(引用 tdy:楼主说的是榜鹅巴士转换站对面的那块地吧。。。我有朋友就住在边上的BLK 288C，当时拿房时面对的是一片空地，现在就要变成一片工地了。楼...)最近也是很多人问我punggol的问题。我还需要时间多搜集一些数据才能敢讨论。不过，组屋市场在我看来是一荣俱荣，一损俱损的。我是不相信一枝独秀的。大市更重要。
公寓则不一定。[-_-|| (6-1 5:03, Long long ago)]
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继续我的折腾的经历，呵呵
卖掉公寓后，很快我第一个宝宝就要诞生了。
其实，卖公寓的时候，我已经看重了ICON和one-north。一个是市中心，一个是未来的地铁转换站。等我9月拿到钱，这两个项目，尤其是ICON价钱已经是一日千里。所以，市中心涨得快，那不是盖的。同样09年6月，你还看得见icon70万的房子。等到10月，icon齐刷刷到了90万的要价，而lakeshore还在75万转悠呢。还掉家里的钱，我是买不起了。加上宝宝要降临，我是不敢再举债折腾的。人就是这样，一穷二白的时候，无所畏惧，一旦有点儿小钱，反而畏首畏尾。富贵险中求，亘古不变之理。得，钱放股市里面窝着去了。
也许折腾就在我的基因里。老实了半年，到了10年4月。我正式从LTA辞职，全职做中介了（之前都是兼职）。我老婆6月就快生了。然后，很偶然吧。我安排了几套房子给我老婆自己去看，她也是纯无聊。挺着大肚子，看了几个公寓和组屋。缘分，我老婆相中了大巴窑的一套jumbo。就是两套3房打通的房子。40年的组屋。我老婆说这可是个小投资。我们住一套就够了，另外一个租出去，多好。于是谈了一个星期的价钱，总价68万搞定。买了没多久，女儿就出生了。老婆出了月子，我就开始卖海军部的组屋。卖得有点一波三折。一开始估价39万8。我靠，我实在接受不了。扔一边，告诉买家估价还没有出来。一个星期后，再估一次，结果是40万5。我去啊，估价师，我伤不起。后来的买家是一对新加坡人新婚夫妇。小夫妻就是装穷，装可怜，磨了一晚上。最后44万卖了。我自此也学会了一手。有时候我带我的买家就给屋主装可怜，去磨价钱，某些时候还真管用，呵呵。那次卖房，让我觉得新加坡就是小。买家的中介估计经验不足吧，把她老板拉来谈价钱。结果他老板居然就是我第一单组屋买卖的cobroke agent。
后来还有更戏剧的。房子卖了，仍然接到一个买家的电话，问我房子卖了没，得知卖了，很失望。于是我们就继续聊。还是用英语聊。聊着聊着，发现这仁兄也是NTU毕业的，还是跟我一个school的。还都是05年的。我直接换中文，这下就听出来，不就是我同学嘛。于是，我便带上这位仁兄开始买房。他运气也是不错。我自认为我做中介捡过两次便宜。其中之一就是他买房。当时是一个屋主不要中介，自己卖房。房子靠近地铁站，装修不错。屋主功课做的不够好。要价明显低过市场至少两万。我同学也是反应快。在众多看客还堆在房子里面纠结要不要跟屋主再砍砍价的时候(人永远都是这样的），做好了决定，可一个给出要价，甚至高一点都可以，但是要尽量避免出现竞价的局面。为了避免竞价的局面出现，我直接把屋主拉到一边，装作为难，表示要价有点高。屋主立即说不高，然后，我利诱之，是不是要价给了一定能成，不然我不好跟我买家谈。彼时，屋主显然已经被满屋“赖着”不走的买家影响，开始改口了。墨迹了几分钟，说这个价钱只是房价。家里全套家具要一起卖，加5千。我还是为难装，但是再诱了一下，是不是确定。确定了，我再跟买家讲，我是没把握的哈。卖家这次很坚定，就这个样了。于是5分钟后，我们签了合同。等我们下楼时，发现还有好几组人念念不舍，不愿离开。这个市场有时候就是这样，也许就是晚了几分钟，中意的房子没了，或者要花更高的代价。我也经历过，甚至一天之内连续错过两套的情况。这个房子搞定在8月。9月开始，sembawang 所有PR配额都满了。我也是感叹不已。PR买房已是越来越不容易了。有人感叹我同学运气好，其实，也应该说我同学够有魄力，更想得开，短时间内愿意高过屋主要价买。那时候的market，时不时就出现，价钱高过了屋主的要价，尤其是在竞价时。
写累了，终于困了。中午还要去sengkang punggol收集各个新盘的信息。去眯一会儿。
[-_-|| (6-1 5:55, Long long ago)]
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(引用 沃西山人:我买房从来都是靠自己奋斗：1. 原来国内房改房，工作10年后买下。折算了工龄后，付了3万不到RMB。
2. 此地HDB4A二手房24万多，本地工作5�...)向前辈们致敬其实，我们这一代所谓”啃老“也是不得已。
我看问题喜欢两方面看，当一些父母开始为孩子倾其所有是，其他父母不这样也许就不行了。两家人帮一家人买房，其实不也是在促进房价吗？我当时是极力不想拿家里钱的，想等两年攒够了钱自己买。现在想想，怕怕啊。
最近看完了《儿女冤家》，又看了《爱情保卫战》里一个女孩叫嚣这是个”拼爹的时代“。唉，不多说了。[-_-|| (6-1 6:11, Long long ago)]
