华新 - 【房】有长期看跌房价的么？

【房】有长期看跌房价的么？

比如：全球主要国家生育率持续降低。就新加坡来看，90%国民都有房产，80%有组屋。那么再过20-30年，一代人过世后，下一代年轻人自己有房子，还要继承父母的组屋。这么多房子谁来住啊？人口结构老龄化，也会对住房要求减少么？比如退休后大房子换小房子容易打理等。

会有其他国家房价经历日本房价1990年后的走势么？

该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2021-07-22 22:00:05。

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在明镜严的大作中提到：

长期，多长当人类灭亡了，房价算啥子？呵呵所以，活在当下

看一下日本1990年

到现在。房价还没有恢复。

并不是说我觉得新加坡这样的移民国家会重蹈覆辙。就是在想如果本地移民政策收紧，又90%已经有房的情况下，房价怎么涨？当然这么多已经加上的调控措施可以慢慢去除，所以房价要跌也是不太可能。只是想听听大家看法么。

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在 hongmong 的大作中提到：

长期看跌房价?这脑子里有包吗？

那你分析下

80%新加坡人有组屋。一代人过世后，下一代人有两套组屋。生育率 1.14 。这些组屋谁来住？

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在 whitesands2 的大作中提到：

而且新加坡虽然收紧外来人口，可能对中国人没啥吸引力了但是对周边的东南亚，印度南亚，还是有吸引力的。东南亚六亿人口，南亚十几亿人口。新加坡房子根本不够供应。

有道理

我的主要疑虑是本地人住房拥有率已经极高，而且鼓励大量移民的政策近年来也不受选民欢迎。

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在我想披着马甲的大作中提到：

小坡跟日本当年房产泡沫根本就没有可比度要比也要拿大天朝来比，可是没多少人愿意看到天朝房产崩盘

天朝

的房价涨，主要是一二线城市吧。就是内部移民很多，从三四线城市移民到一二线。
人口增长已经放缓到0.40%。工作年龄人口已经负增长多年。
1980年每一个不工作的人（小孩老人）有9个工作的人养。现在这个比例是3。
那么除了一二线城市，其他地方的房价怎么涨呢？

如果新加坡移民政策放开，那也就是国内一线城市一样的会有房价上涨动力。
但是我觉得新加坡人口快速增长的时段也已经过去了。

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在 hongmong 的大作中提到：

像你一样的移民去了解一下当年为啥小新的房价会大涨呵呵

你说当年

那是1990 到1997 房价涨最快的时候？也是人口+移民增加最快的时候。

我就是这个意思。新加坡人口增长最快的时候已经在过去了。很多其他国家包括中国也是。

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在 whitesands2 的大作中提到：

出生人口虽然减少，人活得越来越长，人口也会增长啊而且不适宜居住的地方房价会平稳增长，适宜居住的会快速增长。人都是聚团的，房价怎么会跌？而且地球表面就这么大点地，钱是印不完的，用有限的地和无限的钱来比较，房价只会向上增长。毕竟房子是有使用价值，维护成本没有车那么高。而且习惯了，房子是特殊的财产，一般都是以增值来计算的。

和其他商品不同

房子主要是用来住的，也就是平均不太可能一个家庭有超过一个房产。
总的需求是和人口成比列的。
其他比如钻石不同，假设砖石供给是有限的，那么印钱就直接推动钻石价格，因为一个人可以买很多颗。

中国2030年开始总人口下降了。

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在贝爷的大作中提到：

怎么定义跌绝对数值下降还是增速低于通胀？

主要考虑低于通胀

也就是对住房的需求，相对于对其他商品的需求，要放缓。

因为每个家庭可以买更多其他消费商品，但是不会买更多房子，如果人口下降（不管是自然还是移民政策）导致租客减少的话。

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在功夫熊猫的大作中提到：

目测楼主这类群体最不喜欢的就量化好具体条件数字or数字范围来讨论

事实和你目测的相反啊。

我是在看了人口增长趋势。
和仔细计算了买投资房产的投入和收益预计后，才有了这个疑问的。

大家的回答也都是范范而谈么。
并没有深入到新加坡每年多少 HDB 供应。多少新公民。多少死亡率等供求数据。

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在 hongmong 的大作中提到：

感觉楼主为了上十大真的好拼“新加坡人口增长最快的时候已经在过去了“这种话你也说出来新加坡人口增长政策是由小新政府调控的，你动动你的嘴巴就过去了？

何必这么有敌意啊？

又不认识。我已经来新加坡20多年了。
你何必居高临下的一会儿说我脑子长东西一会儿挖苦啊？

新加坡不太可能再大规模填海造地。人口已经每平方米 8358 。
虽然里世界其他大城市的密集度还有距离。但是，新加坡是个国家。
不可能同其他城市一样把军事，工业，自然景观，有限农业等用地移到城市外。

