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呵呵，这个一定要顶了~

作者：clouds (等级：3 - 略知一二，发帖：490) 发表：2012-05-25 15:57:33　楼主　关注此帖

房地产杂谈之所以取这么一个题目，主要是长期潜水，看了好多好多大家有趣，无奈，开心的买房、卖房经历，而自己在房地产这个行业也打趴5年有于了。所以，想整理一下自己的经历看法以及经验教训，看能不能给后来人以帮助。组屋篇　我第一套组屋是在2007年买的。05年大学毕业，进入租房第二个年头，我在jurong west 大牌653跟老婆组了整套5房单位1000块（屋主非法出租，锁了一件房）。呵呵，现在想想真是便宜。当时我是在大巴窑的yellow page building一家小公司做一个software engineer。记得有一天加班回到家，坐了一个多小时地铁到了boonlay mrt，那时候pioneer还没有开，我每次都是步行回家。那天加班到很晚，快到家的时候很累很累，来楼下接我的老婆看着我这样子心疼，就说咱换个地方住吧。那天应该是星期一，呵呵，上班族最痛苦的一天。我们本打算再续租一年，攒多一年钱，然后一次到位买个大点儿的房子。但是，老婆心疼我，要换地方住，我又实在不想租房搬来搬去，于是我们当晚做了一个决定，买房吧。买个3房，先住着。那时候房地产刚刚抬头，大家都喊贵，身边很多朋友说会跌，房租这么低，先租着吧。我们合计着，反正是过度房。买了以后，要是上涨，那我们的房子也能升点儿， (more...)

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作者：clouds (等级：3 - 略知一二，发帖：490) 发表：2012-06-04 14:31:58　 2楼

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在 -_-|| 的大作中提到：

A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。还是以lakeshore为例吧。　 07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。　月租3200，一年38400。租售比是6.4%　开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。　净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600　年回报是 15600/138000 = 11.3%　现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。首付加税大概23万吧月租3800，一年45600。租售比是4.56%　开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。　净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800 年回报是 38800/230000 = 16.8% 租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升� (more...)

第二个例子忘记减利息了

其实仔细算起来还要加上 income tax，租客各种要求或维护的费用，每个月不止是还利息，还有一大部分本金要还呢，虽然不算支出但也很影响现金流，也要算上这部分的利息的损失吧。而且这个是按最佳80%贷款算的，如果70甚至60的时候就完全不一样了。
除了利率之外还有一个影响因素就是汇率，新加坡不能控制自己的利率但是能控制新币汇率（据说只能控制其中之一，政府选择控制汇率），汇率直接影响在新的热钱，而对于中国投资者来说新币的汇率也能影响买卖的决定，反正如果新币到5.1了我就肯定卖了，哈哈
从投资角度讲新加坡房产还确实是挺稳健的，我是想不出来除了大规模失业和利率上升还能有什么让现在的房主卖房子，中国投资机会确实很多很好，但真不是随便个人就能找到抓住的，太看运气了。

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