depreciation的参照是什么？

房产本身并没有价格减值的现象。 无论40年的组屋或是公寓，当年只有几万十几万的价格。

用新房价格做比较，那么新公寓价格涨幅高过新组屋涨幅。 就会造成公寓的新-旧价差多过新-旧组屋价差。这很正常啊，新组屋有政府津贴，旧组屋是市场价，本来5年组屋上市就会有个涨价。 再加上组屋价格浮动相对要小，新-旧对比度肯定要比公寓小很多。

但这和旧公寓对比旧组屋升值速度的快慢没有直接关系。 只是数据分析的解释方向而已。

顺便提醒一下，不论组屋还是公寓，价格的产生，通常是由房屋本身主导的。 但是价值上，投资型坛友，在心里上，需要同时具有房屋/土地两个概念，才能更好地判断和寻找具有价值的投资标的。