小土，您回来啦？网友们都很想念你啊

当然，沙里淘金和闭眼买都涨大大不同。现在找能涨的房产就是沙里淘金，凭运气和汗水。

前提是房子一分钱不涨呀但实际上大概率每年房子还有个5-10个点的涨幅（平均）。 我2017年买的一个两室condo，当时价格70.6万，后来买了个大的，那个就出租中，现在市值是95万左右，月租金3400，2022年签的两年合同2024年一月份到期。 房产税（非自住）2000，没有中介费，物业费350一个月（税后），算下来每个月成本大概是540，净收入是2500。按买时候的价格算，交个人所得税前的租金回报率4.2%。

交个人所得税税后刚才写错了。后写成前了。 总结一下，扣完一切可预见开销，净租金回报率回报率是4.2%左右。 这个回报率还不包括房子涨价的所得。

关键是不能按照买的时候价格算回报率比如有个股票，是我公司发给我的，那么成本为0. 是不是就是说它只要分红，那么分红收益就是无穷大了呢？ 我们看一个投资的回报率，分母只能按照现在的市值来算。 不然很久以前买的房子啊，股票啊，那就永远都是好投资，永远不用卖了。。。。

为什么不能按买时候算？如果你1997年买入四川长虹，当时的股价是10块，你持有到现在，股价已经跌到5块钱。 假如今年分红5毛钱。 你能说你今年投资回报率是10%？ 而你说的公司赠与那也不是投资啊。 投资你得出钱吧。假如我今天捡了100块钱我投资回报率是多少？

为什么不能按买时候算？如果你1997年买入四川长虹，当时的股价是10块，你持有到现在，股价已经跌到5块钱。 假如今年分红5毛钱。 你能说你今年投资回报率是10%？ 而你说的公司赠与那也不是投资啊。 投资你得出钱吧。假如我今天捡了100块钱我投资回报率是多少？

这么说吧你的房子按照你几年前买的价格算租金回报率是4.2%。 假设按照房子的现价租金回报率是 2.5%。 现在有一个一样的房产租金回报率是 3.0%。 假设没有任何交易成本。 理性的决策是不是应该换成 3.0% 呢？ 还是说因为3.0%比 4.2%低所以不换。

你这就是纯歪理了投资要既看年回报也要看增长预期。美国那七巨头，按你说的分红都小于百分之一，按你说的根本没投资价值啊。 反而是银行股，格力电器这种企业，分红超5%了，才有投资价值。 你是把自己忽悠进去了吗？ 我如果5年前买入苹果，按你的算法，近五年平均每年的投资回报率是0.82%。你自己觉得这么多人买苹果就是为了这0.82%的分红呗？ 因为你说的按当年的价格算才叫投资回报率。 (more...)

你这就是纯歪理了投资要既看年回报也要看增长预期。美国那七巨头，按你说的分红都小于百分之一，按你说的根本没投资价值啊。 反而是银行股，格力电器这种企业，分红超5%了，才有投资价值。 你是把自己忽悠进去了吗？ 我如果5年前买入苹果，按你的算法，近五年平均每年的投资回报率是0.82%。你自己觉得这么多人买苹果就是为了这0.82%的分红呗？ 因为你说的按当年的价格算才叫投资回报率。 (more...)

过了五年预期变了呀17年买的房子这几年涨了，不代表后面继续涨，所以看今年的价值还是有道理的

BN说的是基础的投资知识投资是一个做比较的过程，简单的说，同一笔钱在当下如何分配才能最大化资本的利益。 或者说，不要把机会成本不当成本。

是基本概念没有错我反驳的是题主说的说2.5回报率。 因为他没考虑房子本身的价值增值。 然后这个BN就来一句投资回报率只能按本年的资本价格看当年分红（房租），无需要或者说不应该考虑资本增值。 那既然这样，都去买银行股不就可以了。

前提是房子一分钱不涨呀但实际上大概率每年房子还有个5-10个点的涨幅（平均）。 我2017年买的一个两室condo，当时价格70.6万，后来买了个大的，那个就出租中，现在市值是95万左右，月租金3400，2022年签的两年合同2024年一月份到期。 房产税（非自住）2000，没有中介费，物业费350一个月（税后），算下来每个月成本大概是540，净收入是2500。按买时候的价格算，交个人所得税前的租金回报率4.2%。

是基本概念没有错我反驳的是题主说的说2.5回报率。 因为他没考虑房子本身的价值增值。 然后这个BN就来一句投资回报率只能按本年的资本价格看当年分红（房租），无需要或者说不应该考虑资本增值。 那既然这样，都去买银行股不就可以了。

没说不看资本增值啊只是就事论事，说计算租金收益率，要用房子现值，而不是房子购买时候的价值。 至于房子的资本增值，本来就不是这个帖子楼主要讨论的话题。。。。

现在的情况是1. 新加坡房子的资本增值，是达不到美股大盘的。 2. 而且在当前利率环境下，房子的出租收益，是达不到 国家债券的。 新加坡国债都可以有 3%以上收益。 这个帖子楼主主要是要讨论第2点。