公寓涨得越快，组屋反弹也越快。
反之亦然
这是什么逻辑？？
公寓涨得快都是因为卖组屋要去置换公寓的。总人口又没有增加很多。
想让组屋和公寓一起涨，除非政府再来一次十年前的PR大放水。
在可预期的未来，公寓会一路涨，组屋会一路跌。说白了这是收入水平和对生活品质追求的增长决定的。
想让组屋和公寓一起涨，除非政府再来一次十年前的PR大放水。
在可预期的未来，公寓会一路涨，组屋会一路跌。说白了这是收入水平和对生活品质追求的增长决定的。
这是什么逻辑？？
又要码字哈。 2016年曾经有一个很小的窗口，可以解锁公民absd出来。 但是操作敏感度太高。
当时市场累积的需求能量很大，那时我写了一篇文章说本地房市即将压不住。 但修改政策肯定要背上造成这波上涨的黑锅，最后选择了不改。
以后有空再写一篇这波市场转向的过程。
上涨的时候很多观望的人必须下手买公寓，但为了逃避absd就不得不卖出组屋。造成组屋市场持续承压。 相信政府是预见得到的。
逃ABSD只是卖组屋的原因之一
也有很多人只是为了升级公寓，选择卖组屋套现的。毕竟手上的cash也没那么多。
总得来说，在人口增速平缓+消费升级的双重因素下，转售组屋的价格还想涨就是做梦。
总得来说，在人口增速平缓+消费升级的双重因素下，转售组屋的价格还想涨就是做梦。
价格低不应该卖公寓买组屋么卖组屋套现不划算呀
你买东西
会仅仅因为它便宜就买吗？
组屋说白了就是当新加坡人还不够富裕时 政府为了解决老百姓的居住问题的一种过渡性措施。。除了这儿以外还有哪个发达国家是80%民众住在类似政府廉租房的房子里？即使是国内 2000年以后新建小区的环境也比这儿的组屋强太多了。随着新加坡家庭财富的持续增长，抛弃组屋、升级公寓是大势所趋，转售组屋价格的下滑是不可逆的。除非就是政府再来一次pr大放水，让很多新来的人有了买房资格，转售组屋的需求才会增加，价格才有可能上涨。
组屋说白了就是当新加坡人还不够富裕时 政府为了解决老百姓的居住问题的一种过渡性措施。。除了这儿以外还有哪个发达国家是80%民众住在类似政府廉租房的房子里？即使是国内 2000年以后新建小区的环境也比这儿的组屋强太多了。随着新加坡家庭财富的持续增长，抛弃组屋、升级公寓是大势所趋，转售组屋价格的下滑是不可逆的。除非就是政府再来一次pr大放水，让很多新来的人有了买房资格，转售组屋的需求才会增加，价格才有可能上涨。
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公寓价格的持续攀升必然导致越来越多的人买不起,或者买不起中意的，他们不得退而求其次，买组屋，所以不存在公寓长期不停地的涨而组屋持续下跌，这两者是同一类商品，是替代关系，一个价格高了就有人转向其替代品
公寓价格涨
本身就是“买得起”的人越来越多导致的。如果“买得起”的人数量没变 或者变少了，那它的价格自然会下跌。我之前发过一个贴，引用IRAS的官方数据，新加坡年收入10万新币以上的中产群体每年都是在快速增长的，按去年报税的情况，全岛有40多万人超过了这个线。
另一个例子就是这轮的en bloc热。。大家都知道这轮房价上涨是en bloc带起来的，但带动的为什么是公寓而非组屋呢？因为房子被en bloc的那几千户人家，他们在找新房的时候，99%都会继续选择公寓而非组屋。所以被en bloc的这笔热钱 基本只进入了公寓市场 而没有流入组屋市场，对吧？
另一个例子就是这轮的en bloc热。。大家都知道这轮房价上涨是en bloc带起来的，但带动的为什么是公寓而非组屋呢？因为房子被en bloc的那几千户人家，他们在找新房的时候，99%都会继续选择公寓而非组屋。所以被en bloc的这笔热钱 基本只进入了公寓市场 而没有流入组屋市场，对吧？
99%都会继续选择公寓而非组屋纯属臆测拍屁股想当然的，没有数据支撑
99%
是想表达绝大多数的意思，并不是统计意义上的99%。
downgrade去hdb的不是说没有，但绝对是少数。
downgrade去hdb的不是说没有，但绝对是少数。
我怎么看到2016年度只有30万人报税收入超过100k，2017年没查到不过也不会差多少。
你搞错了呗
给你丢个链接
https://www.iras.gov.sg/irashome/uploadedFiles/IRASHome/Publications/6IIT_Taxable%20Individuals%20by%20AI%20Gp_YA04-YA16.xlsx
用excel求个和，你自己算算2016年度报税10万以上的tax resident是多少。39.8万好么。
按最近几年的平均增速来看，2017年度报税10万以上的tax resident应该是在42-43万人之间。
