看好可以重仓，否则就减仓。看不懂为什么要六只，牛王请指教。

马来亚银行金英证券研究认为，这是市场对宣布措施的“反射性反应”。措施较属于先发性质，可能剔除那些在大众住宅的边缘买家，但除此之外，就看不出会对房地产需求产生重大冲击。

陈士铭　报道

tansming@sph.com.sg

　　受金融管理局上周五宣布收紧住宅贷款条例的冲击，本地银行股和房地产股昨日纷纷下挫。

　　从上周六起，本地私人住宅和组屋的房贷偿还期，将一律不得超过35年。无论是个人买家、非个人买家、新贷款或重新融资计划，都必须遵守这个新条例。

　　尽管金管局允许人们借贷超过30年，可贷款的数额却将显著下降。要是房贷要超过65岁的退休年龄才能缴清，房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value，简称LTV）的顶限也同样会相应减少。

　　受到新措施的影响，反映本地房地产股表现的富时海峡时报房地产指数昨日滑落6.45点或0.9％到717.68点，而富时海峡时报金融指数也下跌1％或7.43点到764.68点。马来亚银行金英证券研究认为，这是市场对宣布措施的“反射性反应”(knee-jerk reaction)。措施较属于先发性质，可能剔除那些在大众住宅的边缘买家，但除此之外，就看不出会对房地产需求产生重大冲击。

　　随着金管局宣布新贷款条例，华侨银行立即把现有借贷超过40年的房贷减低到35年。据金管局透露，过去三年来，新住宅房地产贷款的平均贷款期限由原先的25年延长到了29年。目前，金融机构所批准的新住宅房地产贷款，有超过45％的贷款期超过30年。

　　星展集团研究认为，金管局的最新措施可能对住宅市场产生略微负面的冲击，毕竟较短的借贷期将降低买家的负担能力，并显示政府正在关注住宅市场，尤其是组屋的转售价格仍然兴旺。

明年底大量供应入市
住宅或面对下跌压力

　　尽管预期住宅价格到了明年底因大量的供应流入市场而面对潜在的下跌压力，短期而言，空置率将保持在低水平，价格下跌幅度可能有限。在当前的环境下，星展集团相信房地产股会继续以低于其资产值的水平交易，投资者将继续采取防守性策略，以致新加坡房地产投资信托会表现优于房地产股。

　　个别股方面，星展集团的房地产投资信托首选是星狮地产信托（FCT）和新达信托（Suntec Reit），把它们的目标价分别定在1.93元和1.67元，并基于现价估值不贵和跨亚洲零售的业务，给予凯德商用产业（CapitaMalls Asia）“买入”评级，把它的目标价定在2.08元。至于城市发展（CDL），星展集团认为经过去一个月的强劲表现后，现价已经全面反映其价值。星展集团也建议投资者对永泰控股（Wing Tai Holdings）进行一些套利。

　　银行方面，星展集团研究预期房贷增长接下来会逐步放缓下来，明年和后年的增长料因新措施的影响而进一步减少。以现价而言，星展集团研究认为大华银行（UOB）的现价已经大致上反映出其利好因素，加上因拥有三大银行中最大的房贷规模，短期内恐会遭遇下跌压力，因此给予它“持有”评级，把它的目标价定在21元。至于华侨银行（OCBC），星展集团则给予它“买入”评级，把它的目标价定在11元，指出它旗下的大东方控股（Great Eastern Holdings）和新加坡银行（Bank of Singapore）业务长期而言，将能推高它的股本回报率。

　　德意志摩根建富证券研究则认为，新措施将限制一些房地产买家再融资的能力，那些过去两年录得较为强劲房贷增长的银行，将有较好的条件来保留他们的客户。华侨银行和大华银行就属于这类银行，因此应该更能从新措施中受惠，特别是大华银行拥有最高比重的房贷，占其总放贷额的29％，德意志摩根建富证券因此给予大华银行“买入”评级，并把它的目标价定在21.40元；对于华侨银行则给予“中性”评级，指它短期内仍有少许股价上升空间。至于星展集团（DBS），则因房贷增长较逊色而恐在新措施宣布后面对下跌压力，德意志摩根建富证券给予它“中性”的评级。

