这贴真是诚意满满啊

写了好长，本来想一次看完的，往下划了半天都不见底…我服了！

攒下来慢慢看

前面说的都是比较传统的中介职位，忘了近几年兴起的一个新职位：TOP 中介，顾名思义就是只做TOP项目，可以理解为类似“快闪”，某个楼盘交房了，就全天候在那边蹲守，出租，卖房，找房，从早到晚，可能会有一个小team轮班，也有一个人死扛的。之前某S开头的中介公司就很擅长做这个，作为一个到处跑的中介，我在出租和卖房方面完全没法跟他们竞争，后来索性跟屋主说急卖让他们去做吧。现在有时候拿了钥匙我直接会跑去那边找个这样的中介给他一份钥匙，让他帮忙顺便做。佣金分成。

这种真的是非常辛苦，简直累死人。当然回报也是很丰厚，我认识一个公司同事做这个，每天提着一个巨大的铁圈，上面挂的密密麻麻钥匙，做完两三个楼盘马上人老一圈。一问年纪还没我大，苍老的跟40多一样。经常性看见他上top rental transaction producer. 因为有SSD的存在，现在做top主要是租房了，毕竟很多交房时候还没到可以免税卖的期限。聊天问过说交易量怎样，说平均1-2天肯定有成交。公寓地点好，就算1房租金起码也有2000+。就算出租一套1000块，两天租出去一套，一个月15K。何况很多房子租金不止2000. 新盘出租还有个好处就是省事，开发商给保修，没有各种扯皮这修那修谁花钱的问题。

不过风险也不是没有的。通常这种中介都是从早到晚就在刚交房的公寓停车场或者大门口等着，有人进出就会来问你是不是要看房，是不是屋主要出租或者卖房，吃饭都得轮流去。我怎么认识这位仁兄的呢？我去帮屋主拿钥匙他就跟我搭话，我说咱们是同事。之后我去了好几趟测量，检查，装灯装窗帘，估计他每天搭话人太多不记得，每次碰见都来问我是不是屋主，最后我给他塞了名片说我的房源XX单位，有人要看请通知我。这么做的当然不止一个两个，也不是一拨两拨。我同事自己想租一套去看了，回来跟我说中介服务真好啊，还一直把我送到地铁站，我说那不是服务好，那是怕你半路上被别的中介劫走了！因为我跟仁兄聊过，刚出公寓大门，就有别的公司中介追在后面一路狂奔跑到半路上把我截住问我是不是有房子要卖要租还是给自己找房子。大家都是很拼的，穿着皮鞋还跑那么快。

人多么终于出事了，某个大盘，因为在停车场转悠拉客的中介太多，里面的住户终于不堪其扰的投诉去了CEA， 然后CEA连锅端了，一批几十个中介都被不同程度的罚了，吊销执照数月。所以拉客有风险，选择对象需谨慎。

选择楼盘也要谨慎啊，选的不好会吃土的。那位仁兄是我在sky vue认识的，地点好真的不愁租，他一个多月好给我打电话问我的房源还在不在，他手上房源基本清空了，不过我那时运气不错同事的租客早早把房子租了。然后他就转移阵地去了东部某刚交房的楼盘，也是地铁站附近，蹲了不到一个月，马上换地方了，说根本租不动，来跟我们聊了以下，因为想借我的小弟去跟他搭档，一个人要累死了。他居然不清楚西部还有好几个新盘马上要交房，于是高高兴兴去西部继续做了，据说还是反响不错。手上有新公寓要出租的屋主找这样的中介会比较快。

每个人都有自己的style，所以答案就是free style. 还是那句话：走过很多路，看过很多书，懂得很多道理，可能依然做不好一件事情。你当了中介以后发现每次去talk, seminar, convention看各种成功中介上新闻，接受采访，写书，分享经验，你觉得：啊，感觉很容易啊，实际操作起来并不是那么回事。 当然，从一个没受过高等教育的菜鸟（O水准就可以考中介）变成一个成功的房中介，我个人觉得还是比把这个O水准的菜鸟训练成一个科学家容易多了。至于达到收入稳定这个成长的速度，就看个人天赋了。每个人的天赋技能是不一样的，所以没法给出一条真理直接适用所有人。

