(引用 走走:情况类似，决定卖掉市区组屋理由就是舍不得absd 相信有holding power的话，资产总值方面未来一定是两套condo强过hdb+condo)一套HDB加一套公寓实现起来比两套公寓容易的多。而且多出来的一套主要用作出租用途的话，留着HDB在现金流上有优势的多。不转手套现的话，现金流比房产总值重要，尤其是以投资房产作为退休的fixed income. 是我，我还是会建议你留着别卖。 [本文发送自华新iOS APP] [人在狮城2016 (2-21 11:16, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]41楼
(引用 人在狮城2016:一套HDB加一套公寓实现起来比两套公寓容易的多。而且多出来的一套主要用作出租用途的话，留着HDB在现金流上有优势的多。不转手套现的话，...)和要买的自住condo价位有关如果absd超过20w甚至30w，还这么肯定吗？absd加上卖hdb的钱换套投资condo很轻松也不可以做到不影响现金流。
至于要不要买这么多absd的房子应该不在此贴范围内了，每家需求不同
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[Y__Y (2-21 11:22, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]42楼
(引用 Y__Y:和要买的自住condo价位有关如果absd超过20w甚至30w，还这么肯定吗？absd加上卖hdb的钱换套投资condo很轻松也不可以做到不影响现金流。 至...)多了一个不字… [本文发送自华新iOS APP] [Y__Y (2-21 11:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]43楼
(引用 人在狮城2016:一套HDB加一套公寓实现起来比两套公寓容易的多。而且多出来的一套主要用作出租用途的话，留着HDB在现金流上有优势的多。不转手套现的话，...)实现起来应该是难度应该没什么差别尤其在hdb比较贵的情况下，把absd的钱和hdb的钱加起来去买个小condo，租金会和hsb有差，差个几百吧，不至于影响太多的现金流 [本文发送自华新iOS APP] [走走 (2-21 11:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]44楼
买两套公寓更合适从投资角度上讲HDB除了出租回报高之外，没有别的优点了，升值慢，不可以做refinance，放到里面的钱都是死的，还不可以decouple。我觉得你的一套投资一套自主的想法很好，现在房地产正处于低谷，是不错的投资时机。[meet2008 (2-21 12:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]45楼
现金1.3mil----好有钱好有钱好有钱1.3 mil为啥只能买1.4 mil condo?[sunnysunnyrain (2-21 13:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]46楼
(引用 meet2008:买两套公寓更合适从投资角度上讲HDB除了出租回报高之外，没有别的优点了，升值慢，不可以做refinance，放到里面的钱都是死的，还不可以de...)同意+1并且回报率高，只是因为分母较小，不是回报的绝对值一定高。
[夜一 (2-21 14:03, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]47楼
(引用 凡人:论租售比，郊区组屋比市区高太多市区组屋租售比真心不咋地，跟公寓差距不大。二手组屋由于种种限制，升值潜力很小。这一点不如地点好的期...)我怎么觉得公寓比组屋升值空间低呢市区组屋比如city view，pinnacle,都妥妥比5年前涨30到40%了 [本文发送自华新手机Wap版] [pinkhil (2-21 18:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]48楼
(引用 pinkhil:我怎么觉得公寓比组屋升值空间低呢市区组屋比如city view，pinnacle,都妥妥比5年前涨30到40%了)你是跟BTO比吗？BTO限制太多了啊目前是二手组屋跟公寓比啊 [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (2-21 18:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]49楼
(引用 缤纷乐2014:那意思是郊区祖屋应该留？)这看买家初始计划如果一开始一个人名字买的，买在JW这种好出租租售比不错的地方，还是值得保留。如果是俩人名字买的，保留组屋买公寓势必要付一大笔ABSD，这个就见人见智了。还有一种不得不留的，是买在高点，现在卖，亏的也没比付ABSD少多少了，那还不如留着收租减少一些损失，晚点看看行情再卖。 [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (2-21 18:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]50楼
(引用 走走:情况类似，决定卖掉市区组屋理由就是舍不得absd 相信有holding power的话，资产总值方面未来一定是两套condo强过hdb+condo)我跟你想的一样组屋不给转名了，市区组屋留着交ABSD就有点鸡肋，锁住的资金太多，这才是比ABSD更麻烦的事情。 [本文发送自华新iOS APP] [凡人 (2-21 18:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]51楼
(引用 凡人:我跟你想的一样组屋不给转名了，市区组屋留着交ABSD就有点鸡肋，锁住的资金太多，这才是比ABSD更麻烦的事情。)对、为了二套房拿到80%贷款要还完hdb贷款，这么一大笔钱（hdb+absd）没有任何杠杆，亏得慌
低息情况下应该上杠杆，当然前提还是要确保holding power
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[走走 (2-21 18:58, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]52楼
(引用 走走:对、为了二套房拿到80%贷款要还完hdb贷款，这么一大笔钱（hdb+absd）没有任何杠杆，亏得慌
低息情况下应该上杠杆，当然前提还是要确保hol...)其实不用还清组屋贷款，DBS可以re-finance去一个人名下目前好像只有他家可以分mortgagee-borrower和non-mortgagee borrower，别家银行不给做，必须一起贷款。不知道这个啥时候会堵上。
但组屋出租真的限制越来越多了，要申请批准，要申报登记租客资料，要符合外国人配额，还有租客签证行业限制... 鉴于这些种种限制，可以看出来政府是不希望大家从组屋投资获利，更多是满足居住需求，因此以后组屋的投资价值会越来越低。
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[凡人 (2-21 19:02, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]53楼
假设组屋售价90万租金3300。
保留组屋的额外成本是10万的ABSD.
