本金是还给你的啊打个比方，你125万买的公寓， 自己down payment 25万+3万的stamp duty，相当于你掏了28万。 持有5年，给银行的利息是7万多。本金部分只还了12万多，还欠银行100-12=88万的贷款。 过了5年，你的房子升值到135万，像卖掉 找中介 给2%的commission，agent fee是2.7万。你只能拿回135-2.7-88=44.3万。 你5年期间每个月还贷3400，现金净流出3400*5*12=20.4万。再加上你最开始投入的28万，为这套房子你总共投入了48.4万，可你只能拿回44.3万，你说是赚了还是亏了？？ 更别提还没算房产税和硬装的成本。

所以说125万的房子，如果不增值到140万以上，你就铁定是亏的。即使增值到140万，也就只相当于不赚不赔，如果用于出租的话，年化相当于2.5%，跟你把钱放在CPF OA里是一模一样的。 想从房产投资赚到钱没那么容易，别想太简单。