传统的办法，应该很多人作为客户被接触过：road show, survey, 发传单，敲门，打电话telemarketing, 报纸广告，电视广告，老客户介绍新客户等。现在互联网时代嘛，所以又有了铺天盖地的房地产网站广告，群发广告电邮和短信，个人网站，google等搜索引擎买广告位，个人社交媒体等等。每个办法都有其利弊的地方，你要明确的知道自己能做到什么程度。

不花钱的办法很多，不花钱给自己打广告基本就是要靠“不要脸“！培训老师很喜欢说：A good sales is shameless。我个人不是很喜欢这个说辞，很多时候我还是很要脸的，所以我不是一个很好的sales，我给自己的定位是consultant,就像老板说的，你的目标是帮客户省时省力合理配置，并不是一味的硬把房子卖给他，不合时宜的选择，完全可以建议客户不要匆忙做决定。不要脸也不等于寡廉鲜耻，为做生意不择手段没良心，这是两码事。很多时候“不要脸”是意味着不要端着架子，要抹开面子，要能接受被拒绝100次也没一个yes。说起来容易，但做起来难度不小。比如roadshow，我带着小组成员一起去新盘推广培训，站到街头去搭讪，有的人真的马上脸色变了，完全开不了口，嘴巴像浆糊黏上了，直接就躲人后面去了。也有人光靠roadshow可以在开盘时候close十几套，这真的很勤奋，每天都去“出摊”，在街头一站一天也是很不容易的，我自己是站两小时差不多就要挂了，我相信很多保险经纪也是深有体会。然后“搭讪”的方法还要creative不然谁理你啊？我被一个中国保险经纪小哥搭讪，他跟我问路，我以外他真的不认识路，还耐心的跟他指了半天路，然后他说要感谢我送我一个小礼物，不过有个小条件，从口袋里掏出survey form出来说需要你帮我做个小调查，那一刻我觉得我的好心受了愚弄，直接拒绝了。

类似的roadshow的办法很多，总结下来都需要“不要脸”，比如你要做GTA，可能你去每个组屋的电梯里充当一次电梯小姐或者电梯先生，挂着执照，跟每个进出的住户搭讪，发名片，我带人看房在电梯里聊天被要过名片，也曾经在小区路上边走边跟客户介绍房子，然后路过的大叔听的津津有味，问我能不能一起去看房，他朋友也要买这附近，然后跟着去了，还把他朋友介绍给我买房了。还有去热门的foodcourt里坐着喝茶，聊天，记得穿公司制服，挂牌，大声讨论房产，从早喝到晚，喝几天也会有客户。更加勤奋的就是door knocking，上门推销自己。我公司一个top sales分享他的经验，一个星期七天，每天10个小时，给自己规定每周一共要敲多少家门。这些都是靠不花钱的勤奋。中介是一个勤能补拙，天道酬勤的行业，你认真，你勤快，迟早会成功。当然也有不好的体验，我老板说他曾经就敲过一次门，结果被狗追...于是再也没去了。

至于印flyer, 打报纸广告都还是不便宜的，收效甚微，如果你看见那些收钱分发flyer的人是怎么发广告了，会觉得收效甚微不奇怪，搞不好还会弄得中介被投诉去CEA喝茶，因为广告怎么设计，怎么发放也是有严格规定的。这需要长年累月的刷广告刷脸让人对你有印象，资金是个问题。忘了谁跟我说过个笑话：某中介刚刚入行做了一单熟人生意，赚了3000块，很高兴的拿钱去投资发flyer,发了5000多块一单生意没有拉倒，后来就没做了。。。

还有打电话，现在有了PDPA，中介也是不容易。相对于flyer和报纸广告，telemarketing还不算贵，也就是买资料花钱。但是打电话很花时间。有很多中介是请part time telemarketer去做，当然这些人本身不是中介，也就不能指望他们真的跟客户聊什么。最多拿个联系方式。我家最近有个保险经纪经常性给我家座机打电话，让我妈劝我买保险，我妈不甚其烦，我说再打来你告诉她停止吧，不然我去投诉了。对于很多人来说也许是一种骚扰吧，虽然也有机会拿到客源。

