土地折旧这块纠正一下，前面60年几乎只算折旧一半，后面抛物线坠地。

贴一张SLA下载的lease top up 计算表。

例如剩余60年，按80%计算，也就是折旧20%。

所以套用楼主计算模式40年旧房子的地皮价值应该是 192元。

楼主没有假设改变容积率，所以理论上不用Defferential Premium这块，只计算top up。

个人认为呢，

20年涨一倍还算合理，但40年再翻一番感觉不太合理。

通常粗略划分20年一个时代，重工时代 - 轻工时代 - 电子时代 - IT时代。

例如2005年到现在15年新加坡房价指数大致翻一番不算多，

因为大致2020和2005还同处在一个时代，生产力和社会财富只是量变没有质变，新加坡城市也没太大变化。

如果推到1980新加坡房价到2020房价指数涨了十倍。当然那时新加坡经历了亚洲四小龙的黄金时代。未必能复制。

但40年必须能跨越一个时代，现在估计就在跨时代的节点上。下一个应该是人工智能还是啥的。

跨时代主要是生产力出现跨阶梯提升，社会财富创造突然加快。　

那么货币政策必须是配合扶持财富升级，主要就是货币最终影响房产市场。

即使美国这种抽水严重的国家40年房价指数也涨了4倍了。

至于中国房价，重申很多次那是特例，哪都不能拿来比，它主要是货币大坝效应，以前写过了。

也就是蒙代尔其中一角的资本自由关掉了，也就等于筑起货币大坝再灌水，大部分国家都没这个。

要是没有这大坝，人民币自由化了。　

那么 一灌水，汇率就会掉下来，汇率x价格和之前是基本持平的，因为价值并没有提高。

扯远了，

另一个，假设130同意拆的话，那套房市场价大概就100，30是enbloc溢价。

所以同意至少目前阶段新加坡主要利益并不在房价暴涨，未来有可能不知道。

主要两个工具，一个低风险低息杠杆，这个很少金融产品有。

第二个就是高租金回报。 租金和价格涨幅通常是反比。

类似本地的高分红股票， 钱分掉了，涨的就少了。 但算收益率需要算进去。

关于99和FH，个人观点新的选99，旧的选FH。

但也是case by case，抛开价格讲投资都是耍流氓。

例如40年的99基本上价格都超跌到土地折旧价格下面去了。

其实是好机会，不好的只是还会持续折旧，风险和利益并存，也不正常。

突然想起我的99/FH挖的坑都还没填。