也就是100万的资产，gross 回报4% 不到。
考虑到组屋长期缓慢升值 10年平均年回报2%。那么大概回报率在6% 左右。
缺点是组屋出租受很多限制，租客群比公寓稍微难打理。尤其是大型组屋（90万 不会是小的） 合租租客可能性高。
如果打算买两个公寓，那么另外一套可以考虑找到一个 3.5 gross rental yield 公寓 是很现实的目标。稍微leverage一下，本金回报率可以提升到4-6%。
好处在于 公寓租客出租受限制少。leverage 比较容易。例如 保守的全款买下一个投资，需要钱的时候 不是应该卖掉，可以re-fiannace 套现 等等。
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[-_-|| (2-21 19:07, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]54楼
有些砖家老是盯着租金收益率房子增值主要是靠租金？？？
公寓和组屋租金有差别，差别也就最多几个百分点吧。
楼主想想公寓和组屋未来几年哪个涨得多，如果你认为组屋涨得多，就买组屋，公寓涨得多就买公寓。
[lun_tan (2-21 21:03, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]55楼
(引用 凡人:其实不用还清组屋贷款，DBS可以re-finance去一个人名下目前好像只有他家可以分mortgagee-borrower和non-mortgagee borrower，别家银行不�...)还有这种方法感觉错过一个亿啊 [本文发送自华新iOS APP] [走走 (2-21 21:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]56楼
(引用 凡人:其实不用还清组屋贷款，DBS可以re-finance去一个人名下目前好像只有他家可以分mortgagee-borrower和non-mortgagee borrower，别家银行不�...)应该不只DBS可以吧MAS规定是borrower must be owner，但没要求all owners must be borrower，也可以只有一个屋主来贷款的，只要符合TDSR.
DBS对这样的贷款，也就是一个owner来贷款，另外一个owner有个名词，叫salture? 忘了怎么写的。
[lun_tan (2-21 22:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]57楼
(引用 lun_tan:有些砖家老是盯着租金收益率房子增值主要是靠租金？？？ 公寓和组屋租金有差别，差别也就最多几个百分点吧。 楼主想想公寓和组屋未来几年...)每个家庭的投资考量是不同的受年龄阶段和职业的规划影响很多。我就以自家为例分享下。我们买房子留HDB就是为了退休养老作打算。现在有两套，HDB买在07年房市上涨期，而公寓买在09年初谷底。根据最近的同类房产的交易价，组屋价基本翻番，公寓升40%左右。不过只要不买，这些也只是纸上价格。而同样是三房，市区的组屋跟我地铁线上非市区的公寓租金相差无几。但公寓的维护费用相对就高很多。长远来讲，当我们退休时，几乎是不可能卖掉一套套现的，会把房租作为主要收入来源，那会儿公寓多出的管理费和房产税会减少收入。 [本文发送自华新iOS APP] [人在狮城2016 (2-21 22:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]58楼
(引用 人在狮城2016:每个家庭的投资考量是不同的受年龄阶段和职业的规划影响很多。我就以自家为例分享下。我们买房子留HDB就是为了退休养老作打算。现在有两�...)可不可以看看07年的公寓到现在涨幅多少我觉得你的数据有些问题，07年什么地方的二手组屋到现在是翻倍的，07年上半年还有一点可能。
另外，同时期的公寓，到现在涨多少了[lun_tan (2-21 22:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]59楼
(引用 lun_tan:可不可以看看07年的公寓到现在涨幅多少我觉得你的数据有些问题，07年什么地方的二手组屋到现在是翻倍的，07年上半年还有一点可能。 另外�...)07年3月也是运气好，当时常出差，周末回来一上午只看了三套房，下午下定买了第一套，对门比我晚一个月买，比我们多花五万。成熟社区，以吃出名的地方。 [本文发送自华新iOS APP] [人在狮城2016 (2-21 23:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]60楼