个人社交媒体也是不花钱的，twitter, instgram, facebook, 微博，朋友圈，公众号等等，这些不是马上有效的，你要先努力成为一个网红。然后你会发现光坚持每天更新就够累了，虽然不是网红，我自己知道我连保持一样的内容在微博，朋友圈和facebook同步更新都做不到，我开了一个公众号，几年了，至今发过一篇文章…实在对不起关注我的朋友。华新已经是我很经常努力坚持灌水的地方，这算是一个多年的习惯和有情怀的地方，哪怕以前不是中介我也是整天在灌水。我的老板的老板的老板，曾经当了一次网红，上了报纸新闻做了一次免费的宣传。他做了什么呢？他有三个儿子，很想再拼一个小棉袄，老婆不要生。于是他在facebook发了个举牌的照片：如果收集到100万个赞，他老婆就愿意再生一个孩子。上百万的赞！当然需要很多朋友转发推荐求赞，自然上了热门。政府是不会放过这种“积极分子”的，于是他风光的上报纸上新闻最终如愿以偿又生了老四，不幸的是还是个小子（此处应该@king）.

回头接下来说说花钱的比较有效的找客源的。码字真是累啊。

我就喜欢脚踏实地的 例如两滴汗Martin. 不用说太多 真心实意帮你想到，找到solution 就很完美！

当初做了一段保险，cold call都说不下去更别说敲门了，真的需要厚脸皮。。
话说那个搭讪你的中国小哥颜值应该不上线，认识一个local中介小哥刚去P家做保险第一年就拿到top3，一米九的身高绝对明星脸，如此妖艳贱货难怪业绩这么棒，road show拉妹子谁会舍得不从啊。。。。

我就曾经这样被一个美女保险经纪给搭讪了，并且无法拒绝

房间跟猪窝一样，每天逃课还想收买我帮她写论文，我要是她妈得给气死。。

也是蛮心酸的.想起有次和朋友在外面吃饭,她抱怨了几句她的housemate如何不靠谱,但房东对她好好之类的..

隔壁桌mm吃完起身猝不及防来递上一张名片:你们好~我是XX的agent,如果找屋子可以联络我blabla..简短介绍+祝福,发乎情止乎礼,转身而去留下我们2脸懵逼

赚点钱真的要眼观六路耳听八方,说破嘴 跑断腿啊..没有哪一毛钱是容易的,没有一个饭碗容易端..

太帅?太丑?太老?太嫩?
百思不得骑姐啊
流汗

是Victoria Park Villas 吗

写得真好

不过最后躺枪我的心


碎了

跟几个同事一起吃饭聊天，然后听见隔壁桌一帮太太在谈买房子，大家商量一下，鼓起勇气过去打招呼派名片....

最后收效显著嘛？能有一个跟进的也值了

凡人姐这段说出了很多买家的心声，很多买家就是想找一个舒服的中介，把那些零碎的事情交给中介，同时给出合理的分析和因人而异靠谱建议。

如果说上一期的草根中介工作方式是免费玩家，这一期就是RMB玩家，看你是普通会员还是VIP还是顶级带钻的玩家…我不打网游不知道这样分类算不算对。

比如华新广告，大家看了不少了，狮城论坛置顶这些都似乎要花钱的，这些是针对中国客户这个群体的。其他的还有各种房地产广告网站的feature agent， 都是花钱买的，还抢不到。

比如报纸广告，我记得有xx king, xx queen称号的这些中介，大家经常会在报纸周末版看见他们的照片出现在该地区的房地产广告最上面，这种通常就是当地GTA，所花不菲，毕竟豆腐块大只能放三行文字的广告就是五六十块一天，加照片会更贵。

比如购买caveat屋主联系方式，这个价值几百到几千不等，看你买什么样的数据库，然后自己或者请一个telemarketer一家家打电话询问屋主有没有买卖租的意向。如果是新盘推广，领导会集体针对性的购买资料按小组发放打电话去邀请对方来参观新盘。

