等开闸的歇歇吧就算开闸，也不会再放那些没啥像样学历的进来了。政府又不是傻，还能掉进同一条河里。[qqdriver (12-28 11:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]21楼
(引用 shaokunlun:貌似市场原教旨主义早就过时了每个总统都要先管好自己任上。。。哪管下台后洪水滔天。。。)我也是这么想的更何况现在这个总统多不希望自己被人看扁
看明年美国的的行动吧。
[三好 (12-28 11:12, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]22楼
一点思考所有的推算都基于数据. 以下计算是基于以下假设:
1 利率, 假定为每年2.5%.
2 折旧. 因为大部分为99年地契, 假定为每年1% (实际要参考那个折旧曲线,不过为了简化计算, 按线性折旧计算).
3. 资产增值, 假定为每年4%. (用两种方法估算: 1. 通涨+GDP 2. 参考发钞量M2)
4. 三倍杠杆. 政府已经把首付加到25%, 所以最高三倍杠杆
scenario 1: 一套私宅, 三倍杠杆
杠杆部分年收益是4%-2.5%-1% = 0.5%
三倍杠杆是0.5% x 3 = 1.5%
本金部分年收益是4%-1% = 3%
整体年收益是1.5%+3%=4.5% 外加自住
scenario 2: 第二套私宅, 出租, 三倍杠杆
目前市场租金年收益大概是2.5%
杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%
三倍杠杆就是9%
本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%
整体年收益是9%+5.5% = 14.5%
政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益
[花生豆 (12-28 11:17, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]23楼
(引用 花生豆:一点思考所有的推算都基于数据. 以下计算是基于以下假设:
1 利率, 假定为每年2.5%.
2 折旧. 因为大部分为99年地契, 假定为每年1% (实际
...)花生豆你到底买过私宅没有scenario 2: 第二套私宅, 出租, 三倍杠杆，假设本金25万，买100万私宅，ABSD 12%+3%SD=15%差不多15万必须算在本金里面啊老兄，本金=40万
目前市场租金年收益大概是2.5%
杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%
三倍杠杆就是9%
本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%
整体年收益是9%+5.5% = 14.5%
政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益
=====租金一年2.5万，按你的假设一年增值4万，变成106.5万，银行利息75万x2.5%=1.875万，折旧1万
=103.625万
40万本金，一年增值3.625万，9%而已。。。[shaokunlun (12-28 11:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
(引用 鹏哥:预测开闸时间没意义政府要的是稳定的增长，不是暴涨，也不是暴跌。不到危机不得已的情况，就不会大幅度开闸放水。所以应该是不知不觉慢慢...)连政府每年放多少人进来都不知道扯复利有什么用，十几年前还得分99年和04年吧，你作为中介，分享下那几年的数据吧？ [本文发送自华新iOS APP] [Fujiexz (12-28 11:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]25楼
这才是华新该有的帖子！ [本文发送自华新手机Wap版] [hotpot (12-28 12:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]26楼
(引用 shaokunlun:花生豆你到底买过私宅没有scenario 2: 第二套私宅, 出租, 三倍杠杆，假设本金25万，买100万私宅，ABSD 12%+3%SD=15%差不多15万必须算�...)群主就是有水平谢谢更正, 我低估了ABSD+SD的影响.
由于ABSD+SD要在购房时用现金一次付清, 所以有两个影响:
1. 降低了实际杠杆率
2. 由于ABSD+SD在卖房时候不退, 所以相当于本金的永久损失. 假定100万买套公寓, 4年后115万卖出才刚刚回本. 如果要算上2%卖方中介费和其他费用, 要117万以上才回本.
[花生豆 (12-28 12:15, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]27楼
(引用 花生豆:群主就是有水平谢谢更正, 我低估了ABSD+SD的影响. 由于ABSD+SD要在购房时用现金一次付清, 所以有两个影响: 1. 降低了实际杠杆率 2. 由于A...)政府真的有远见呢。如果人们把钱都放在楼市，流动资产减少，整个社会的资金压力就更大了。 [三好 (12-28 12:18, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 花生豆:群主就是有水平谢谢更正, 我低估了ABSD+SD的影响.
