在2016年中卖组屋买两套公寓的心路历程两年时间似乎还不足以验证当时的想法是否正确。挖个坑，立个flag，以便日后印证或者打脸。
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2018-05-22 22:00:01。
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[鹏哥 (5-21 19:54, Long long ago)]
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小白问下两口子一人一套吗？一个月得还七八千吧 [本文发送自华新iOS APP] [no8D8U (5-21 19:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 no8D8U:小白问下两口子一人一套吗？一个月得还七八千吧)一人一套月供完全不需要用到自己的工资。租金加公积金就够了。kids time now, 稍后再解释怎么做到的。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 19:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
(引用 鹏哥:一人一套月供完全不需要用到自己的工资。租金加公积金就够了。kids time now, 稍后再解释怎么做到的。)两套是两房还是三房？ [本文发送自华新iOS APP] [shellyshelly (5-21 20:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 shellyshelly:两套是两房还是三房？)一套四房双钥匙一套一房。
一房租金2200，月供1800，物业费250。
四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。
公积金我出1500，老婆出1300，没有放到最大。
所以每个月现金流略有盈余。
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[鹏哥 (5-21 21:02, Long long ago)]
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(引用 鹏哥:一套四房双钥匙一套一房。 一房租金2200，月供1800，物业费250。 四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。 公积金我出1500，老婆�...)贷款不是80%吧？ [本文发送自华新iOS APP] [走走 (5-21 21:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 鹏哥:一套四房双钥匙一套一房。 一房租金2200，月供1800，物业费250。 四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。 公积金我出1500，老婆�...)这个租金回报率好高呀真不错 [本文发送自华新iOS APP] [yunxuan (5-21 21:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 鹏哥:一套四房双钥匙一套一房。 一房租金2200，月供1800，物业费250。 四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。 公积金我出1500，老婆�...)公积金能用1500？ [本文发送自华新iOS APP] [我想睡觉 (5-21 21:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
沙发围观壕楼主像朝生暮死的蜉蝣，像燃烧着烈焰的火把，疯狂，疯狂，朝着太阳生长，直到冲破掌心的荒凉，奔跑，奔跑，往山的另一头狂跑，直到满足生命所有的渴望。 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (5-21 21:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 走走:贷款不是80%吧？)80%啊四房双钥匙总价149万。一房68万。都不在市中心，所以不能跟豪宅比。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 21:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 我想睡觉:公积金能用1500？)其实可以到1800的公积金其实还有奖金6000×5个月的部分。
所以6000×17×0.37×0.6/12 大概1800是没问题的。不过我没有用全部。
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[鹏哥 (5-21 22:02, Long long ago)]
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(引用 功夫熊猫:沙发围观壕楼主像朝生暮死的蜉蝣，像燃烧着烈焰的火把，疯狂，疯狂，朝着太阳生长，直到冲破掌心的荒凉，奔跑，奔跑，往山的另一头狂跑，...)功老师有了新词汇哦鼓掌 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 22:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
不错楼主很会赚钱，前提是有一个双钥匙单位多出一个月1500的租金，但个人觉得也是牺牲了一点私密性 [本文发送自华新手机Wap版] [jackbauer001 (5-21 22:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
