【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨考虑一个合理的场景，包括几个假设
1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0.
2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。
3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。
　
可以得到：
1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。
2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。
3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。
4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。
5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。
　
国内大中城市过去20年每年收入复合增长10%以上。今天的收入是20年前的6.73倍。这里要想复制。。。难哦
　
当然，这是一个非常理想的模型，没有考虑经济周期的影响。但如果不选择出手时机，数学上就是这样的预期。有些人比这强，有些比这差。
　
最后说一下现在看到的奇葩现象
1. 新房溢价很高25-30%常见　
因为疫情造房子被耽搁了，但有固定一部分买家只买新房子的买家抬高了价格。政府预期经济不乐观，卖地规模大幅减少。坡政府卖地的数量波动之大也是真奇葩。
　
2. freehold vs 99yr溢价极高
大家都觉得99yr，咬牙也得买FH。不过FH其实也是个坑，涨利息的时候分分搜刮你。现在买FH，得赌你卖出前利息不能大涨。
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2021-01-05 22:00:01。 [dera (1-4 21:30, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

这里假设plot ratio不能提高要是plot ratio能提20%，那就不一样了。[dera (1-4 21:38, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

240*60%,这个地方不理解不是说400*60%吗？[月无痕 (1-4 21:46, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用 月无痕:240*60%,这个地方不理解不是说400*60%吗？)了解了[月无痕 (1-4 21:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

这样的话，房子连抗通胀属性都没有了？[johnlee09 (1-4 22:05, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用 dera:这里假设plot ratio不能提高要是plot ratio能提20%，那就不一样了。)还有一个因素是每套面积即使容积率不变，开发商可以通过建小户型来赚钱。现在的房子比以前都小多了。不过感觉这个也是有个极限的，不可能没限制的越来越小 　[本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (1-4 22:11, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

所以结论是99也难涨 FH也坑 买HDB嘛 　[本文发送自华新iOS APP] [eyesonme (1-4 22:26, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

补充一下这里完全不是说99yr没有投资价值，但贸然出手回报率不会很高。FH也是一样，利率接近为0的时候只要小幅度的上涨对房价影响就很大。只是过往20年不断下沉的利率和国内收入的飞速增长，给人一种错觉房地产很容易赚钱。房地产本身作为保值的资产（风险相对较小）上升的幅度就不会长期很大。从风险回报关系这个角度说FH的预期回报比99yr leasehold会更低。

另外，租金可以起到抗通胀的作用。leasehold rental yield超过CPI是妥妥的。

靠小户型可以再压一点，但你也看到了这个有个极限，政府当然也看到了并且限制了。小单位只有在交通便利的地方有市场，如果小单位项目周围有大单位的项目，同样会影响销售。

当然，如果能提早预测新建MRT的位置，那前面的地价涨幅估算就不靠谱了。投资还是得压对不确定的东西。[dera (1-4 22:30, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

非专业算的这么好很厉害了。跟个小brick土地折旧这块纠正一下，前面60年几乎只算折旧一半，后面抛物线坠地。
　
贴一张SLA下载的lease top up 计算表。
　
例如剩余60年，按80%计算，也就是折旧20%。
　
所以套用楼主计算模式40年旧房子的地皮价值应该是 192元。
　
楼主没有假设改变容积率，所以理论上不用Defferential Premium这块，只计算top up。

　
个人认为呢，
　
20年涨一倍还算合理，但40年再翻一番感觉不太合理。
　
通常粗略划分20年一个时代，重工时代 - 轻工时代 - 电子时代 - IT时代。
　
例如2005年到现在15年新加坡房价指数大致翻一番不算多，
　
因为大致2020和2005还同处在一个时代，生产力和社会财富只是量变没有质变，新加坡城市也没太大变化。
　
如果推到1980新加坡房价到2020房价指数涨了十倍。当然那时新加坡经历了亚洲四小龙的黄金时代。未必能复制。
　
但40年必须能跨越一个时代，现在估计就在跨时代的节点上。下一个应该是人工智能还是啥的。
　
跨时代主要是生产力出现跨阶梯提升，社会财富创造突然加快。　
　
那么货币政策必须是配合扶持财富升级，主要就是货币最终影响房产市场。
　
即使美国这种抽水严重的国家40年房价指数也涨了4倍了。
　
至于中国房价，重申很多次那是特例，哪都不能拿来比，它主要是货币大坝效应，以前写过了。
　
也就是蒙代尔其中一角的资本自由关掉了，也就等于筑起货币大坝再灌水，大部分国家都没这个。
　
要是没有这大坝，人民币自由化了。　
　
那么 一灌水，汇率就会掉下来，汇率x价格和之前是基本持平的，因为价值并没有提高。
　
扯远了，
　
另一个，假设130同意拆的话，那套房市场价大概就100，30是enbloc溢价。
　
所以同意至少目前阶段新加坡主要利益并不在房价暴涨，未来有可能不知道。
　
主要两个工具，一个低风险低息杠杆，这个很少金融产品有。
　
第二个就是高租金回报。 租金和价格涨幅通常是反比。
　
类似本地的高分红股票， 钱分掉了，涨的就少了。 但算收益率需要算进去。
　
关于99和FH，个人观点新的选99，旧的选FH。
　
但也是case by case，抛开价格讲投资都是耍流氓。
　
例如40年的99基本上价格都超跌到土地折旧价格下面去了。
　
其实是好机会，不好的只是还会持续折旧，风险和利益并存，也不正常。
　
突然想起我的99/FH挖的坑都还没填。
[lioncity_sg (1-5 2:11, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

