【房】咨询一下Mortgage insurance的问题前情提要：买的是HDB resale 拿的银行贷款 在购买mortgage insurance的时候 本来是想和HDB/CPF购买HPS 因为价格很低不超400每年 然而发现银行贷款文件里面有一条说要和Manulife保险公司购买mortgage insurance （equivalent to HPS approved by CPF Board ）才能享受低利率贷款 不然贷款利率上调0.1%
后来见了该银行的保险员 坚持要我买除basic policy之外的俩个rider 根据我的理解 basic policy是保Premature death 基本价格300-400 他要求的俩个rider 一个保permanent incapacity 大概50左右 另外一个保critical illness 这单项500多 加起来就快要上千的样子
我的想法是 我不想要最后一个rider 因为我本身的life insurance里面已经有了很大额的相关保额 和房贷额度相当了 所以不想重复投保 也是觉的保险费和HPS相比超太多 可是该保险员坚持我必须投保所有 说是根据HDB的要求来的 如果不买的话HDB可能会拒绝本次resale的购买交易
求助问题：
1. HDB那边真的是要求全部么？ 那为什么HPS那么低价？
2. 我能否选择坚持不要最后一个500多的rider？ HDB那边在审核的时候会有可能拒绝购买交易不？
3. 我本身不了解这个行情 500多的rider一般是不是可接受的？ 希望不是我太小气 哈哈哈
[梨梨心想想 (2-24 11:13, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
有木有懂的人讲讲....[梨梨心想想 (2-24 12:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
HPS的问题1.关于HPS的常见问题楼主可以看看这个网站https://www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/housing/home-protection-scheme
2.您个人本身的life insurance里面的保额如果跟银行贷款相当，应该是可以不买HPS的，这是application formhttps://www.cpf.gov.sg/Assets/members/Documents/FORM_HPS2.pdf
3.rider是不需要买的，HPS只需要保障death,TPD就足够了，强烈觉得是那个人忽悠。如果楼主想要得到肯定的答复还是要打电话给HDB询问。[DesperadoW (2-24 13:11, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
(引用 DesperadoW:HPS的问题1.关于HPS的常见问题楼主可以看看这个网站https://www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/housing/home-protection-scheme
2....)谢谢解答和CPF问了 但要求写信过去等回复
另外和别家的一个保险代理询问过 她建议就算我有了足够额度的life insurance 还是买个mortgate insurance比较好 毕竟二者的目的不同
和你一样 她也讲critical illness不是必要的 所以接下来就是和那个卖保险的沟通 他一直咋呼呼吓我 说CPF那边肯定不会通过的 说到最后买了这个还要买HPS ...
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[梨梨心想想 (2-24 14:09, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]4楼
(引用 梨梨心想想:谢谢解答和CPF问了 但要求写信过去等回复 另外和别家的一个保险代理询问过 她建议就算我有了足够额度的life insurance 还是买个mortgate...)。。。你问问你的banker才对 [本文发送自华新iOS APP] [DengWei (2-24 14:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 DengWei:。。。你问问你的banker才对)噢也对那我再去问问banker 顺便 我研究了LO里有关这个保险的条款 只写要购买此项保险 但没写要买什么rider [本文发送自华新iOS APP] [梨梨心想想 (2-24 14:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 梨梨心想想:谢谢解答和CPF问了 但要求写信过去等回复 另外和别家的一个保险代理询问过 她建议就算我有了足够额度的life insurance 还是买个mortgate...)Mortgage Insurance目的确实不一样，其实如果不加上CI Rider的话Mortgage Insurance还是很便宜的，如果并不是很在意那一年几百块钱的话，我也是建议买一个。我担心的是，如果用了whole Life insurance去抵消MI， 以后万一有什么事情，负担不起每个月的房贷了，需要用WL里面的赔偿金去抵消的话就有点得不偿失了。[DesperadoW (2-24 15:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 DesperadoW:Mortgage Insurance目的确实不一样，其实如果不加上CI Rider的话Mortgage Insurance还是很便宜的，如果并不是很在意那一年几百块钱的话，...)是要买的..只是这人给出来的价格比别的来源高不少感觉 说话也含含糊糊不明了 第一个电话打过去的时候坚持说这些是CPF或者HDB要求必须的 不能去掉 第二次电话就说你可以考虑去掉 但是是在买了一年之后再去掉CI rider 第三次是说现在可以去掉 但那样的话CPF/HDB可能不会同意
让我想起了别人发的那个AIA团队在IMM忽悠客户的帖子
这个保险中介是当时给我做LO的banker介绍的 在想不然我自己直接和保险公司联系吧
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[梨梨心想想 (2-24 16:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]8楼
(引用 梨梨心想想:是要买的..只是这人给出来的价格比别的来源高不少感觉 说话也含含糊糊不明了 第一个电话打过去的时候坚持说这些是CPF或者HDB要求必须的 �...)HPS你可以自己去找保险公司问问，应该都有做这mortgage insurance。可以对比下价格 兼听则明嘛 [本文发送自华新iOS APP] [DesperadoW (2-24 16:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
