公寓的首付。至于我闺女的学区房我是完全放弃了，还是让孩子玩的开心点吧。
长远的计划：组屋以后肯定是要卖的，所以能不能整套出租也就无所谓了。攒几年钱，够了就卖掉组屋另外买一套地点更方便面积大点的公寓自住，到时候可以用老公一个人的名字买，又省税和容易贷款了。买不起大房子的情况下我也不想为了住公寓而减少居住面积，宁愿等等。
不过计划再周详，执行至少得等明后年，因为今年我贷不到款，也不够首付。希望暂时不会再有各种限制政策出台了。
大家觉得想法怎样？欢迎给意见讨论一下，看我有什么考虑不周的地方。
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2013-09-01 22:00:01。
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主7分以及10华新币，时间：2013-09-03 22:00:01。[凡人 (9-1 11:40, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
凡人MM问起, 冒险说两句, 请勿见怪凡人MM打算买三套东南亚房子, 工作是房地产经纪, 有如一生与房地产共存亡。How if something go wrong?
未来世界会极波动, 理论上财产应该有asset class diversification(real estate, stock, bond, cash, gold)和geographic diversification.
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[lm787 (9-1 11:55, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]2楼
凡人mm，有个问题请教一下“租屋转到老公和孩子名下”
这个是怎么实施？老公公民+孩子公民？孩子要多大？[login_name (9-1 12:11, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
(引用 lm787:凡人MM问起, 冒险说两句, 请勿见怪凡人MM打算买三套东南亚房子, 工作是房地产经纪, 有如一生与房地产共存亡。How if something go wrong?...)别的也有一些，不过了解不多，个人精力有限我身边有很多在股市栽了跟头的人，对我来说投资完全不熟悉的东西风险更大。
基金也是差不多的情况，这些东西需要经常性的关注，我没那么好的记性也没那么多的精力去研究太多东西。我老公买的基金亏了好多年还没涨回来，最终还是割肉止损。
我有买了人寿险和好几份投资保险，这个基本上就是为退休和以外情况准备的，孩子以后的学费也有一份保险。这些只是一个保障，我并不指望保险帮我赚钱。
事实上我们现在手上已经有三套房子，只是持股多寡而已。组屋贷款是打算短期里清偿干净，马国小房子并不担心太多，因为数目有限，几年里也不需要我去操心贷款的问题。也有打算过几年经济好点还清了，因为马国贷款太贵了！！我要是老老实实的还贷20年，光付的利息就是一半房价。那边原本是拿来投资的，结果仔细去看了周边后很喜欢，还是想留着度假自用。店屋我就更不担心了，因为合伙人经济实力非常雄厚。
想投资房子的想法很简单：简单，省事，另外我有一定这方面的知识。我们两口子的人生目标就是多买房子多置地，当包租公和包租婆，等我退休了连出租都可以交给中介公司打理，不用自己烦。当然这个置业是贷款在自己负担得起的范围里的，没必要砸锅卖铁去为置业而置业，那无异于把自己放火上去烤。
我个人的看法是:如果再来一次97金融风暴那样的危机，别说房子，什么东西都逃不掉掉价狂跌的份。如果我的偿贷在很安全的范围里，哪怕租金掉一点，利息涨一点，我还是收的到租，可以保留资产，也不至于马上破产跳楼。可是股票基金债券这些玩意可有可能一夜变废纸的。
[凡人 (9-1 12:18, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]4楼
(引用 login_name:凡人mm，有个问题请教一下“租屋转到老公和孩子名下”
这个是怎么实施？老公公民+孩子公民？孩子要多大？)孩子21岁以前只能是occupier因为老公是PR,我割名的话他一个人是无法保留组屋的，加上孩子做occupier就有family nuclear，可以持有组屋。
http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10326p.nsf/w/ChgOwnerEligibilityCriteria?OpenDocument[凡人 (9-1 12:21, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]5楼
我觉得凡人妹有些心急不清楚你是不是可以把HDB这样换名，我的感觉好像不可以。不过，就算可以，这个计划也不是很理想。
1。你老公工作的地方远，每天折腾在路上挺浪费生命的。他也许不出声，但还是很累的。
2。学区房的理想不要轻易放弃。
3。要留有余地，把所有的本钱压在一件事上不好。
另外，从可执行的角度看，两三年政策没变化几乎是不可能的。不如静候时机，换一个同时解决1，2的地方。[大叔一名 (9-1 12:28, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]6楼
个人想法以租养贷目前风险会逐渐增大.一定要去做也可.保持好现金流
.租金目前可不算现金流.
Stock,bond宜长线.但避开高科技.金融保险业.民生大企业还行.亚洲的避开包括中国
目前投资风险逐渐增大.收益也逐渐增大
看个人喜好了
俺是全面兑现.保持美元和欧元.磨好牙齿
静等时机.嘿嘿
个人观点.投资是很个人的事.
