(引用 -_-||:HDB的任务是提提供 affordable and quality 住房给新加坡人我们就就事论事。总理什么时候说过了国人已经负担不起组屋了呢？他在哪个场合�...)影响公寓的因素有好几个外国买家当然是一个大因素。
当前利率超低更是一个大因素。
打击了外国买家，但是利率的因素还在那里。
所以这次的政策就是为了对冲低利率的影响。
就我的经验，要不是超低利率，我的几个前同事是没有能力买公寓的。
另外，假设原来2套房子住4个家庭。租客没有选择，只能任人宰割。
现在3套房子住4个家庭。租客有三个选择，租金就有下降的空间。
租金下降了对房屋的价格有抑制作用。
[flyover2010 (10-11 13:39, Long long ago)]
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(引用 -_-||:HDB的任务是提提供 affordable and quality 住房给新加坡人我们就就事论事。总理什么时候说过了国人已经负担不起组屋了呢？他在哪个场合�...)难道你认为选民对当前的房价感觉很满意？你认为政府大手笔推出大量租屋和公寓用地是什么驱动的？
以前遵守70%认购率才开建的租屋，现在也不一定要求70%了。原因是什么 ？[flyover2010 (10-11 13:45, Long long ago)]
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(引用 flyover2010:影响公寓的因素有好几个外国买家当然是一个大因素。
当前利率超低更是一个大因素。
打击了外国买家，但是利率的因素还在那里。
所以这次�...)所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些就更有助于大家的判断。
如果一说打击需求，就说房价要下，房子不好卖了。一说提高供应，房价又要下，房子又不好卖了。哪里这么容易？
比方说当年，凡是买组屋，就必须卖掉私宅。这当然会打击需求。这个需求占市场的多少呢？
当年的统计中，有一组数据可以说明。在政策之前，拥有私宅而买组屋的人，占10%。其中一半的人即使没有这个政策，也是卖掉公寓了。也就是是说这些人是真正的DOWNGRADER，而非投资组屋的人。那么另外一半，也就是5%的需求应该是投资需求。这个政策彻底绝了这些人的路。所以，打击了5%的市场需求。这个政策是正确的，但是只是起了缓解作用。
同理，当年政府宣布将2套贷款首付由20%提高到30%，继而达到40%的时候。这显然还是大打击需求。打击了多少呢？我拿不到任何数据。不过这个政策已经过去两年了。市场依然向上。
所以，当你说需求大大减缓的时候继而得出结论，大家卖房得赶快，是不是过于简单化了。“大大减缓”到底是多大？减少10%，20%或者50%？我们都不知道。我也正在慢慢收集一些可能向关联的数据。
问题一个一个来，就会容易。
首先是组屋。组屋的买家铁定只能有一个房贷了。所以，首付绝大部分可以是20%。至于贷款年限，我在房版有说过，40年跟30年，并不能阻碍一个自住买家买房的决心。按照40万的贷款，利率1.35。30年还清每月1351，40年1078。相差273。好吧，利率上涨到4.2,30年每月1956。多出800+。作为自住买房的人，800多，还不至于让人跳楼或者卖房吧。还有，4.2的利率，每个月利息1400块。50万的估价的组屋，租金远远超过这个利息。甚至租金跌一半，也就这个水平了吧。还有，照我的建议。家庭收入8倍，买个55万的房子，月收入应该是5700。家庭收入5700，承担1900的月供，还不为过吧。公积金都1300了 。还是那句话，当前的组屋市场，买家最大的困难在于首付。这个政策没有打击多少需求。充其量，是买房是，要掂量掂量月供。不过，以我刚才5-8倍家庭收入来衡量，实在是不足道。现在的低利率的确是个杀手，的确不是常态。就是这个不是常态的状态，已经持续了将近5年了。30年的贷款，就算利息有一天上去了，难道不可以某一天再下去嘛？不要一说4%5%就感觉很恐怖。4%，5%是什么情况下发生呢？经济好还是经济不好。
说完了组屋，说公寓。公寓分两边，自住和投资。
自住可以按照租屋一样的分析。投资就复杂多了。
投资分资产升值和租金回报。其实两者也是有关联的。有些现金充裕的买家，更看好的是未来前景。例如一些中国买家，看好ｓｅｎｔｏｓａ ｃｏｖｅ的前景。买了，放那里。这些买家多集中于高端产业。并不看重租金，因为租金回报率本身很低。所以，贷款政策，对他们的兴趣影响不大。同样的道理也适用于有地住宅。
然后是追求租金回报。郊区，低端居多。以4％回报率来看，30年贷款现金流基本持平，40年会有盈余。利润本身是没有区别的。影响就是手头现金比较紧张的买家，还有就是年纪大的买家。一些人会选择放弃，一些人会选择放低自己的预算，从而降低风险。变相来讲，现金流的减少，降低了资金流入楼市的总量。30年跟40年对比，我觉得充其量降低了10-20％，且是个很缓慢的过程。
上面一条一条细细看来，其实这是一个很温和而注重实效的政策。自住买家没有被误伤。而年纪大的买家，政府以政策，来压制他们，促使他们谨慎投资，降低规模风险。其实，何尝不是给年轻人一个机会跟年纪大的，现金相对雄厚的买家竞争呢。
