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无论是楼主的‘利率,租金,租售比,通胀率’说,还是马龙的‘汇率’说,你们都忽略了这一条,就是政府的政策调控。
其实,无论是在本地还是国内甚至香港台湾,一些大的政策是会影响整个楼市的长期走势的,而且这种走势并不会受到经济好坏的影响。国内楼价的几次暴涨暴跌,无一不是受到政策调控收紧和放松的影响。97年香港楼市暴跌,除了金融风暴,当年港府推出的8万5政策(政府保证每年有8万5千套房屋供应楼市,防止楼市上涨)是导致香港楼市直到2004年一直萎靡不振的直接原因。而近年来,香港开放的移民政策吸引了大批有钱的大陆富豪,香港楼市得以再次被炒高。台湾也是如此,阿扁执政之时,闭门锁国,民间投资以及高尖人才外流,地产一蹶不振。自小马哥上台后,实行了一系列开放政策,随即楼市也一飞冲天。而在本地,楼市的最大调控政策是来自于政府的外来移民政策,以及政府为历届大选而做的迎合选民要求的政策调整。当然,我并不是说,政府为了房地产价格的涨跌而会修改移民政策。当前政策的修改,多少是有大选的影响在里面,我想说的是,今后政府的移民和人口政策会一如既往的执行下去,不会因为选民的情绪而做大的调整,而这一点就是楼市稳定的基础。而以本地居民来说,他的一生最大的财富就是他赖以居住的房子,不管是年老的将来要以大换小套现,还是年轻的将来要提升级别,这都要求他们现在居住的屋子保值或升值,这点政府是看得很清楚的。楼市大涨可怕,楼市大跌更可怕,而楼市缓慢上涨,这才是全体国民的共识,所以政府为了全体国民的利益(也可以说是政党的利益),会时刻做出政策微调。像PR Quota,BTO等等都是政府政策微调的结果。回过头,再说中国国内,如果今天晚上中央台宣布楼市调控结束,再来一条本月GDP增速大幅下滑到5%,你看明天楼市会怎样,照样房产公司会挤满了人,大家争先恐后的抢房子。这就是政策大于一切基本面,好的政策出台,再坏的经济数据也会缩小,而坏的政策出台,再好的经济数据同样也会缩小。
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