https://www.iras.gov.sg/irashome/uploadedFiles/IRASHome/Publications/6IIT_Taxable%20Individuals%20by%20AI%20Gp_YA04-YA16.xlsx
用excel求个和，你自己算算2016年度报税10万以上的tax resident是多少。39.8万好么。
按最近几年的平均增速来看，2017年度报税10万以上的tax resident应该是在42-43万人之间。
我怎么看到2016年度只有30万人报税收入超过100k，2017年没查到不过也不会差多少。
不矛盾啊
你给我发的那个是employed residents的收入数据，我给你发的是tax residents的。
tax residents又不是只包括受雇人士，像自己做外贸的、食阁hawker小老板、保险中介房产中介 这些自雇人士的收入是不纳入MOM的统计的。
还是那句话，这个世界上不是所有人都是employee。。还有很多不是employee但赚钱也很多的人。。
---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 maosheng 的帖子 “我看的是这个”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14292581
tax residents又不是只包括受雇人士，像自己做外贸的、食阁hawker小老板、保险中介房产中介 这些自雇人士的收入是不纳入MOM的统计的。
还是那句话，这个世界上不是所有人都是employee。。还有很多不是employee但赚钱也很多的人。。
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为什么讲转售祖屋不值得呢请指教
因为
BTO有政府补贴，能以比满5年后转售低20-30万的价格买到，所以公民能买BTO这其实是政府的一项福利。。
如果买的本身就是转售组屋的话，那20-30万已经被第一手买家赚走了，还要考虑到99年地契的不断贬值，所以想从转售组屋上赚到钱基本是不可能的。
如果买的本身就是转售组屋的话，那20-30万已经被第一手买家赚走了，还要考虑到99年地契的不断贬值，所以想从转售组屋上赚到钱基本是不可能的。
我怎么看到2016年度只有30万人报税收入超过100k，2017年没查到不过也不会差多少。
你没搞明白我的意思
中高收入的群体在增长，也就意味着公寓的潜在买家群体在扩大。
在一个相对饱和的市场里，组屋和公寓作为两种主要的住宅商品（有地住宅数量太小忽略不计），其他条件基本不变的情况下，公寓的需求增大，就意味着组屋的需求减小，对吧？所以我说转售组屋的价格如果想重新走上上升通道，唯一的办法就是PR大放水，扩大买家的群体。
也没必要再争论这个了。反正走着瞧就对了，你看看转售组屋的价格会不会起。
---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 我是老万 的帖子 “抱税10万月薪大概7千”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14292592
在一个相对饱和的市场里，组屋和公寓作为两种主要的住宅商品（有地住宅数量太小忽略不计），其他条件基本不变的情况下，公寓的需求增大，就意味着组屋的需求减小，对吧？所以我说转售组屋的价格如果想重新走上上升通道，唯一的办法就是PR大放水，扩大买家的群体。
也没必要再争论这个了。反正走着瞧就对了，你看看转售组屋的价格会不会起。
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我怎么看到2016年度只有30万人报税收入超过100k，2017年没查到不过也不会差多少。
发言前先动动脑子。
560万的resident都是工作人士？那是含了婴儿、幼儿园孩子、学生、退休老人、国民服役人员、家庭妇女的国家总人口数。。
你会去跟你在读幼儿园的女儿比收入吗？拿560万去减173万的tax payer，这都能想得出来。。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 hangz 的帖子 “还有很多不是employee， 但没有赚大钱的更多啊”
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你会去跟你在读幼儿园的女儿比收入吗？拿560万去减173万的tax payer，这都能想得出来。。
