写的太好没有杠点也是问题
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作者：花生豆 (等级：5 - 略有小成，发帖：641) 发表：2018-12-28 09:26:00　 楼主　 关注此帖
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在 鹏哥 的大作中提到：
2019快到了准备好现金用收益估值法下，加息会降低房产杠杆效应和收益率，让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划，或者提前还款降杠杆，或者原本想买公寓的改打算买组屋，也有很多人转战美股被隔了韭菜。 这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向� (more...)
写的太好没有杠点也是问题
回贴率不高 一会儿就沉了
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作者：花生豆 (等级：5 - 略有小成，发帖：641) 发表：2018-12-28 11:17:02　 2楼
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在 鹏哥 的大作中提到：
2019快到了准备好现金用收益估值法下，加息会降低房产杠杆效应和收益率，让房产估价缩水。理论上加息还会降低通胀率和名义gdp增长。因此很多人打消投资计划，或者提前还款降杠杆，或者原本想买公寓的改打算买组屋，也有很多人转战美股被隔了韭菜。 这里仅提供一个不一样的思路，或者说可能性。虽说加息理论上应该降低通胀，但是看以往数据，在长期来看，名义gdp以及inflation都和利息有很强的正相关。而房价和inflation也有很强的正相关。这和前面说的逻辑正好相反，怎么解释呢？到底哪个是因哪个是果？个人浅见，两者互为因果。因为gdp增长和通胀太高，因此宏观调控人为升高利息。当利息升高，通胀率降低。但是到gdp增长萎靡通胀率很低的时候，又可能会再次降息。加息会导致国际资本流向美国，迫使其他经济体加息。一般情况下新加坡利息与美国挂钩。当加息到一定程度，可能对房地产造成过大下行压力，进一步产生银行系统性风险的情况下，利息会跟美元脱钩。根据tdsr的制定，这个脱钩的界限在3.5%。加息和资本外流，造成经济萎靡，按照新加坡以往经验，会放弃利息政策而采取主动调低汇率，降低工资标准来提升经济竞争力。其他可能性，如果美国或者世界经济表现不佳，加息趋势会停止，货币政策再次转向� (more...)
一点思考
所有的推算都基于数据. 以下计算是基于以下假设:
1 利率, 假定为每年2.5%.　
2 折旧. 因为大部分为99年地契, 假定为每年1% (实际要参考那个折旧曲线,不过为了简化计算, 按线性折旧计算).
3. 资产增值, 假定为每年4%. (用两种方法估算: 1. 通涨+GDP 2. 参考发钞量M2)
4.　三倍杠杆.　政府已经把首付加到25%,　所以最高三倍杠杆

scenario 1:　 一套私宅,　三倍杠杆

杠杆部分年收益是4%-2.5%-1% = 0.5%

三倍杠杆是0.5% x 3 = 1.5%

本金部分年收益是4%-1% = 3%

整体年收益是1.5%+3%=4.5%　外加自住

　

scenario 2:　 第二套私宅,　出租, 三倍杠杆

目前市场租金年收益大概是2.5%

杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%

三倍杠杆就是9%

本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%

整体年收益是9%+5.5% = 14.5%

政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益

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作者：花生豆 (等级：5 - 略有小成，发帖：641) 发表：2018-12-28 12:15:52　 3楼
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在 shaokunlun 的大作中提到：
花生豆你到底买过私宅没有scenario 2:　 第二套私宅,　出租, 三倍杠杆，假设本金25万，买100万私宅，ABSD 12%+3%SD=15%差不多15万必须算在本金里面啊老兄，本金=40万 目前市场租金年收益大概是2.5% 杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3% 三倍杠杆就是9% 本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5% 整体年收益是9%+5.5% = 14.5% 政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益 =====租金一年2.5万，按你的假设一年增值4万，变成106.5万，银行利息75万x2.5%=1.875万，折旧1万 =103.625万 40万本金，一年增值3.625万，9%而已。。。
群主就是有水平
谢谢更正, 我低估了ABSD+SD的影响.
由于ABSD+SD要在购房时用现金一次付清, 所以有两个影响:
1. 降低了实际杠杆率
2. 由于ABSD+SD在卖房时候不退, 所以相当于本金的永久损失. 假定100万买套公寓, 4年后115万卖出才刚刚回本. 如果要算上2%卖方中介费和其他费用, 要117万以上才回本.
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