不要主观的说选民怎样怎样。９５％的组屋屋主是新加坡人。
你还是没有回答我的问题，到底怎样才是Ａｆｆｏｒｄａｌｅ。在新加坡，一个家庭收入低过1500的家庭，买政府新组屋3房或以下，可以拿到7万的津贴。2房，3房的组屋政府价10万，10几万，依然到处都是。这个是负担还是负担不起呢？
当人口放缓增长放缓的时候，这几年组屋，公寓已经完工很多，租金依然坚挺。如果有兴趣，去读读08年的早报，那时候就说，10年就是公寓的完工高峰期，结果呢？提高供应，减少需求，必然影响价格，但是，这个过程需要多久，尺度多大才为大，有谁知道？
为什么政府放弃申购率？
你了解这个政策的由来以及放弃的原因嘛？我写了好多了，兄台也来普及一下，大家共同学习。
很少混財版。一直觉得这里高人太多，写太多。感觉被人看笑话呢。班门弄斧啊。[-_-|| (10-11 15:24, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]43楼
(引用 shaokunlun:新加坡仍需每年增加约2万名新公民不要以为4.2%的利率很高。 国内房价够高了八，房贷利率6-7%，政府调控力度不可谓不严八，还是没有跌。�...)兄台国内长期存款，20年国债的利率是5. n，公积金贷款利率算下来首套不到5，商贷才6-7所以能公积金贷款的不贷是傻子，贷款了，剩余的房款去买国债在目前利率下还有的小赚。我不懂新政府的策略，不过政府可能也要考虑人口到达上限或者外资流失时候的应对措施，虽然目前欧美都在印货币。我个人觉得能找到固定收益不低的理财方式的话，目前比买房好些。[马龙白兰度 (10-11 16:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]44楼
(引用 -_-||:所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些...)对利率和月供的相对关系有点疑问利率1.3 月供 1300
利率4.2 月供 1900 ？
我的理解是4.2的月供>1300*(4.2/1.3)= 4200
这是最简单的计算，实际数值应该要大4200不少。
请斧正！[flyover2010 (10-11 18:47, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]45楼
(引用 -_-||:所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些...)首付的问题首付虽然要求付现金，但是我怀疑不少投机客可能在别处借来低利率的贷款，以此充作首付现金。
这些人相当于拉高了自己的资金杠杆。[flyover2010 (10-11 18:50, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]46楼
(引用 -_-||:所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些...)98年HDB下跌18%的原因是什么呢？历史是否会重演？[flyover2010 (10-11 18:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]47楼
(引用 -_-||:所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些...)政府放弃70%申购率的官方理由似乎是：为了防止供不应求在将来重新出现，政府决定提前造些房子。即使以后房子以后空着也不要紧，这个成本由政府来承担。[flyover2010 (10-11 18:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]48楼
私宅还会涨的，HDB也不可能跌。。。唉，全世界人民继续生活在水深火热之中。。。[aspernet (10-11 19:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]49楼
(引用 aspernet:私宅还会涨的，HDB也不可能跌。。。唉，全世界人民继续生活在水深火热之中。。。)深深赞同这句话。全世界被美国玩死了。
老百姓被有钱人玩死了。[-_-|| (10-11 19:37, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]50楼
(引用 flyover2010:对利率和月供的相对关系有点疑问利率1.3 月供 1300
利率4.2 月供 1900 ？
我的理解是4.2的月供>1300*(4.2/1.3)= 4200
这是最简单的计算�...)我的月供算错了走在回家的路上，发现我的计算错了。抱歉！
具体的计算公式是否为
(假设借钱总数30万,30年,年利息1.3%)
第1个月的月供=30万/30/12+（30万*1.3%/12）
第2个月的月供=30万/30/12+（(30万-第1个月的月供)*1.3%/12）
...