现在还有专门做个人网站，做网络推广的公司，中介经常会接到类似的服务广告或者是online marketing workshop的广告，这个耗资就不好说了，也有很多这种小IT 公司会邀请中介做这样的网站，目的是为了共同申请政府的PIC津贴然后钱，三哥很多喜欢拼命推这个。网络推广非常烧钱，非常烧钱，一个月好几千甚至上万不稀奇。负责的说一句：所有新EC开盘之前的online registration网站十有八九都是假的，刷好多页下去其实都是广告（包括新公寓楼盘很多也是这样），都是中介做的个人网站，目的是拿到有兴趣的买家的联络方式。正式跟HDB做申请那是开放以后的事情，是以买家在开发商申请表格上签字才算准，之前的网上申请都不算。我们公司连续几年拿No. 1的大高个小帅哥（真的是长了一张可以出道的脸）靠这个，一个人卖了整个EC楼盘40%的房子…反正他的年收入是以百万计，所以一个月烧上万也不是问题啊。

还有些更加高大上的拉客户方式：比如去世界各地展销会站台，这是大佬做的事情，会针对一些高大上的楼盘，有时候会奇怪为什么房产中介也会飞来飞去出差，一方面认识外国同行，为本地壕寻找外国投资机会，也努力拉到外国投资客来坡，本地大众化市场基本上他们不会touch. 我们公司专门有个luxury team，只做高端楼盘，我去打听了一下，如果加入培训费不低，基本上一个月的学费就上千。当然除了房地产知识，也会教你各种跟壕打交道的基本知识和注意事项，各方面内容都有，因为壕只跟壕玩啊，要找共同话题。Luxury team的leader我一直觉得他是赌神或者教父一样的气质人物，就是走路带风，出场自带BGM“浪奔~~浪流~~~”，杀气扑面而来，不怒而威，感觉他一出来脑门上就写着四个隐形大字“我是大佬！”

如果你对房地产本身没兴趣那不用说了，中介也不见得都是风吹日晒外面跑，你如果不喜欢这样大可以选择只做新盘，大多时候的确是蹲样板房的，当然前期该站街还是要站街，该敲门打电话还是要敲门打电话，那总是暂时的，但其实前期最辛苦也是回报最好的时候，后期大多时候在样板房打蚊子。不要担心住宅新盘少了怎么办，还有商业地产，工业地产海外房产啊…一个人精力有限的，别担心盘多了做不过来，你只需要根据自己的判断选几个。

认真说一说那些种种原因做不下去的人：

1. 玻璃心。玻璃心做中介会很容易受打击，会做的怀疑人生，为何工作如此苦逼，客户如此难搞，co-broker简直欺负人 blah blah。如果你一直在某一个行业做，你身边的同事同学朋友大多时候你的圈子都是差不多水平的人，虽然不排除也会有奇葩，几率相对还不高。做中介你会迅速发现居然有这么多狗屁倒灶的事！居然有这么多奇葩的要求和奇怪的人！人性可以丑到何种地步，为何可以理直气壮那么不要脸…我就不具体吐槽了，否则就会变成一部奇葩说。当然有坏人也就会有好人，好的客户犹如灯塔，犹如暗夜里的白月光，人间的四月天，让你在各种心塞沮丧中还有勇气继续前行。

2. 懒惰怕麻烦的人。懒惰其实做什么都很难有救，怕麻烦对中介来说事致命的，如果客户多问几个问题就觉得不耐烦，事多，那没救了。你负责的不是一个房子，你负责的是客户的人生。你要关心他们用什么资金支付房款，海外资金如何流通，客户的职业发展（万一换工作呢？万一离开新加坡呢？），客户的感情和家庭发展（现在单身过两年结婚呢？有娃呢？），买完房子要比较各家银行贷款，要能给基本装修预算建议，像我这种已婚已育当妈的中介，还会时不时提供孕期哺乳和育儿建议，如果是外国客户会问的更多：哪里买东西，哪里有活动，怎么报税开户头等等等。如果你觉得签了OTP就万事大吉，那很难做的好。

3. 没有时间的人。很多人问从part time做起行不行？行！前提是你有业余时间，因为我们的工作性质，别人休息的时候往往是中介忙碌的时候，所以别人忙碌上班的时候我们才是学习和自我提高的时候。新手本来各方面经验就缺乏，如果要全职工作基本上会错过绝大部分培训，talk, seminar, briefing, gathering 等各种活动。当然，如果你本身有个很强的network.你时间不多也不是很大的问题，有客户攒经验会比较快。

4. 有社交恐惧症的人。话少不是问题，只要你还能开口说，也不需要天花乱坠的能聊能忽悠，说到点上就好。所谓社交恐惧症我个人的定义是，你跟他说10句他不一定能回一句，问他有什么问题，永远没有问题，问他喜欢还是不喜欢，没有答案，等到他喜欢的房子卖了，过了许久，才扭扭捏捏的暗示xx那套我还是很喜欢的，这种恕我无能啊，每天看完都会分析总结，每周都会跟进问情况，一句表示都没有，难得跟你说句话都是目视其他地方，发消息讨论我会觉得基本上我一个人在自说自话，可能过好几天给我回几个字。偷偷跟他朋友打听过，基本上跟别人也是这个样子。这样的客户和同事我都见过，客户后来被我放弃了，同事么…我祝他good luck.

