你按照持平的房价走势和上升的算可以这样算目前房价和租金推高很明显有一个重要动因是n年来大量移民的进入，如果移民持续减少，则推动房价和租金上涨的一大动因就不存在了，想想看，高租金最大的收益是公民，然后pr，因为非公民和pr的ep，sp，wp大部分都买不起房，需要租房，而房主是公民或者pr。从经济学角度来说，资本总是流向利润高的地方，欧洲经济不佳，近几年美国也不佳，而金砖几国和亚洲的华人地区和国家相比而言表面上看着还不错，但是中国金融业大部分不开放，qfii额度太小，游资只能以热钱形势流入，所以只能在香港，新加坡等地明目张胆的推高各种价格。当然中国增发货币带来的流动性也很难出来，所以造成艺术品市场，邮票市场，非法期货市场的繁荣。对于新加坡来说，利率不重要，汇率更重要，在新加坡人的钱很多也是放在银行，利率很低，部分人敢于搏杀房地产，买房收租，不买房的人呢，这些钱银行拿去投资，收益率很高，而主要本地银行是谁的呢？公民分红的钱从哪里来呢？不要迷信所谓成本论，房地产的土地收益归谁呢？当然这样做是自然的，gov必须要积聚大量财物，游刃有余才能在金融危机或者说经济不好或者说通胀太厉害等情况下抗住。抗住什么呢？当然是汇率，汇率等于购买力，因为坡县 (more...)

说到影响房地产价格的因素，大家忘记了一条，也是最重要的一条。。。无论是楼主的‘利率，租金，租售比，通胀率’说，还是马龙的‘汇率’说，你们都忽略了这一条，就是政府的政策调控。 其实，无论是在本地还是国内甚至香港台湾，一些大的政策是会影响整个楼市的长期走势的，而且这种走势并不会受到经济好坏的影响。国内楼价的几次暴涨暴跌，无一不是受到政策调控收紧和放松的影响。97年香港楼市暴跌，除了金融风暴，当年港府推出的8万5政策（政府保证每年有8万5千套房屋供应楼市，防止楼市上涨）是导致香港楼市直到2004年一直萎靡不振的直接原因。而近年来，香港开放的移民政策吸引了大批有钱的大陆富豪，香港楼市得以再次被炒高。台湾也是如此，阿扁执政之时，闭门锁国，民间投资以及高尖人才外流，地产一蹶不振。自小马哥上台后，实行了一系列开放政策，随即楼市也一飞冲天。而在本地，楼市的最大调控政策是来自于政府的外来移民政策，以及政府为历届大选而做的迎合选民要求的政策调整。当然，我并不是说，政府为了房地产价格的涨跌而会修改移民政策。当前政策的修改，多少是有大选的影响在里面，我想说的是，今后政府的移民和人口政策会一如既往的执行下去，不会因为选民的情绪而做大的调整，而这 (more...)

‘97年到06年新加坡房事足足萎靡了10年’，是新加坡经济出问题了吗，非也从新加坡统计局网站数据显示，新加坡全国GDP从1997年的1474亿新元到2007年的2676亿新元，10年间GDP年平均增长率是8.15%，而同期HDB公布的房价指数从97年的136到07年的105，10年间房价每年平均跌幅是2.27%。经济在增长而同时房价在下跌。再来，新加坡全国GDP从2007年的2676亿新元到2011年的3268亿新元，4年间GDP年平均增长率是5.53%，而同期房价指数从07年的105到11年的190，4年间房价每年平均涨幅是20.23%。从数据可以清楚看到，经济增长的好坏和房价并没有直接关系。如果我们以07到09年的数据和之前做比较，其反差就更加明显。07年到09年期间GDP几乎是没有增长，而房价涨幅高达21.9%。 房价涨跌，既然不是马龙先生如此看重的经济原因，那是什么造成这么大的落差呢？从97年金融风暴之后，HDB累积积压了3万1千套剩余组屋，在大批房源积压的情况下，有再好的政策也是需要时间来消化。其实，正是因为当时害怕房屋积压的政策判断失误，在接下来的几年间HDB几乎停止了房屋的建造，这才导致了07年之后的屋价暴涨。所以我的结论是，影响本地房价的主要因素是政策，先是因长期供大于求，造成政策的判断失误，接下来07年之后的宽松移民政 (more...)

HDB到06年才卖完全部的积压组屋这是有资料可查的。。。至于政府要在哪年开放移民，这不是你我一厢情愿的事。再说，新加坡政府也不会为了卖出几万间房屋而改变它的移民政策。