你去看一下新加坡人口增长图，从2008年开始年增长率就基本下滑了。2020年由于新冠跌到了负数。

政治民意上，记得前几次选举移民问题也得到讨论。导致移民政策收紧。

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在 goldenstar 的大作中提到：

我一直都不支持人口论对房价的主要影响中国人口增长最快的是60-70年代房价10倍翻这些年人口并没有暴涨。　中国房价十倍翻的这些年人口在计划生育深入下增长缓慢，至少不如新加坡。　新加坡和四小龙在房价暴涨期人口增长并不如现在的震荡期快。　如果看这些根本不会投资在房价暴涨区如中国。　我觉得走理论的话，理论基础还是要搞清楚。　房产作为主要社会财产，主要就是财富的反应嘛。　财富的衡量方式，就是金钱嘛。　人口 / 政策这些也不是说不重要，但还是有先后影响力的。　　人均财富是个变量，　中国人均gdp从1000到10000美金用了18年。　　房价也翻了10倍，但人均财富不变，翻十倍人口就不现实了。　　 (more...)

很有道理，谢谢。

所以主要还是随通胀和人均财富渐涨。

但是人口数量增长和房价增长肯定是有滞后的。
因为对房的需求，主要来自新家庭的成立。我觉得还要看人口结构，就是看30-40岁的人口数量。
所以中国对房子的需求，是人口快速增长后的30年。

我的主要担心是由于出生率低，接下来20-30年新家庭组成变少，对现存住房需求不够。
对中国的预期，除了一二线城市，也不乐观啊。

大家一边倒的乐观看涨房市，我只是想有没有反面的看法。
从来都觉得自住的房子买是大大优于租的。但是在说服自己要不要去买投资房。

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在 humanbblgl 的大作中提到：

在坡坡到700万人口前是不是不需要担心需求降低

关于人口数量和结构

一直有研究报告，比如很早的这个：https://lkyspp.nus.edu.sg/docs/default-source/ips/ips-project_scenarios-of-future-population-growth-and-change-in-singapore_report.pdf

2010-2020 人口年增长1.5%. 大大低于前十年年增长 2.5%. 而且人口老龄化加速。人口年龄中位数从 2010年的37.4岁增加到2020年的41.5岁。 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/singapores-population-growth-slowed-to-11-per-year-in-the-last-decade-census

这趋势，并不觉得即使人口缓慢增加到700万，其中组建家庭需要买房子的人口会比现在多。65岁以上人口增加，这部分人口总体是不是房子的卖方（遗产方）？ 50岁以上应该就很少买房（买新房或提升型换房）了吧？

除非大量允许20-30岁移民。

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在 jeanPierre 的大作中提到：

关于人口数量和结构一直有研究报告，比如很早的这个：https://lkyspp.nus.edu.sg/docs/default-source/ips/ips-project_scenarios-of-future-population-growth-and-change-in-singapore_report.pdf 2010-2020 人口年增长1.5%. 大大低于前十年年增长 2.5%. 而且人口老龄化加速。人口年龄中位数从 2010年的37.4岁增加到2020年的41.5岁。 https://www.businesstimes.com.sg/government-economy/singapores-population-growth-slowed-to-11-per-year-in-the-last-decade-census 这趋势，并不觉得即使人口缓慢增加到700万，其中组建家庭需要买房子的人口会比现在多。65岁以上人口增加，这部分人口总体是不是房子的卖方（遗产方）？ 50岁以上应该就很少买房（买新房或提升型换房）了吧？除非大量允许20-30岁移民。

2010-2020 人口年增长 1.1%

对比2000-2010 人口年增长 2.5%
当然基数不同所以增长绝对人数差距不如%大，但是也明显放缓。

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在 SinghousePro 的大作中提到：

长期来看房产的走势取决于政治和经济。从目前来看只要PAP还能稳定执政，新加坡房产市场还是稳中向上的。新加坡作为移民国家，人口增长很多程度取决于移民政策，所以就算生育率低，政府也会想办法引进人才，保持人口数量增长。