不要以为4.2%的利率很高。

国内房价够高了八，房贷利率6-7%，政府调控力度不可谓不严八，还是没有跌。刚需摆在那里，同样的，新加坡仍需每年增加约2万名新公民，

三十年里，平均年利率会是多少？美国三十年期的债券收益率为3.09%左右！为什么还有人买？

新加坡通货膨胀率2012年是多少？有什么东西可以满足人们投资抗通货膨胀的需要？

政府的政策是给老百姓看的，有很多东西是不能说的，就看你聪明不聪明了

尽管金管局收紧房贷条例 市场普遍看俏房地产股

（2012-10-12）

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华京京　报道

huajj@sph.com.sg

　　金融管理局（MAS）上周五闭市后公布收紧房屋贷款的新条例后，房地产发展商股价本周一直持续受压，富时海峡时报房地产控股与发展指数（Real Estate Holding & Development Index）从周一起连续四个交易日下滑，本周累积跌幅已达2.3％。

　　不过，多数研究机构都认为，这轮降温政策其实早已在市场的预期之内，虽然会对市场产生一定冲击，但影响程度有限，不会造成私宅价格出现显著下滑，因此建议继续关注房地产发展商的股票。

　　房地产控股与发展指数昨日闭市报692.25点，本周累积下跌15.94点或2.3％。反映所有房地产相关股票的房地产指数（Real Estate Index）跌幅相对有限，昨日闭市报713.85点，本周累积跌幅为10.28点或1.4％，主要因房地产投资信托的股价受新政策的影响甚微。

　　金管局本轮限制房贷的政策，算是政府自2009年9月以来推出的第六轮房地产市场降温措施。然而，虽然降温措施一轮接一轮，房价却还在继续上扬，销量也没有出现放缓。房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在最新报告中预计，今年全年的私宅总销量将创下2万1000个单位的新高，比去年的1万5904个单位激增32％。针对本轮限制房贷的降温措施，分析机构仍认为，这对房地产市场的冲击有限。

　　华侨银行投资研究指出，市场其实早已预期当局会出台限制房贷的政策，国家发展部长许文远早在8月便曾提醒，国人在购屋时要注意量力而为，必须谨慎对待市场上提供的期限长达50年的房贷。

市场早有心理准备

　　“美国联邦储备局在上月推出第三轮量化宽松政策（QE3）后，香港金融管理局隔天便出台收紧房贷的政策，要求银行将新房贷限定在30年内，所以市场普遍都预期我国迟早也会出台房贷管制政策。”

有心理准备的同时，由于目前我国房贷期限为29年，意味新政策其实是在预防，而非惩戒。华侨银行投资研究认为，低利率预期、房贷容易申请、流动性充裕等因素，会继续推高住宅房地产的需求。

　　“新政策对私宅价格和发展商的直接影响有限，所以我们依然看好本地住宅房地产市场，给予该领域‘加磅’（overweight）评级，首推城市发展（CDL）的股票。”

　　与此同时，瑞士信贷指出，集团在三个月前进行的房地产市场调查显示，本地有31％的私宅买家是为了投资。由于新政策限制了投资者手中享有的流动性，所以确实将影响房地产投资的吸引力。

　　虽然每个人的情况不同，但瑞士信贷估计按揭贷款的月供将上升13％至21％，在一定程度上会影响私宅市场需求，不过该机构相信，还是有相当一部分买家有能力承受这样的月供增幅。

　　瑞士信贷说，若需求有所下降，发展商会延缓新项目的推出，以维持价格水平，所以预计整体市场的影响有限，只有高端市场的项目可能会遭受较可观的销售放缓。

　　在众多房地产发展商中，瑞士信贷首推嘉德置地，认为它的盈利能力会持续上升。瑞士信贷也表示，如果城市发展股价进一步下滑，就不妨是买入的好时机。

　　联昌国际也相信新政策对私宅市场需求影响有限。该机构估计，即使房贷被限制在最多30年，在贷款利率偏低和小面积单位普及的情况下，买家的还款与入息比率还是会维持在27％至29％的健康水平。

　　“更应该注意的其实是，如果房价（在这轮降温措施后）仍然居高不下，当局是否还会采取更多措施。我们目前维持对发展商市场的整体‘中性’评级，并主推嘉德置地和华联企业（OUE）。”