尽管金管局收紧房贷条例 市场普遍看俏房地产股

（2012-10-12）

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华京京　报道

huajj@sph.com.sg

　　金融管理局（MAS）上周五闭市后公布收紧房屋贷款的新条例后，房地产发展商股价本周一直持续受压，富时海峡时报房地产控股与发展指数（Real Estate Holding & Development Index）从周一起连续四个交易日下滑，本周累积跌幅已达2.3％。

　　不过，多数研究机构都认为，这轮降温政策其实早已在市场的预期之内，虽然会对市场产生一定冲击，但影响程度有限，不会造成私宅价格出现显著下滑，因此建议继续关注房地产发展商的股票。

　　房地产控股与发展指数昨日闭市报692.25点，本周累积下跌15.94点或2.3％。反映所有房地产相关股票的房地产指数（Real Estate Index）跌幅相对有限，昨日闭市报713.85点，本周累积跌幅为10.28点或1.4％，主要因房地产投资信托的股价受新政策的影响甚微。

　　金管局本轮限制房贷的政策，算是政府自2009年9月以来推出的第六轮房地产市场降温措施。然而，虽然降温措施一轮接一轮，房价却还在继续上扬，销量也没有出现放缓。房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在最新报告中预计，今年全年的私宅总销量将创下2万1000个单位的新高，比去年的1万5904个单位激增32％。针对本轮限制房贷的降温措施，分析机构仍认为，这对房地产市场的冲击有限。

　　华侨银行投资研究指出，市场其实早已预期当局会出台限制房贷的政策，国家发展部长许文远早在8月便曾提醒，国人在购屋时要注意量力而为，必须谨慎对待市场上提供的期限长达50年的房贷。

市场早有心理准备

　　“美国联邦储备局在上月推出第三轮量化宽松政策（QE3）后，香港金融管理局隔天便出台收紧房贷的政策，要求银行将新房贷限定在30年内，所以市场普遍都预期我国迟早也会出台房贷管制政策。”

有心理准备的同时，由于目前我国房贷期限为29年，意味新政策其实是在预防，而非惩戒。华侨银行投资研究认为，低利率预期、房贷容易申请、流动性充裕等因素，会继续推高住宅房地产的需求。

　　“新政策对私宅价格和发展商的直接影响有限，所以我们依然看好本地住宅房地产市场，给予该领域‘加磅’（overweight）评级，首推城市发展（CDL）的股票。”

　　与此同时，瑞士信贷指出，集团在三个月前进行的房地产市场调查显示，本地有31％的私宅买家是为了投资。由于新政策限制了投资者手中享有的流动性，所以确实将影响房地产投资的吸引力。

　　虽然每个人的情况不同，但瑞士信贷估计按揭贷款的月供将上升13％至21％，在一定程度上会影响私宅市场需求，不过该机构相信，还是有相当一部分买家有能力承受这样的月供增幅。

　　瑞士信贷说，若需求有所下降，发展商会延缓新项目的推出，以维持价格水平，所以预计整体市场的影响有限，只有高端市场的项目可能会遭受较可观的销售放缓。

　　在众多房地产发展商中，瑞士信贷首推嘉德置地，认为它的盈利能力会持续上升。瑞士信贷也表示，如果城市发展股价进一步下滑，就不妨是买入的好时机。

　　联昌国际也相信新政策对私宅市场需求影响有限。该机构估计，即使房贷被限制在最多30年，在贷款利率偏低和小面积单位普及的情况下，买家的还款与入息比率还是会维持在27％至29％的健康水平。

　　“更应该注意的其实是，如果房价（在这轮降温措施后）仍然居高不下，当局是否还会采取更多措施。我们目前维持对发展商市场的整体‘中性’评级，并主推嘉德置地和华联企业（OUE）。”