人口总数是会长的

但是增长最快的是65岁以上的人群。
2010年人口9%在65岁以上， 2020年人口15.2%在65岁以上。
请问这群人住的组屋，在过世后谁来买呢？好像规定继承组屋的话，儿女必须卖掉一套，不可以同时拥有两套。

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在 lilybaby2003 的大作中提到：

所以问题就是得有人租。

租也是看人口啊

但是新加坡人住房拥有率是90%。有80%自住在组屋。
本地人除了换房短租，很少有租客。2020-2021，中央区的房租市场是不是不太景气。听同事讲他2021年新租的房子比原租户便宜10%。这个和郊区情况很不同啊。

看移民的话，假如人口增加到700万。增加的都是工作年龄移民15-65岁主要。
就是比现在多150万。现在是370万。多40%。
那么地铁，商场，各种公共设施比现在拥挤40%，新加坡还宜居么？

没记错的话，是不是政府原来大幅增加人口的远期计划，在选民舆论压力下调整了？2013年左右。

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在 qingni2 的大作中提到：

就算同时可以拥有N套，也会出租，让人住的。刚到任泽平的说法，长期看人口，中期看土地，短期看钱。

是的。这个长中短期很有道理

就是怕长期的问题实际上比预计更短就成为现实。
比如看中国，1980年开始因为人口太多而实行计划生育。到2015年因为工作年龄人口数量下降，不得不检讨放松计划生育。也就是35年一代人时间。到2030年中国人口预计开始负增长，也就是50年两代人时间。

看新加坡。老龄化问题确实已经很严峻了，而且看不到逆转。
如果你现在要举家之力买一个300万的房子，永久地契希望传给孩子的。那么长期问题是不是也要考虑下？
比如是不是还不如买个便宜些的 99 年地契的房子就可以了。如果土地，房子，30-50年来看并不会稀缺的话？

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在 gobackC 的大作中提到：

房子都有设计年限的啊60年不到，就得推掉重盖了吧

好像很老的组屋还有在住的。

是的。这波房价涨，是被新盘带动的。二手房，特别是老组屋，地点偏远的老组屋，没有受益。
问题这些大量老组屋，重建政府会怎么补偿？什么时候会重建？
其实这部分问题是组屋，特别是老组屋，会不会供大于求，而且远远大于求。

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在明镜严的大作中提到：

这样讲，应该是买一些房子，付清，出租

为啥？

长期人口，特别是工作年龄，家庭组建年龄的人口减少的话，
为什么多买房子可以找到更多租房客？

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在明镜严的大作中提到：

活在当下通货膨胀的几率大于紧缩付清了，将来无论如何变，都不会有负担租金是被动收入最差的状况是完全放弃房子

我觉得如果

是300-400万左右的房产，到退休的时候，房子还是很多家庭最大，也可能是唯一的资产了。
这时候有很多是打算置换小房子然后取出钱来退休用的。
如果房价增长跑不赢通胀，即使房子付清了，我觉得也会有负担。比如因为环境因素，食物相对于房子来说，变得非常贵。
要是最差，需要完全放弃房子，那相当于一辈子积蓄也就没了。当然也不太可能这么惨。

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在 -_-|| 的大作中提到：

人口也是个大课题。还没翻新的数据。偷懒拿我两年前做的讲座的数据，关于家庭增长速度（对应的是家庭平均成员数字的下讲）　　出生率下降的原因之一是婚姻中的晚婚，离婚，单身(不婚)。这个导致家属成员数字的下降。新加坡目前有100万套的组屋，33万左右的公寓以及接近7万套有地住宅，总计140万套住宅。新加坡本地(公民，PR)家庭大约是137万个。另外还有17万EP 17万SP 以及80多万WP。 (公民PR)Average Household size 从1992年的4.06下降到2020年的3.22。如果维持这个下降速度，那么30年后，这个数字会下降到2.55。如果人口不变，需要的住宅数目会上升到172万套。同样，以上可被喷的地方很多。只是提供一个角度。不能简单的看待人口增长放缓，甚至负增长，就必然带来房价下跌。影响的因素很多。另外，看了家庭增长速度，成员减少。再看新加坡组屋私宅供应，可以说新加坡的房地产基本就是个”计划经济“ ，政府调控的得心应手。 (more...)

太专业了

谢谢分析。就是家庭人数少了，家庭数量多了。所以投资买小的1房2房是合适的。

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