(引用 lioncity_sg:非专业算的这么好很厉害了。跟个小brick土地折旧这块纠正一下，前面60年几乎只算折旧一半，后面抛物线坠地。 　 贴一张SLA下载的lease to ...)*风险和利益并存，也正常*多打了个不[lioncity_sg (1-5 2:18, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

所以，要买freehold的landed with 高plot ratio？国内的收入，何止6-7倍？
80-90年代大学毕业4-50月， 现在4-5千
那时讲师 120（90s） 一级教授才320， 八级钳工120？
现在这个够吃一顿饭还是抽一包烟？[医药法规 (1-5 7:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

(引用 医药法规:所以，要买freehold的landed with 高plot ratio？国内的收入，何止6-7倍？ 80-90年代大学毕业4-50月， 现在4-5千 那时讲师 120（90s） 一...)还要一次付清不给银行薅羊毛？[医药法规 (1-5 7:50, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

说也要举例啊99 lease hold大部分还是涨很快的，算上租售比更好。前提是地点选对。
free hold或者999 还不也是等en bloc？ 建筑就算free hold，房龄满30年后如何？free hold或者999最大问题就是楼盘太小（管理费巨高而且设施不齐全），或者就是房龄已经比较老了，户型不够好。
同时符合房龄新，地段好，楼盘规模在600~1000范围的，999，free hold。现在在售的价格已经不便宜，投资本身就是低买高卖，高买高卖也没见什么收益。
如果用99 lease hold的 clementi canopy， parc riviera举例，2017买入2房户型，2020已经涨了20%（88w->105w, 72.5w->88w），现在租售比也差不多在4.3% (2600~3100)，如果20%首付，1.53%利率计算收益的话，也很不错吧？[KBLBJ321 (1-5 9:16, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

(引用 月无痕:了解了)请问你怎么理解了？我还是不理解：P[山水 (1-5 9:38, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

写的挺正确的99年的房价要上涨必须要有足够快的经济增长和物价上涨速度来支撑
和国内相比20年前新币对人民币4.7左右
20年后4.9。几乎不变
20年来国内工资涨了多少倍，物价涨了多少倍？
新加坡涨幅完全没法比。归根结底还是发展速度太慢。和国内发展速度不是一个量级上的
　
[花より男子 (1-5 9:47, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 花より男子:写的挺正确的99年的房价要上涨必须要有足够快的经济增长和物价上涨速度来支撑 和国内相比20年前新币对人民币4.7左右 20年后4.9。几乎不变 ...)好帖子大家看懂了多少。有营养的帖子。顶金星 　[本文发送自华新手机Wap版] [连长 (1-5 9:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

因为周边新房比涨20%还贵Twin Vew比Parc Riviera涨20%后还贵。Clementi Canopy也是类似。
新房还是期房，而这种刚刚TOP的，户型完全不亚于期房，还能直接入住，省去3年房租，年租差不多33000, 3年就10万了。
好地段+好户型+周边产业（这几年发展最快的应该是one north了），才是王道。
Bishan那一带，即便20年的公寓，也是稳中有涨的。说明公寓只要具备品质与稀缺性+不错的户型，99年公寓，满20后还会涨。
相比一下，999的，west coast那一带几个，反而涨的不多，租售比低。因为户型已经被淘汰。Parc Riviera（99年）和Botannia（956年） 2房月租差不多，都是2700，但是面积一个603，一个900多。[KBLBJ321 (1-5 11:08, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

lz是PHD 吗？太高深了[一点不懂 (1-5 11:21, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

楼主的理想模型和假设的确挺理想，自己的理想我简单回复几点：

考虑一个合理的场景，包括几个假设
1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0.
答：新加坡目前最老的HDB大概1968年TOP，普遍分布在commonwealth/ macpherson/braddell/queenstown等等比较市区区域，租金2000+，售价很多不到30万，增值不谈，租售比还是挺感人的，自住的也很多，并不是直接趋向于0。
最老的condo没仔细研究，但我举几个例子：international plaza 1976年的，珍珠坊1973年的，未来是不是快速一文不值我也不评论。

2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。
答：开盘一个楼盘不同户型的尺价就有20-30%差价，同一区售价差别10%，地皮差价20%的同时期楼盘也有，就不知道这个整体60%结论从何而来并且适用于全部项目。