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(引用 -_-||:A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。 关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还� ...)嗯。。。以前折腾了n久的利率。。。因为数字越大，受利率影响越大，风险也就加大。。。经济好的时候5%的利息也是有的。[watercooler (6-1 9:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]84楼
(引用 -_-||:A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还�
...)朴素得认为，看短期年汇报没有任何意义不管在任何经济情况下，除非你想炒楼花（这样租售比也没有任何意义， 房地产都是长期投资。长期投资看其中一年的回报，其实意义也不大吧。
新加坡房地产其实是一个有leverage 的投资。 通常人们在投资有杠杆产品的时候，看重的都是capital appreciation, 以及融资的成本， 而不是短暂现金流带来的回报。
所以，租金的唯一作用就是cover cost,然后大家期待房价进一步上升，好获取capital gain.[2m16s (6-1 11:05, Long long ago)]
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(引用 2m16s:朴素得认为，看短期年汇报没有任何意义不管在任何经济情况下，除非你想炒楼花（这样租售比也没有任何意义， 房地产都是长期投资。长期投�...)偶认为很有意义。。[watercooler (6-1 11:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]86楼
(引用 -_-||:向前辈们致敬其实，我们这一代所谓”啃老“也是不得已。 我看问题喜欢两方面看，当一些父母开始为孩子倾其所有是，其他父母不这样也许就�...)下南洋了就更不应拼爹了，应崇尚个人奋斗。。。[沃西山人 (6-1 11:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]87楼
(引用 wen_1982:楼主当时可以用home equity line从公寓里面套出钱还家里的这样就不用卖房子了)对。。公寓可以选择重新贷款CASH OUT.[watercooler (6-1 13:05, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]88楼
(引用 -_-||:A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还�
...)我不明白的是，租金真的可以算这么高嘛？您说 现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧月租3800，一年45600。租售比是4.56%
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如果偏远的lakeshore 两房能租到这么贵的话，那当然投资有价值。 问题是租金已经脱离了基本面，你说租金3800。就说一间房2000吧。如果是单人的话，那就说明新加坡有钱人太多了。至少我是没有这个能力去租这么贵的房的。 我的一个同事租在orchard, 1200. 我租的是新公寓master room，1400左右，靠近市区。 但我发现我日常消费的一大半耗在上面了。我平常就吃个饭300，交通，超市买点东西。房租超过我跟老婆的月费用了。我的几个同事都觉得租金很贵，他们住在公寓，都在CBD银行金融工作。如果租金继续涨的话我们都会买房的。如果我们都觉得贵，难道不是超过基本面了么？ 当然这里外国人很多比如我boss住river valley,但这样的比例不多吧。租房的大部分是学生，打工，工作没几年的人。工作几年之后都回买房的人群
[vitesse (6-1 19:10, Long long ago)]
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(引用 沃西山人:下南洋了就更不应拼爹了，应崇尚个人奋斗。。。)拼不过啊。。。俺们同学还是有官二代，富二代的，比如一毕业就买跑车公寓的能拼的过么？比如我们每个月500生活费，有人烫个头就不止这个数了。。。
我们算是稍微啃了点老，巴过我家里没啥好啃的，当初出国的目的就是为了给家里省钱，我离开家几年老爸老妈才把老房子欠的债还清了。我结婚我妈给了5万人民币当嫁妆，说算是我没花家里钱读书省下的学费，我姐在十多年前在国内结婚也是这个数目，俩闺女一视同仁。平时断断续续给老妈的红包差不多也有这个数目了，我知道她都攒着没花，预备哪天我要再买房子给我。