第n个月的月供=30万/30/12+（(30万-之前总月供)*1.3%/12）
请指教![flyover2010 (10-11 20:52, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]51楼
(引用 -_-||:所以嘛，你得给大家分析分析，到底这个政策对抑制了多少买家。这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些...)发现兄弟是全职房产中介请教一下在什么情况下最可能出现房价下跌?[flyover2010 (10-11 20:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]52楼
(引用 flyover2010:发现兄弟是全职房产中介请教一下在什么情况下最可能出现房价下跌?)坦率的讲,如果大家都预计房价要持续上涨的话,对房产中介是有利的.[flyover2010 (10-11 21:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]53楼
(引用 -_-||:深深赞同这句话。全世界被美国玩死了。
老百姓被有钱人玩死了。)呵呵，我猜-_-||兄现在心里的表情也是-_-吧你的分析很有道理，读帖子的人都很受益啊。
这样的好帖，居然没有版主来给桃[Spring (10-11 21:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]54楼
(引用 flyover2010:坦率的讲,如果大家都预计房价要持续上涨的话,对房产中介是有利的.)所以俺一般很少说啥。今天手贱了。 [本文发送自华新手机Wap版] [-_-|| (10-11 22:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]55楼
(引用 -_-||:所以俺一般很少说啥。今天手贱了。)每一个讲话的人都有自己的背景和利益。这一情况是很正常的。读者看的最重的应该是事实和论据，以及合理的推论。
如果能够让人信服，那么就是牛仁。[flyover2010 (10-11 22:34, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]56楼
(引用 aspernet:私宅还会涨的，HDB也不可能跌。。。唉，全世界人民继续生活在水深火热之中。。。)请兄台分析一下98年为什么会跌实在很想听听大虾的高见！[flyover2010 (10-11 22:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]57楼
(引用 flyover2010:我的月供算错了走在回家的路上，发现我的计算错了。抱歉！
具体的计算公式是否为
(假设借钱总数30万,30年,年利息1.3%)
第1个月的月供=30�...)你的公式有点问题，因为每个月的月供数值应该是一样的。
现在智能手鸡上有个financial caculator的应用程序，把PV (present value，即贷款值，输入时前面要加个负号)，FV （future value，即0），I (利息，年利率除以12），Y (贷款总月数）,输进去，即可算到PMT (每月payment)。[牛魔王 (10-11 23:12, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]58楼
(引用 flyover2010:请兄台分析一下98年为什么会跌实在很想听听大虾的高见！)实在不想码字了。你要不怕累，翻翻我以前的贴子吧。我只是房地产中介，买卖没问题。分析嘛，不是我的专业。我老婆说的，多说多错，少说少错。 听老婆话的人会发财 -_-|| [本文发送自华新手机Wap版] [-_-|| (10-12 0:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]59楼
(引用 马龙白兰度:兄台国内长期存款，20年国债的利率是5. n，公积金贷款利率算下来首套不到5，商贷才6-7所以能公积金贷款的不贷是傻子，贷款了，剩余的房款...)马兄，请教下新加坡怎么买债券啊。我有客户也问这个。各位给指点下。
当下买债券的话，将来市场利率上调，手上的债券会不会跌啊？
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[-_-|| (10-12 0:33, Long long ago)]
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