由于ABSD+SD要在购房时用现金一次付清, 所以有两个影响:
1. 降低了实际杠杆率
2. 由于A...)挽尊三年就可以卖了 不用等四年 望层主多复习最新政策btw
物业费 房产税 你都不算的吗
[本文发送自华新iOS APP]
[功夫熊猫 (12-28 12:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]29楼
(引用 功夫熊猫:挽尊三年就可以卖了 不用等四年 望层主多复习最新政策btw 物业费 房产税 你都不算的吗)还有出租损耗，所得税和中介费 [本文发送自华新手机Wap版] [随便转转 (12-28 12:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
(引用 shaokunlun:罗杰斯的话也信。。。2008空前绝后，再来要另外60-70年了)08年可惜自己才工作几年囊肿羞涩，没银子捡便宜 [本文发送自华新手机Wap版] [yunxuan (12-28 12:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]31楼
(引用 Garceye:不靠谱的回一个这次一旦开始危机，没那么快结束的，08年那次确实是速战速决版的)08那次可以印钱这次不能印钱了，但是按照十年的周期貌似就这样悄悄过去了。另外移民市场开放不开放并没有影响很多人把资产移到新加坡，毕竟安全。 [本文发送自华新iOS APP] [salaru (12-28 12:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
(引用 随便转转:还有出租损耗，所得税和中介费)是啊 一大堆呢 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (12-28 13:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]33楼
我只想知道银行股可不可以入手了说那么多就象我能买起房一样 哈哈哈 [本文发送自华新iOS APP] [明灯 (12-28 13:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]34楼
看到各位都这么乐观出来喊一声19年没戏，等2020吧。
现金是要的，但这次要放久点，这次没这么快复苏。因为这次牛太长了，下去了不会像08年那么快复苏。都还在山顶上就在喊抄底啊，太早了。
[不理你可以吗？ (12-28 13:11, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 不理你可以吗？:看到各位都这么乐观出来喊一声19年没戏，等2020吧。
现金是要的，但这次要放久点，这次没这么快复苏。因为这次牛太长了，下去了不会像08�...)最近忙成狗股票只留了几只自己看好的价值美股。。其他全部卖掉了。。。还好我机智的上半年抛掉了所有石油股，现在油价跌成翔了。有的股票不想扔啊，但是缺钱。工厂又要扩建办公室要招人需要现金。。。（；￣ェ￣）
我对2019年原油市场不看好，由这个影响的其他产业不看好。美股会很volatile , 新加坡楼市我不懂，还要看看了解一下政策和大环境。
新加坡房地产我看不懂，不过买一套合适永久地契的，适合自己居住还不错的。至少不担心跟着lease贬值，可以hold 投资的时间线长很多。
赞成层主观点，2019年可以拿着现金再等等。
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[毛绒绒滴小河马 (12-28 13:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
(引用 shaokunlun:要杠还不容易，at 那啥小河马进来，再加一句悍妇不看新闻，肯定不会买，想买也没钱之类的。。。 ...)精辟[just4u2 (12-28 13:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]37楼
楼主写的很有逻辑赞一个
有的我还看不懂 需要自己去研究一下才能评论
不过
对于新加坡房地产，我有一个简单的总结：
新加坡房地产收割链：公民>PR>外国中产
一定要大放水引进外国中产（购房有刚需有能力没身份），才能推动房价。
新加坡就这么点人，房子要靠人才能炒起来。国内大城市房价也是要外劳来接盘本地人薅羊毛的。
公民批准 PR批准 外国人引进的比例控制会直接影响房产，而且是最大的影响。
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[毛绒绒滴小河马 (12-28 14:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]38楼
帮你顶一下[S2HAIR (12-28 14:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]39楼
(引用 鹏哥:河马杠不起来他也是我偶像，不跟他杠)抬举了在此谢过仗义执言 [本文发送自华新iOS APP] [毛绒绒滴小河马 (12-28 14:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]40楼