3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。

答：不用20年了，10年三倍的老房子都有，这我自己经手的：kismis view 1984年的老公寓，有单位2006-2016有2.9倍增幅，第二年enblock成功大概4.5倍。我也能找出10年还亏30%的楼盘。当然你可以说这不是普遍现象，这都是个例。本地市场早就过了买啥都涨的城市发展周期，想赚钱就是得看个例。

新加坡是个微型市场，计算甚至要深入到某个楼盘的某个单位去看赚不赚，只看宏观市场赔钱一点也不奇怪。你拿中国发展来对比本地房市也是不太合适，毕竟国家和国家方方面面差别太大了。

要增值快建议回国去买，全世界能够跟中国比房价涨幅的地方也是屈指可数。至于很多中国土豪为啥还是跑到坡买房，不是人傻钱多，只是求稳+考虑租售比，属于海外资产配置，并不是要短时间获利套现。

至于普通老百姓想从房市获利请好好运用数据分析来评估是否适合投资以及能否承担风险。本地房子是没法“炒”的，我要是能准确预测几年后你现在买的可以卖多少钱，那我就不是个中介了，我应该改行算命。 　[本文发送自华新iOS APP] [凡人 (1-5 11:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

该例子非投资建议，仅为闲聊讨论挡人钱财如杀人父母，虽然有点过，但发这个帖子的本意是用一个简单但不符合实际的例子说明一下99yr贬值的概念和大概收敛点。本人也不是做房地产投资研究的，不过周围一帮同事都是玩这个，拿来说说，抛砖引玉罢了。

强调一下，知道这个简单模型对实际操作可以说没有什么大的帮助，反而可能会导致你犯很大的错误。淹死的往往是会游泳的。

房产的核心是对将来收入增长的预测，利率的变化，政府的态度（HK政府那么搞的话，模型显然会失败，housing price, income之间的关系扭曲太极端了），地点周围的新开发情况(new MRT, shopping centre construction)。

一并回复相关话题：
1. 40年的terminal value有网友指出不正确，按照top up lease的表格，40年后贬值约为20%，即地皮残值为80%，192元。这是对的。我只记得旁人分析的结果是40年后假设en bloc，能卖出的价格大概率在130左右。即40年capital gain在30%左右。这和192元有点远，我想原因可能是对en bloc要价的心里因素(30% mark up?)，开发商的税费和拆房子成本， 40年房子lease其实剩大概55年左右(top和lease starting有几年时间，按照表格，残值约为182元，130再mark up 30%似乎比较合理了)

2.FH的地皮没有贬值问题，那就旱涝保收了？
也不是的。FH的一个最简化模型，大约可以写为C=P-B,其中C为买家capital, P为FH房价，B为房贷价格。B在实际金融模型中是一个固定或者浮动利率amortization bond，你可以简单理解为利息低它的值就大，而且利息越低，B的价格对房贷利率越敏感（不扯convexity的问题了，你只需要知道2%利率的时候降0.5%比5%的时候降0.5%威力大很多就行）。那么C在大范围内和收入是挂钩的，假设锚定C，当前的B值很大，那就允许P值很大。

再稍微深入一点，这个B的值差不多可以模拟成一个40年期的amortization政府债券，如果没有amortization, 毛估估，利率（整条利率曲线）跌1%，这个B值可以涨超过40%，那当然P值也会相应提高了。实际不可能，因为房子非地皮部分有摊销因素（amortization effect）。实际上C是有一点弹性的，可以说现在C值也是偏高的，因为买家都是买涨不买跌的，他们会选择stretch自己的购买力，进一步推高P。政府能控制的是C的弹性（减少投机行为）和B在P中的比重（首付要求提高），但是政府（至少是坡政府）还没有直接控制B的定价。给个例子看看B值现在涨的有多狠，美股标普500，NASDAQ100都知道涨的很凶，但过去1年20年期美国国债比标普500涨的还多，那40年债（要是有的话），比20年还要多涨将近1倍。99yr的不太适合这样估算，因为amortization（包含地皮和居住属性的摊销）快的多了去了。

3. 哪种房子机会大？
我觉得大众买家搞投资容易看到的信息主要还是plot ratio有提高潜力的。FH或者99yr我个人觉得没那么重要。

最后，房子的特性是流动性差。你真要投资，得去冷门地方淘宝大户型的旧房子，等一波危机来了，搜索一下1800尺以上的冷门地段房子，砍个15%的最近成交价开始谈，不管你最后能不能拿到这个价格，主动权都在你手里。上来就搞热门地段FH新房子，大概率被chop的结果。热门地段几乎很难有超额投资价值机会，想想当年的中石化，暴风和乐视。

4. 投资专家的话也就听听算了
他们藏箱底的好料也不会真的透露（乐观估计，假设他们有的话）。绝大多数都是找成功的历史个案搞hype把你框进去，他们的失败是藏的很好的。他们不会管你死活，反而你听他们的，你的行动只会对他们有利。我个人看法，warren buffet, ray dalio（最近框了不少中国人的钱）jim rogers都是这一类。[dera (1-5 12:05, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