婆家稍微好点，一个孩子，老俩口都公务员。巴过不在什么富地方，也就每个月两三千工资，没有外快。结婚时候买房子，因为我比较节省积蓄多一点，首付我出了大半；LG认识我之前是月光，基本无积蓄，只能靠公婆贴了点。巴过婚后他就洗心革面，努力工作攒钱都攒回来了，拿去还公婆他们死活不要，说自己花不着。说来惭愧，每次回去给他们包红包，结果他们又包了更多给我闺女，导致不知道下次回去到底是给红包呢还是不给呢？
公婆也都是非常节省的人，婆婆拖鞋坏了也舍不得买新的，我给了钱让去买不肯，我拖她去逛街买还是不肯，说我们压力大，在坡尽量不花我们钱。我出差给她买了几套衣服还有新鞋子，回来告诉她全是打折的，忒便宜。她开心的不得了，居然还收着不穿，说回国穿，要告诉亲友是媳妇儿给买的。。。[凡人 (6-1 20:34, Long long ago)]
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(引用 -_-||:A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还�
...)你按照持平的房价走势和上升的算可以这样算目前房价和租金推高很明显有一个重要动因是n年来大量移民的进入，如果移民持续减少，则推动房价和租金上涨的一大动因就不存在了，想想看，高租金最大的收益是公民，然后pr，因为非公民和pr的ep，sp，wp大部分都买不起房，需要租房，而房主是公民或者pr。从经济学角度来说，资本总是流向利润高的地方，欧洲经济不佳，近几年美国也不佳，而金砖几国和亚洲的华人地区和国家相比而言表面上看着还不错，但是中国金融业大部分不开放，qfii额度太小，游资只能以热钱形势流入，所以只能在香港，新加坡等地明目张胆的推高各种价格。当然中国增发货币带来的流动性也很难出来，所以造成艺术品市场，邮票市场，非法期货市场的繁荣。对于新加坡来说，利率不重要，汇率更重要，在新加坡人的钱很多也是放在银行，利率很低，部分人敢于搏杀房地产，买房收租，不买房的人呢，这些钱银行拿去投资，收益率很高，而主要本地银行是谁的呢？公民分红的钱从哪里来呢？不要迷信所谓成本论，房地产的土地收益归谁呢？当然这样做是自然的，gov必须要积聚大量财物，游刃有余才能在金融危机或者说经济不好或者说通胀太厉害等情况下抗住。抗住什么呢？当然是汇率，汇率等于购买力，因为坡县本来也没有多少黄金。所具体点就是新加坡人创造的价值（我不想讨论比例）部分是政府拿走了，目的应该是国家发展，最重要的是刚才说的一点稳定汇率和购买力。
如果全球经济包括欧洲债务危机，中国gpd放缓，美国低增长同时发生，大家知道坡县一定不好受，以贸易，在加工，金融等为支撑产业决定的。尤其是如果遭遇全球性的自然灾害推动必需品上涨，此时，政府抗汇率（具体说对美元，人民币，黄金，欧元，日元，澳币，加币这几种主要贸易国，粮食国，矿产国）就非常重要。现在是欧洲债务危机爆发，中国铁定增长放缓，美国似乎有复苏迹象（现在难判断是否QE3),如果美国QE3,中国继续狂发货币，那么亚洲的房地产不能说红火，也可以说能撑一下。但是美国一旦否决QE3或者说一旦加息，全球的资本都会回流。现在中国的外汇占款下降很快，巨量美元从地上地下通道撤离中国，按照道理中国应该回收当初增发来稀释美元流入的人民币的，但是中国不敢，经济滞胀，流动性再一收，可以预见海口地产的悲剧必将重演，尤其是三线城市房奴们日子会异常难受，影响社会安定。
虽然新加坡政府是世界上最高效，廉洁，管理国家资产最好的政府之一，但是如果倾巢之下，焉有完暖，任何人投资都必须谨慎，并对自己负责，不能迷信任何组织或者个人的无敌性。如果你在坡1997年买的房，有的2007年解套，有的要2010年才解套，而且不算利息，只是房价回到买时候的价格。总之一旦美元大量回流，决策一定是保汇率，保民生，保通胀，实在扛不住，房价会还它自由，你可以理解是自由翱翔，也可以理解为自由落体。不要总想和香港比较，香港后面站着谁？当年危机的时候你可看到恒生HSBC股票超级无敌巨大的买单和托单。
我发此文仅作为一个提醒，别无它意，楼主最好按照房价跌百分之30,40，算算你的收益，算算可能的负资产的情况。我认识的几个台湾房奴朋友，现在台湾人很多不玩股票，不玩房子，那场金融危机，给他们的打击太大了，当你投入超出你能力的钱贷款买一个别墅，最后这个别墅的价格跌到只有半价的时候，你不说一生，半生都在给银行打工了。以房养老在一定时期是可以的，一代代现实否？[马龙白兰度 (6-1 22:34, Long long ago)]
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(引用 马龙白兰度:你按照持平的房价走势和上升的算可以这样算目前房价和租金推高很明显有一个重要动因是n年来大量移民的进入，如果移民持续减少，则推动房�...)重申一下我不判断现在的房价是最高点，也可能是次高，或者再次高。在流动性如果不能再释放的条件下是个顶部区域，这个是我的一个判断。[马龙白兰度 (6-1 22:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]92楼
