求教买第二套房，或是换房的策略简单介绍， 现在有两房公寓一套 在西部（joint tenancy）， 还剩25万贷款，手上还有一些现金(20万)，cpf 还有一些
夫妻两人都是新加坡公民，有小娃一枚，工资两人差不多，都在9千到1万间，一人工作有可能会换到东部。
关于一些房子的考虑，请各位高手求教
1. 是出租现有公寓，然后在东部租房？想在不久的将来购入第二套房，但是怎么操作才能尽量少交stamp duty ？
2. 还是卖了现有公寓，在东部或市区边缘换一套比较大公寓？
[测试用户名 (4-3 14:28, Long long ago)]
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现在房子转到一个人名下stamp duty+律师费 两万之内搞定，另一个名字去买公寓 [本文发送自华新iOS APP] [2m16s (4-3 15:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 2m16s:现在房子转到一个人名下stamp duty+律师费 两万之内搞定，另一个名字去买公寓)那stamp duty和现有的loan或是cpf怎么算呢stamp duty 是在50%， 还是100% 房子的valuation price 上算呢
另一个人的cpf 以前用来买房的部分 要补上吗
贷款还有一年多的locking in period,如果换到一个人名下是不是要付penalty[测试用户名 (4-3 19:53, Long long ago)]
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沙发～ 膜拜土豪 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (4-3 20:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 测试用户名:那stamp duty和现有的loan或是cpf怎么算呢stamp duty 是在50%， 还是100% 房子的valuation price 上算呢 另一个人的cpf 以前用来买房的...)stamp duty 50%之前那个人的cpf要用现金填回去包括利息，不过对你们来说没差因为可以用来买第二套房 [本文发送自华新iOS APP] [2m16s (4-3 20:16, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 测试用户名:那stamp duty和现有的loan或是cpf怎么算呢stamp duty 是在50%， 还是100% 房子的valuation price 上算呢 另一个人的cpf 以前用来买房的...)贷款请咨询银行如果两个人名字都在也许换到只有一个名可以waive?其实这件事我没搞过但我知道有人这么做 [本文发送自华新iOS APP] [2m16s (4-3 20:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 2m16s:stamp duty 50%之前那个人的cpf要用现金填回去包括利息，不过对你们来说没差因为可以用来买第二套房)银行贷款要还罚金的银行的程序是你把现有的loan还掉，然后再给新的人名发25万的贷款。有点类似refinance，不过要交legal fee。另外，25万可能太少，很多银行这么少不能refinance了。
楼主的情况可能要全还掉，再换名比较容易。
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[滚雪球 (4-3 23:36, Long long ago)]
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(引用 滚雪球:银行贷款要还罚金的银行的程序是你把现有的loan还掉，然后再给新的人名发25万的贷款。有点类似refinance，不过要交legal fee。另外，25万...)谢谢大家的建议如果要先还清贷款的话，买第二套还是要等上几年的
[测试用户名 (4-4 8:46, Long long ago)]
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两房太小怎么都得三卧室公寓吧。还是没老人没保姆带孩子，送全托的？如果生二娃呢？我都打算换四房公寓呢 [本文发送自华新iOS APP] [greenfox (4-4 8:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 greenfox:两房太小怎么都得三卧室公寓吧。还是没老人没保姆带孩子，送全托的？如果生二娃呢？我都打算换四房公寓呢)就是啊，两房太小，完全不够用阿现在老人帮忙带娃，小朋友和我们睡，等娃大一点的时候一定得有单独的房间.所以也在犹豫要不要干脆换一套大一点的，如果买第二套的话就只能在偏远一点的地方。ec是买不了了，本来想要不要卖了买HDB，现在decoupling 的政策一出，又还是觉得算了吧 [本文发送自华新手机Wap版] [测试用户名 (4-4 10:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 测试用户名:就是啊，两房太小，完全不够用阿现在老人帮忙带娃，小朋友和我们睡，等娃大一点的时候一定得有单独的房间.所以也在犹豫要不要干脆换一套�...)三房至少考虑两套房只可能是等房子升值，以租养贷现在对家庭来说impossible [本文发送自华新iOS APP] [greenfox (4-4 12:27, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
公寓做de-coupling 也就是A把自己的50% 卖给B。理解成一次交易就好了。B要支付估值50%的印花税。至于CPF什么的这些，就当A是卖房的人来计算。
之后A出去买，算作第一套。
银行罚金是逃不掉了。
de-coupling的过程中，看你要不要套现。
例如你的房子市值100万。剩余贷款25。相当于A把50万的房子(A的贷款12.5万)卖给B。B可以申请贷款40万。交易完成后，B的总贷款增加到40+12.5 = 52.5万。也就是套现52.5-25 = 27.5万(还没有考虑印花税和手续费)。
可以得话，增加西部（你要出租的这套房子的贷款），降低你要自己住的那套房子的贷款。因为出租，贷款利息可以减税，自住的房子不可以减税。你可以把上述套现的钱，用来减少下一套自住的房子的贷款。
卖掉西部买东部就简单了。[-_-|| (4-4 13:00, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]12楼
(引用 测试用户名:就是啊，两房太小，完全不够用阿现在老人帮忙带娃，小朋友和我们睡，等娃大一点的时候一定得有单独的房间.所以也在犹豫要不要干脆换一套�...)组屋的政策对你实际操作没有影响。只是你又得锁5年。且政府对组屋态度比较明确。[-_-|| (4-4 13:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 -_-||:公寓做de-coupling 也就是A把自己的50% 卖给B。理解成一次交易就好了。B要支付估值50%的印花税。至于CPF什么的这些，就当A是卖房的人来计...)万分感谢，解释的好具体阿以前还不知道 可以这样操作
如果要避免银行贷款的罚金是不是就得要等到lock-in period 结束，还有一个以9千的工资算能贷到多少呢（没有其它的车贷）
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[测试用户名 (4-4 14:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
(引用 测试用户名:万分感谢，解释的好具体阿以前还不知道 可以这样操作 如果要避免银行贷款的罚金是不是就得要等到lock-in period 结束，还有一个以9千的工...)基本薪水9000，没有其他贷款，一般可以贷9000*130=117万左右[房产博士 (4-4 14:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 测试用户名:万分感谢，解释的好具体阿以前还不知道 可以这样操作
如果要避免银行贷款的罚金是不是就得要等到lock-in period 结束，还有一个以9千的工...)避免罚金 就是等lock in结束。
或者用回同一家银行 商量一下 降低罚金。不过很难。
贷款 戳一下这个link :
https://www.kanyangfang.com/mortgage
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[-_-|| (4-4 14:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
先说税的部分先说税的部分，买家需要付印花税，按照50%来算，因为你们是双公民，不需要付ABSD。具体见IRAS的指引:
7.2 Hence if a SC only owns a partial interest in one property, his acquisition of additional share in the same property would not be subject to ABSD.
再说贷款的部分，你们可以趁这个机会cash out现金出来，具体算法上面已经有人讲了，即使在lock-in periord进行交易，有些银行规定只要在6个月内还是找它贷款，可以部份免除罚金，这个具体的可以跟银行查询。 [huahuasg (4-4 15:23, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]17楼