卖不卖组屋的选择回到14，15年的时候，老婆的很多同学都在选BTO，表示很羡慕。他们跟我解释的说法是，他们的房子可以卖50到55万，BTO大概40万，所以想套现一部分出来。或者说可以住新房子。
我研究了一圈，发现组屋新房的供应量太惊人了。那么等到新房盖好，会有一大批人卖组屋，一下子多这么多供应，绿卡有被限制，我的第一预感是组屋要下跌，所以BTO选项很快就被毙掉了。
接下来考虑还清贷款做decoupling, 然后买套公寓投资或者自住。结果同学突然急需用钱，就借给了同学。没多久decoupling的门也被关上了。
这样一来，只剩下两个选择。
1.买公寓交7%ABSD
2. 卖掉组屋。
找了一圈目标公寓，150万自住的话，多交税10万。70万一房投资的话，多交税5万。
当时的组屋租金大概2000，一年2万4，需要几年才能把多交的税赚回来。
加上之前预感组屋会降价，那么公寓呢？研究了一下ura的数据，发现了几个有意思的事情。
1. Top房源急剧下降，而政府公布的卖地供应也下降了。
2. 收入分布和十年前发生了巨大变化。原本1万2家庭收入，在06年可以排到top 10%+。而现在只能排到25%，家庭收入2万才能排到10%+。
除了ura数据，新闻已经报道房价连续十几个季度下跌，但是跌幅明显很小，而且空置率出现了拐点。
当然宏观经济上有许多不确定性，但是我比较看中供求关系。所以我的判断是房价基本到了谷底。哪怕出现像08年的金融危机，既然政府用tdsr, absd成功的给房市降温，我认为不会出现大跌的情况。
不管别人怎么看，这个是我自己的判断。如果认为公寓会涨，组屋会跌，那么我的选择是卖组屋，买公寓。
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[鹏哥 (5-21 22:25, Long long ago)]
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(引用 鹏哥:一套四房双钥匙一套一房。 一房租金2200，月供1800，物业费250。 四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。 公积金我出1500，老婆�...)哪里的一房可以租2200？ [本文发送自华新iOS APP] [我是双鱼座岚 (5-21 22:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 jackbauer001:不错楼主很会赚钱，前提是有一个双钥匙单位多出一个月1500的租金，但个人觉得也是牺牲了一点私密性)确实有一点不过也取决于租客，我的租客相当安静，甚至很少跟他们碰面。我的想法是，可能过段时间就不租了。或者选不到合适的租客，我就不租了。多一千多月供，还是小意思。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 22:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 我是双鱼座岚:哪里的一房可以租2200？)找一找总会有的做做功课。我选这个一房的时候。只是网上搜索，就锁定了两个快要top的新盘。看位置，发展商，site map, 朝向，户型图，就定了。可以说决策还是很快的。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 22:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
不错租售比让人羡慕 嘤嘤嘤 [本文发送自华新手机Wap版] [信长 (5-21 22:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 鹏哥:一套四房双钥匙一套一房。 一房租金2200，月供1800，物业费250。 四房studio出租，租金1500，月供4000，物业250。 公积金我出1500，老婆�...)68万的一房估计地点不怎么样 租2200？？？哪里找 [本文发送自华新iOS APP] [良子0606 (5-21 22:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
2016年时对政策的预测16年的时候，还看到几个信息。
1. 车贷放松。
2. 人口白皮书预计到2030年人口增长到690万。大概是每年10万的速度。每年绿卡批个两三万。所以需求应该是稳步增长的。加上absd的限制，很多人会等不及，直接买公寓。
3. 在偏远地区组屋转售价已经逼近BTO价格。
我对这些信号的解读是，政府会降低供应，开闸放人，结束房价下降的趋势。让房价稳步上升，慢慢上升，一定程度上带动经济。
如果我是决策者的话，我觉得动作要有先后顺序:
首先，不应该改动TDSR, 但是应该放松ABSD.
然后，再放松对需求的控制。比如取消绿卡三年内不可以买组屋的限制
最后，再降低供应。
这个顺序的理由，在于TDSR用于控制银行系统风险，不应该改动。而ABSD像一个调控的拳头，出拳之前需要先收拳，如果放松后房价再次失控上涨，那可以灵活的再出拳，就有后手。否则，先降供应，造成房价失控上涨的话，就会处于无拳可出的境地。还有，再放松对需求控制和降低供应两个步骤中，应该先放需求，毕竟房价对供应的敏感度要远大于需求。另外，需求控制的政策滞后性低，供应调节对市场影响滞后性比较大。简单理解，绿卡批准可以循序渐进，发现房价涨的太快就悄悄收紧绿卡批准。而供应下降造成房价上涨过快的话，卖地盖房子是远水救不了近火。
然而我并不了解政府。事后发现政府跟我预测的顺序完全相反。
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[鹏哥 (5-21 23:00, Long long ago)]
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