(引用 aspernet:偶2010年尾投资的一个项目前3年固定租金年回报为本金的8%， 而且这3年的回报是直接从买价中扣掉的，首付50%，A某由于囊中羞涩，只买了两�...)兄弟，你这个是立即产权还是可以n年后地产商回购的项目[马龙白兰度 (6-1 22:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]93楼
(引用 aspernet:偶2010年尾投资的一个项目前3年固定租金年回报为本金的8%， 而且这3年的回报是直接从买价中扣掉的，首付50%，A某由于囊中羞涩，只买了两�...)国内的商业地产确实很多价值还不高估，有投资价格风险就是在于产权，即使小企业给你签了产权无质押保证也不可行，因为它可能找关系悄悄质押了，或者当它资不抵债的时候可能就捐款跑了，这种项目如果是大地产商的项目相对比较可靠。我觉得地方政府的城市改造债券还是不错，100万人民币也有8的年收益，一般期限2年。[马龙白兰度 (6-1 22:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]94楼
(引用 -_-||:继续时间来到08年年底，09年年初。我可以清晰记的那个时候股市的强力会弹。Caspain开盘时候的火爆。也清晰记得这个版关于房价争论的白热� ...)通胀和外部资本大量涌入是最主要的因素。-5%的实际利息伤不起[box (6-1 23:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]95楼
(引用 -_-||:继续我的折腾的经历，呵呵卖掉公寓后，很快我第一个宝宝就要诞生了。 其实，卖公寓的时候，我已经看重了ICON和one-north。一个是市中心� ...)好奇问一下自己卖房的屋主肿么操作，他怎么打广告招来这么多看房子的银呢？[银耳煲红枣 (6-3 18:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]96楼
(引用 马龙白兰度:国内的商业地产确实很多价值还不高估，有投资价格风险就是在于产权，即使小企业给你签了产权无质押保证也不可行，因为它可能找关系悄悄质...)有产权，大公司整个项目包括大型商场，办公楼等，开发商自己拥有一部分，卖掉一部分，由开发商整体运营。[aspernet (6-4 11:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]97楼
(引用 -_-||:A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还�
...)第二个例子忘记减利息了其实仔细算起来还要加上 income tax，租客各种要求或维护的费用，每个月不止是还利息，还有一大部分本金要还呢，虽然不算支出但也很影响现金流，也要算上这部分的利息的损失吧。而且这个是按最佳80%贷款算的，如果70甚至60的时候就完全不一样了。
除了利率之外还有一个影响因素就是汇率，新加坡不能控制自己的利率但是能控制新币汇率（据说只能控制其中之一，政府选择控制汇率），汇率直接影响在新的热钱，而对于中国投资者来说新币的汇率也能影响买卖的决定，反正如果新币到5.1了我就肯定卖了，哈哈
从投资角度讲新加坡房产还确实是挺稳健的，我是想不出来除了大规模失业和利率上升还能有什么让现在的房主卖房子，中国投资机会确实很多很好，但真不是随便个人就能找到抓住的，太看运气了。[clouds (6-4 14:31, Long long ago)]
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(引用 马龙白兰度:你按照持平的房价走势和上升的算可以这样算目前房价和租金推高很明显有一个重要动因是n年来大量移民的进入，如果移民持续减少，则推动房�...)强啊，小马哥真是上知天文，下知地理越来越佩服了[Spring (6-4 15:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]99楼
(引用 Spring:强啊，小马哥真是上知天文，下知地理越来越佩服了)小马哥站得比我们高，自然知道多一些。。可是通胀的问题小马哥怎么看的呢？
现在美国的债务，全球的债务都不堪重负。。。印钱印钱而都是纸钱，或者干脆是电子的钱。一天差不多多出个1billion的纸。美国的social security, medicare怎么兑现？中国为了汇率也跟着发，新加坡要发多少才够稳定汇率的？
[watercooler (6-5 10:41, Long long ago)]
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