A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。
还是以lakeshore为例吧。
07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。
月租3200，一年38400。租售比是6.4%
开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。
净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600
年回报是 15600/138000 = 11.3%
现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧
月租3800，一年45600。租售比是4.56%
开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。
净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800
年回报是 38800/230000 = 16.8%
租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。
一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升�
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朴素得认为，看短期年汇报没有任何意义
不管在任何经济情况下，除非你想炒楼花（这样租售比也没有任何意义， 房地产都是长期投资。长期投资看其中一年的回报，其实意义也不大吧。
新加坡房地产其实是一个有leverage 的投资。 通常人们在投资有杠杆产品的时候，看重的都是capital appreciation, 以及融资的成本， 而不是短暂现金流带来的回报。
所以，租金的唯一作用就是cover cost,然后大家期待房价进一步上升，好获取capital gain.
新加坡房地产其实是一个有leverage 的投资。 通常人们在投资有杠杆产品的时候，看重的都是capital appreciation, 以及融资的成本， 而不是短暂现金流带来的回报。
所以，租金的唯一作用就是cover cost,然后大家期待房价进一步上升，好获取capital gain.
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