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99%都会继续选择公寓而非组屋纯属臆测拍屁股想当然的，没有数据支撑
你这人蛮有意思
这是你自己发的帖 感慨组屋低迷的一塌糊涂吧？
然后我帮你分析分析为啥低迷，你还不愿意听了？
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 我是老万 的帖子 “这也是想当然”
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然后我帮你分析分析为啥低迷，你还不愿意听了？
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看了几页我觉得这个论坛上的人都太财大气粗了，或者有家里人支持，除了公寓，组屋看都看不上吧。我认识的新加坡人，绝大多数的第一个房产都是组屋。他们没有父母掏钱付首付，学校毕业没几年，想要结婚了，都是首选组屋。因为组屋他们负担得起，组屋政府给补贴。也有单身超过35岁，自己买组屋的。然后才会慢慢计划到公寓，那已经是很多年以后的事情了。只有我们中国来的，才一张口就是公寓吧。就算是这样，中国来的又占多少？感情大家在这里讨论的时候，连占人口绝大多数的新加坡本地人都不算在里面了？
你想多了
没有谁看不上组屋，但最近一年多来，组屋和公寓的价格走势一个冰、一个火，这是没什么好争辨的事实，我在这儿分析下自己的看法而已。
想表达的意思无非就是随着新加坡人收入的提高和对生活品质的追求，对公寓的需求会显著增加，但总人口的增速又相对平缓，所以在可预见的未来，公寓价格继续走高、转售组屋价格持续下跌将是不可逆的趋势。
以上。
想表达的意思无非就是随着新加坡人收入的提高和对生活品质的追求，对公寓的需求会显著增加，但总人口的增速又相对平缓，所以在可预见的未来，公寓价格继续走高、转售组屋价格持续下跌将是不可逆的趋势。
以上。
我怎么看到2016年度只有30万人报税收入超过100k，2017年没查到不过也不会差多少。
看来你还真是没脑子
不是taxpayer的确实需要住房，但像小孩、学生之类的non-taxpayer都是作为dependent住在父母家的，退休人士的话一般都有自住房而且贷款早就还清了。所以他们既没有收入、也不需要买房，整个房市无论涨跌跟他们半毛钱关系都没有。
懂了没有？
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 hangz 的帖子 “发言前不动脑啊”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_14292940
懂了没有？
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公寓组屋价格两极分化我也是相信这个。不过有点不一样的看法。
一是组屋不会一直下跌，目前的状况是供求关系造成的。大量的BTO, 分流了一部分买转售组屋的需求。有些组屋换新房的买了BTO要卖组屋，造成一部分转售供应量上升。再加上买EC的，买公寓的，进一步推高了转售组屋供应量。所以总得来说，现状是供应量太大，造成价格持续下跌。等这一波供应库存消化了，或者开闸放水了，自然会止跌。这一切都有政府操控的，目的在于让80%的国民都居者有其屋，这个国策的标准在于，组屋价格要控制在家庭收入中位数的一定倍数。
而公寓价格上升，原因同样是供求关系。top 20%的家庭收入过去十年的增幅远大于全国的家庭中位数。家庭中位数过去十年从7000多涨到8000多。而家庭收入1万2原来是top 10%+, 现在只能占到25%。也就是说，富人更富了，大部分人依然收入依然。而政府为了保证80%人的民生，特意把组屋和公寓的供应比例固定为8比2，所以供应比例不变的前提下，这样的发展趋势，是会让合理的公寓价格翻倍，把20%以外收入的人群挡回组屋。而公寓的价格相对于组屋来说价格差距就是与日俱增。这就是马太效应，没有一个国家可以逃避，这个过程不可逆，除非再来一次革命。
你的分析
跟我说的其实是一回事儿。你自己也说转售组屋跌跌不休的核心原因就是供应太大+需求不旺，想止跌回升 唯一的办法就是政府再来一次十年前的那样pr大放水。因为只有这样 才能有更多的接盘侠去接手转售组屋，才能真正让市面上天量的转售组屋降下来。
但是我赌这种事情不会发生。
但是我赌这种事情不会发生。
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不可能一直跌的供求是可以控制的，跌到合理区间，政府自然会把他控制住的。
还有价格下跌的狠的地方，通常是偏远地区，位置好的地区其实并不怎么跌。
政府
能挽救转售组屋的几个办法，我想了想：
