无论是楼主的‘利率，租金，租售比，通胀率’说，还是马龙的‘汇率’说，你们都忽略了这一条，就是政府的政策调控。

其实，无论是在本地还是国内甚至香港台湾，一些大的政策是会影响整个楼市的长期走势的，而且这种走势并不会受到经济好坏的影响。国内楼价的几次暴涨暴跌，无一不是受到政策调控收紧和放松的影响。97年香港楼市暴跌，除了金融风暴，当年港府推出的8万5政策（政府保证每年有8万5千套房屋供应楼市，防止楼市上涨）是导致香港楼市直到2004年一直萎靡不振的直接原因。而近年来，香港开放的移民政策吸引了大批有钱的大陆富豪，香港楼市得以再次被炒高。台湾也是如此，阿扁执政之时，闭门锁国，民间投资以及高尖人才外流，地产一蹶不振。自小马哥上台后，实行了一系列开放政策，随即楼市也一飞冲天。而在本地，楼市的最大调控政策是来自于政府的外来移民政策，以及政府为历届大选而做的迎合选民要求的政策调整。当然，我并不是说，政府为了房地产价格的涨跌而会修改移民政策。当前政策的修改，多少是有大选的影响在里面，我想说的是，今后政府的移民和人口政策会一如既往的执行下去，不会因为选民的情绪而做大的调整，而这一点就是楼市稳定的基础。而以本地居民来说，他的一生最大的财富就是他赖以居住的房子，不管是年老的将来要以大换小套现，还是年轻的将来要提升级别，这都要求他们现在居住的屋子保值或升值，这点政府是看得很清楚的。楼市大涨可怕，楼市大跌更可怕，而楼市缓慢上涨，这才是全体国民的共识，所以政府为了全体国民的利益（也可以说是政党的利益），会时刻做出政策微调。像PR Quota，BTO等等都是政府政策微调的结果。回过头，再说中国国内，如果今天晚上中央台宣布楼市调控结束，再来一条本月GDP增速大幅下滑到5%，你看明天楼市会怎样，照样房产公司会挤满了人，大家争先恐后的抢房子。这就是政策大于一切基本面，好的政策出台，再坏的经济数据也会缩小，而坏的政策出台，再好的经济数据同样也会缩小。