5. 一直缺乏自信的人。这一种能也不是不能做，就是起步会慢很多，很多时候会hold不住客户，无法迅速有效的做决策。如果你对自己都没有信心，无法肯定自己的判断，要如何让客户信任你呢？谈判虽然是看成交价，讨价还价，细节还是一些心理方面的博弈。如果客户问你是不是好的选择，你自己都犹豫不决，摇摆不定，生怕说错做错含含糊糊，客户也会感觉到的。说到这个话题，我又想起luxury team的大佬，我觉得他就是那种杀伐果断的人，如果他是我中介感觉他大喝一声offer,我就会马上跟着掏支票…哈哈当然这是开玩笑，气场很重要。

最后说一句：如果你长的非常非常好看，这些我觉得都不是问题啊，记得刷脸打广告…
这是赠送的的番外小花絮：

刷脸故事一：我朋友第一次买房，后来跟我吐槽无数中介各种不作为，看房之前都没见过，打过电话第一次见面就是直接去看房了，什么注意事项都没说过。看房时候就是安静的站门外，任由卖家中介在里面介绍。砍价她自己砍的，贷款和律师自己找的，中介帮她做了submission这些。我说那你为什么不换个中介呢？她说:哦，因为他长的很帅！

刷脸故事二：我同事带海外客户看新盘投资，看了一圈，最后买了个一房，纠结了许久选了那个楼盘。当然楼盘本身是好楼盘，但是，买家说买这个楼盘80%因为卖楼的小哥好帅…还高冷，淡淡的不搭理人，但真的好帅… 这还不是结束，后来买家跟朋友说有帅哥，把朋友带来看帅哥，朋友也买了一套…理由一样的。我同事忙着做手续，两位已婚的客户就忙着在样板房看帅哥发花痴。（PS，后来特地要了照片看看觉得不是我的菜，也就五官端正很清秀吧，不懂那几个买家包括我同事为何都花痴成那样）

刷脸故事三： H公司是很厉害做新盘的，当然也有很多帅哥美女。用我一个同事的原话形容：为何人家公司都是好看的帅哥美女，我们公司都是安哥安替？！其实我们公司也有好看的TOP，只是很多做到top的都比较有年纪了，算是风韵犹存的熟男熟女。某同事去看lakeside的新盘回来惊喜的嚷嚷发现了极品帅哥（参考王力宏吧，比王力宏更秀气一点），于是大家在中介群里扒了半天帅哥facebook各种照片，男中介们在酸酸的说帅哥小白脸啊，看起来又gay又娘啊，都被我们无视了，这是典型羡慕嫉妒恨！因为帅哥代理那边两个新盘，为了见一下本尊，我也四处拉客户去看，客户看了照片点名要找帅哥co-broke。结果，人家电话都没接…我带着女客户高高兴的去，失望的回，现在都卖完了，也没见过本尊。

刷脸故事四：这是励志姐，她不好看，但是很成功。她患有遗传基因疾病，我不知道叫什么，就是那种全身全脸会长满各种大小肉瘤的病，估计很多人在本地见过。励志姐非常拼，非常自信开朗外向，我们公司的top, 也是一个大佬的忠实搭档，如果做到她那样，谁都会觉得很自信吧！跟她打过一些交道也参加过一些活动，一开始坦白说近距离看她是有点密集恐惧的。但接触了之后她的气质，她的气场会完全的感染你，让你完全忘了她容貌的缺陷，我觉得她气场有十米八，自信到开挂！我不知道她经过怎样的煎熬才有今天这样，只能说中介这样一个入行门槛很低的传统行业，作为一个草根，还是有无限的可能。

我要给自己撒花，我居然坚持写完了大肠贴！