1、pr大放水，从根本上改变供需关系。
2、允许持有组屋的公民再买入第一套公寓的时候无需交absd。
3、取消pr满三年才能买组屋的限制。
你觉得这几条哪条是政府能做 或者说敢做的？第一条要面对下一次大选丢掉好几个选区的风险，第二三条是对某些群体的极大不公平。
关于你说的地段因素，我并不太同意。毕竟新加坡只是个面积不到700平方公里的小岛，另外各个社区的发展相对均衡，像东部有樟宜商业园区、ubi工业区，北部有乌兰工业区，西部有jurong cbd，这导致不同地段都有相对应的买房和租房需求。如果市区组屋和郊区组屋的差价越来越大的话，那无非是原来打算买市区的人现在会考虑相对偏远一点的，反正都是一套组屋而已。新加坡的“地段”，跟北京上海说的那种地段其实不完全是一回事儿。
1、pr大放水，从根本上改变供需关系。
2、允许持有组屋的公民再买入第一套公寓的时候无需交absd。
3、取消pr满三年才能买组屋的限制。
你觉得这几条哪条是政府能做 或者说敢做的？第一条要面对下一次大选丢掉好几个选区的风险，第二三条是对某些群体的极大不公平。
关于你说的地段因素，我并不太同意。毕竟新加坡只是个面积不到700平方公里的小岛，另外各个社区的发展相对均衡，像东部有樟宜商业园区、ubi工业区，北部有乌兰工业区，西部有jurong cbd，这导致不同地段都有相对应的买房和租房需求。如果市区组屋和郊区组屋的差价越来越大的话，那无非是原来打算买市区的人现在会考虑相对偏远一点的，反正都是一套组屋而已。新加坡的“地段”，跟北京上海说的那种地段其实不完全是一回事儿。
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人口有自然增长供应方面，政府不再推出新的就好了，库存就会慢慢消化掉。时间问题
人口增长没那么快的
这边是世界上老龄化最严重的地方之一，出生率却是倒数。。唯一的办法是靠移民来补血，但这其实也取决于这边经济未来的走势，如果过几年经济不怎么样了，愿意移民过来的人也会越来越少的。想想台湾，现在还有人愿意移民那里吗？
减少bto供应 让更多人被迫流入转售市场确实是个办法。不过我昨天看到的新闻却是这个月又推出了大几千套bto。。
减少bto供应 让更多人被迫流入转售市场确实是个办法。不过我昨天看到的新闻却是这个月又推出了大几千套bto。。
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台湾的话呢还是有很多很多越南移民的
我们这不是在讨论房价么。。
你说的那种越南移民 类似于在新加坡的这种wp holder，他们没有身份 也没有资格买组屋的呀。这种人属于无效顾客 对房价不会造成影响的。
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这么说吧凡是下跌都有底线，难不成跌成0？负数？所以说一直跌是个伪命题。
地段问题给你举个例子，大巴窑璧山女皇镇这些都是房价坚挺的地方，而榜鹅乌兰必然跌得狠，所谓组屋价格一直跌，也是分地方的。
如果榜鹅的房子
真的跌到让我足够心动的地步，那我果断选择榜鹅而不是女皇镇啊，搭mrt去cbd上班也就40分钟，省下的那几十万干啥不好呢，买辆宝马都绰绰有余了，凭什么让转售组屋的第一任owner把钱赚走？
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地段因素非常重要 不明白你为什么说不重要你去看看好地段的比较新的租屋抢到什么样子了 你在看看位置不好的地方租屋有几个人买 价钱还差了三倍
差三倍？
说说是哪里和哪里的房子吧，如果是面积+离地铁站的远近程度+朝向+楼层高低+附近学区各方面条件都类似的话，差三倍是不可能的，最多两倍。
我还是那个观点，买房只知道说地段的就是投资小白，这种人估计炒股也只知道买平安、茅台，问题是你觉得这些股是优质大白马，别人也会觉得优质，大家都去抢 把价钱已经哄抬起来了 你在高点买入的话还赚个屁的钱呢？其实无论是股王 还是st股，对于你赚钱来说都是一个道理 对吧？如果榜鹅靠近地铁站的五房式能跌到30万一套的话，那我果断把我在文庆的公寓卖了去抄底。
我还是那个观点，买房只知道说地段的就是投资小白，这种人估计炒股也只知道买平安、茅台，问题是你觉得这些股是优质大白马，别人也会觉得优质，大家都去抢 把价钱已经哄抬起来了 你在高点买入的话还赚个屁的钱呢？其实无论是股王 还是st股，对于你赚钱来说都是一个道理 对吧？如果榜鹅靠近地铁站的五房式能跌到30万一套的话，那我果断把我在文庆的公寓卖了去抄底。
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