这个情况你还得多了解一下这家公司的产品本身。HPS 本身就是只保死亡，末期疾病（Terminal Illness，就是确定要 12 个月内挂的） 和永久性完全残疾（TPD）三种情况。
CPF 允许你买第三方的保单来替代 HPS （就是申请 HPS exemption），但前提是保单必须涵盖 HPS 的 coverage 范围和额度（在你的贷款期限内完全 cover 你的 outstanding loan）。
我所知道的来替代 HPS 的第三方保单，通常 Terminal Illness 和 TPD 是附带在 basic policy 里面的，所以无需任何 Rider。
如果你已经有的保单满足以上要求，你也可以用已有的保单申请 HPS exemption 而不用另外买一份。
详情请参看 CPF 的官方说明：
https://www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/housing/home-protection-scheme
唯一不能排除的可能，就是这家公司的 Basic Policy 只保 death（那只有 Basic Policy 就不满足 CPF 要求），Terminal Illness 和 TPD 必须另外买，但它家不卖单独的 Terminal Illness Rider，只能买全部的 CI Rider（当然也包含 Terminal Illness Coverage）。
如果是这种情况，就是搭着 Terminal Illness 来卖 Full CI，造成你必须多付保费保非必要的范围。
或许你可以换同一间保险公司的另一个经纪问问，或者打他们家客服问问这款产品的结构。[NewOriental (2-24 18:28, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 NewOriental:这个情况你还得多了解一下这家公司的产品本身。HPS 本身就是只保死亡，末期疾病（Terminal Illness，就是确定要 12 个月内挂的） 和永久�...)原来是这样也有可能 我去了解一下 [本文发送自华新iOS APP] [梨梨心想想 (2-24 19:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 NewOriental:这个情况你还得多了解一下这家公司的产品本身。HPS 本身就是只保死亡，末期疾病（Terminal Illness，就是确定要 12 个月内挂的） 和永久�...)多谢详尽的解释这个之前是还没有考虑到 [本文发送自华新iOS APP] [梨梨心想想 (2-24 19:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 NewOriental:这个情况你还得多了解一下这家公司的产品本身。HPS 本身就是只保死亡，末期疾病（Terminal Illness，就是确定要 12 个月内挂的） 和永久�...)弄清楚了basic policy里面包括death和 terminal illness
Permanent disability 是在 rider里 所以可以肯定critical illness rider真的是他强卖的项
另外 有俩种可选择 一个是term insurance 一个是decreasing term insurance 相同的保额下 前面那个保费400 后面这个300不到 无论哪个 数字都算正常点了 请问推荐选哪个呢？
涵盖范围确保满足后 请问你提到的应该涵盖的额度 指的是贷款额度 还是大概估算出来的实际最后付还给银行的数目 = 贷款额度+利息 此保险中介提到他需要为我买110%的保险额 + 额外的1年 开始怀疑这也是强卖了...
已经在联系更换该银行别的保险中介 以上了解到的 后面的人可能也有用吧
[梨梨心想想 (2-24 20:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
(引用 梨梨心想想:弄清楚了basic policy里面包括death和 terminal illness
Permanent disability 是在 rider里 所以可以肯定critical illness rider真的�...)首先弄清楚就好。先回答后一个问题，符合条件的 HPS 替代保单，就是在整个 Loan Term 期间，sum assured 大于等于当时的 outstanding loan balance 就是。
举个例子，某君贷款 50 万，那么他的保单在贷款生效第一天，必须大于等于 50万。也就是假如他当天挂掉，赔付额当场就可以 cover loan。
10 年后他的 outstanding loan 还剩 40 万（当然他还掉了不止 10 万因为有利息），那同理，他的保单目前的 sum assured，也必须大于等于 40 万，这样假如他今天挂掉，赔付额当场可以 cover 40 万的 outstanding loan。
所以假如买 DTI 并且紧贴 outstanding loan balance 的话，它保额的减少并不是随时间线性的（除非贷款利息为 0），而是根据贷款利息缓慢减少的。贷款利息越高，保额减少的越缓慢。
至于 TI 还是 DTI，这个事儿就是钱多买的盐咸，保费高买的保障高就是了。你让我推荐哪个，这个看你自己需要。
TI 就是保额一直保持 flat，回头万一挂掉，赔付的多；DTI 就是保额不断降低直到 0，好处就是保费便宜。
不过总保费的差别会大于你看到的年保费的差别。
TI 的保费需要每年一直交下去直到保单结束，而 DTI 通常只需要交 Policy Term 的 75% 年限（因为后来保额很低了，你愿意为那么低的保额付保费吗？所以干脆集中在前 75% 年限交）。
比如同样是 30 年的期限，TI 保费要交 30 年，DTI 只需要交 22 年保费就保 30 年。
如果纯粹为了应付 CPF，那就买便宜的啊。比如我 HPS 干脆停掉了，因为没用 CPF 还贷款，所以觉得 HPS 没啥用处（它只保挂掉/全残这种严重情况，而我自信期限内挂掉的概率极低，所以我选择停掉省钱）。
如果你觉得抛开应付 CPF 的作用，这个保险对你也有意义，那你就买一个合适额度的，并且哪怕贷款提前还完，你也可以继续交保费（它继续保你）来享受保障。[NewOriental (2-24 20:59, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
HDB不知道啊，但私人不用买任何保险首付比例多一点就好了 [本文发送自华新手机Wap版] [华生之友 (2-24 22:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 NewOriental:首先弄清楚就好。先回答后一个问题，符合条件的 HPS 替代保单，就是在整个 Loan Term 期间，sum assured 大于等于当时的 outstanding loa...)哇 好详细层主你太有耐心了 解释的好详细 100个赞！！了解到了好多东西 十分感谢 明天约了见保险中介 有备而去了 [本文发送自华新iOS APP] [梨梨心想想 (2-24 22:29, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