[新双钱 (9-1 13:16, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]7楼
(引用 凡人:孩子21岁以前只能是occupier因为老公是PR,我割名的话他一个人是无法保留组屋的，加上孩子做occupier就有family nuclear，可以持有组屋。 ...)恩，感谢信息。本来还以为組屋一定需要至少2个成年人的勒。[login_name (9-1 13:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
个人觉得公寓在新房产政策之后会降价一些所以可能静候一、两年再看看，毕竟政策变得太快。一条新政出来就杀一批。
总体感觉，政府主要还是在保护公民利益，所以可能往这个思路猜猜吧！[Golria (9-1 13:59, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
很想知道。在不离婚的前提下，可不可这样把自己从组屋除名，然后以个人身份再买condo。
如果可以，这是一个很大的空子可以钻呀。
老实说，怀疑可操作性。以中国人这么喜欢钻空子，这么喜欢置房产的特性，frjj的这个想法，我也是第一次听说呢。
不过，frjj是专家。也许是可以的，只是我们不知道。到底可不可以呀！真的想知道！
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[love962397 (9-1 15:23, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
有钱就买前提是如果投入40万，手里至少还应该有20万的现金来周转和应急。而且说不定哪天就又金融海啸了，没现钱看别人入市抢钱的感觉那。。。
而且投资楼市本身就是长远的。论年收益目前的楼市价格和租金回收比例都不如几家本地银行的preference share,几乎0风险。但是share不增值，楼市却可以。只是入场时机要选对。现在是入场的好时机么？thompson line 2019年竣工，woodlands的房价却从去年就开始起了，这已经是buy on expectation了，由于处于非成熟区，价格也不会高到哪去，早晚会被各种Bto拖累。
如果真是看增值，不如换EC。如果只是看租金回报，not attractive。
[黑花 (9-1 15:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]11楼
(引用 凡人:孩子21岁以前只能是occupier因为老公是PR,我割名的话他一个人是无法保留组屋的，加上孩子做occupier就有family nuclear，可以持有组屋。 ...)你老公买你的那部分还是要付absd的吧 [本文发送自华新iOS APP] [qjkk (9-1 16:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 大叔一名:我觉得凡人妹有些心急不清楚你是不是可以把HDB这样换名，我的感觉好像不可以。不过，就算可以，这个计划也不是很理想。 1。你老公工作的�...)同觉得凡人俩夫妻太累了。为了房子，生活质量严重下滑，不值得啊！大叔，凡人姐姐是不是被你以前发的买房贴刺激到了啊？好好劝劝她吧。 [本文发送自华新手机Wap版] [sunnylau2 (9-1 17:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 love962397:很想知道。在不离婚的前提下，可不可这样把自己从组屋除名，然后以个人身份再买condo。 如果可以，这是一个很大的空子可以钻呀。 老实�...)这不是钻空子，HDB一直都是允许的http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10326p.nsf/w/ChgOwnerEligibilityCriteria?OpenDocument[凡人 (9-1 17:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 凡人:这不是钻空子，HDB一直都是允许的http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10326p.nsf/w/ChgOwnerEligibilityCriteria?OpenDocument)嗯！我用词不当。我只是向知道这是否允许。话说，如果真允许。割掉名字的那一方很吃亏呀。 [本文发送自华新iOS APP] [love962397 (9-1 17:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 sunnylau2:同觉得凡人俩夫妻太累了。为了房子，生活质量严重下滑，不值得啊！大叔，凡人姐姐是不是被你以前发的买房贴刺激到了啊？好好劝劝她吧。)晕，为什么脚的我生活质量严重下滑呢？我只是说个计划，还没有开始实施呢，而且也不是短时间里很快可以实施的模样。我们家平时生活也很简单，最大的开销基本上就是全家保险，孩子学费，连吃饭都没孩子学费花的多。这样的质量还能下滑到哪里去啊？
目前我手上的现金只有十几万，暂时是做不来什么的。要开动肯定也是准备充足以后的事情。我这种胆小谨慎的个性，也做不出来砸锅卖铁的事啊。[凡人 (9-1 17:30, Long long ago)]
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(引用 Golria:个人觉得公寓在新房产政策之后会降价一些所以可能静候一、两年再看看，毕竟政策变得太快。一条新政出来就杀一批。
总体感觉，政府主要还�...)对啊，我就是打算一两年以后的事不过我倒不觉得公寓会大跌，反而郊区的公寓可能会涨。
目前这边的二手组屋都有500左右一尺了，新EC也到七八百了，买个700多一尺的公寓，再狂跌的可能性很小啊。[凡人 (9-1 17:33, Long long ago)]
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(引用 love962397:嗯！我用词不当。我只是向知道这是否允许。话说，如果真允许。割掉名字的那一方很吃亏呀。)为什么这么想呢？[凡人 (9-1 17:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 大叔一名:我觉得凡人妹有些心急不清楚你是不是可以把HDB这样换名，我的感觉好像不可以。不过，就算可以，这个计划也不是很理想。
1。你老公工作的�...)我就是研究到现在发现同时要实现1和2负担太重原本是瞄准碧山，大巴窑一带的房子，现在要维持接近目前居住面积的话至少150万以上。也不能说完全买不起吧，我得把组屋卖了再搭上所有的存款才有可能。这个代价太大，真的这样做我才觉得生活质量严重下降。而且我觉得那些地段现在公寓和组屋价钱已经超过2两倍差距了，从投资角度来说风险很高。
而再考虑其他地方，比如盛港也有不错的学校，bukit pajang也有不错的学校，搬去这些地方房子不见的便宜很多，而老公上班也不见的近了多少，另外我们还完全不熟悉，没有在兀兰生活了很久来的舒服。我已经打算去报崇福的义工，拿不到就去做草根委员的义工，至少把孩子送进不错的社区小学就差不多了。
把组屋贷款还清了，基本上是无债一身轻。从现金流的角度来说，我肯定是会自住组屋，出租公寓，因为我家这带组屋的租金实在不咋滴。以后收入积蓄都准备好了，才会出售组屋换地方自住。我组屋没贷款5房卖掉至少有50万吧。供一个首付还是够了，只是之前我肯定得等应急储备金准备充分了。[凡人 (9-1 17:44, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]19楼
(引用 黑花:有钱就买前提是如果投入40万，手里至少还应该有20万的现金来周转和应急。而且说不定哪天就又金融海啸了，没现钱看别人入市抢钱的感觉那。...)EC的机会成本太高了，另外地点比起我现在的居住地无任何优势这是我放弃考虑EC的原因。[凡人 (9-1 17:47, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