炒房，房产投资 你要知道的一些先申明我是中介。且只有半年多的经验。免得浪费有些人的时间跑来回，“忽悠”，“原来是中介”，“一看就知道是中介”，嘿嘿。
此贴目的是知识性和技术性的。不讨论趋势。顺便把自己理解错的地方给爆出来,让自己也能学点东西。
如果你想炒房或者投资房地产（私人地产），那你首先得知道步骤不是。基本的不说了，只比较和说明一下曾经和现在的3个scheme
关于 DPS, IAS 和 Standard payment scheme：
现在报纸文章动不动就拿IAS出来和DPS比较，搞得感觉IAS是个多好多好的工具似的。我承认IAS有他的好处，就是你给了钱，然后在拿钥匙之前就不用再给月供了。没错，但是从投资，尤其是投机的角度看，IAS和DPS根本不是一个层次的。IAS的前提是你能拿到贷款。这是一个致命伤。也就是说，你不光得能拿出首付的20%，你的收入也得够你拿80%的贷款。比方说一个50岁的人，有个50W不稀奇吧。但是他想去买个250W的公寓来炒行吗？肯定很难。太老了，借200W，那得多高的收入啊。DPS就不同了，你有多少现金，你就能买下个x5甚至x10倍的房子。还有个吸引人的地方就是，DPS下，你的最大损失是你的首付。而IAS下，房子下跌多少，你就损失多少。100w买来的房子，如果建好了，跌到50w了，DPS的人可以不玩了，扔回给kfs就行了，不会破产。但是IAS的不可以，你可是已经借了80W了。你卖了房子，还欠银行30W呢。你要是还不起钱，你就得破产。前几年私宅暴涨，这个DPS功不可没。炒家真是爱死了。没有工作，但是有现金的（外国炒家，投资客，本地的退休老头儿，甚至二奶）都可以借助DPS堂而皇之的进入这个市场。这些资金都被放大了5倍到10倍。不幸中的万幸是政府07年cut了这个，更重要的是，我们没有学习美国，所以，DPS的危害只被局限于房地产领域，而没有严重威胁金融业。这一句跑题了。所以，大家在看一个事物的时候，要看深一些，同样付20%，同样TOP前不用给钱，其实差很远 。
没有了DPS怎么炒？
1. 超短线，8个星期
报纸不是说那个啥ALIX有炒家出现。我看了想笑。不过，那的确是任何时候都通行的炒房手法。你找KFS买个50W的房子，给2.5W的定金。8个星期内，你只要能找个下家60W买。毛利大概8W左右。卖不掉，你还给KFS，损失2.5W的1/4，6K多。也死不了人。曾几何，房地产火爆的时候，某些楼盘，当天起20%又不是没有过。你够狠，你拿25w，买10个50w来炒都行。不过，现在这个市场，嘿嘿，大家慎用啊。
2. OPTION法
买HDB大家都知道，2个星期之内要EXECISE你的OTP。但是私宅没有限制。理论上，你可以放上1万年。这又是一个炒的办法。比方说你看好房价，但是现金贷款均不多。那你就付1%，跟A签OPTION 50W买A的公寓，把EXECISE DAY 放6个月。当然，这个OPTION最好就是BUYER名字是空的。几个月后，你找到B，55W卖给他。其实，就是让他拿5W的现金买下这个50W的OPTION。这个最明显好处的是你不用给Stamp duty。
上述两个是任何时候通用的，有无工作，老少皆宜，男女同乐的方法。不过，我要提醒各位看官。方法1中，50w买的房子，你真找到下家的话，要知道，你有2w的额外cost，就是律师费，中介费和政府收的stamp duty。所以你的房子怎么也要卖到53w以上才有利润。方法2中，你得有个信任的中介帮你一起谋划。
其实炒家的原则就是利用这100倍的杠杆，看准时机，来一个快进快出。希望将来的某天，房地产又火热的时候，我的这点东西能让某些人受益。[-_-|| (2-26 10:03, Long long ago)]
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DPS, IAS, Standar Payment Scheme可能有些人并不了解这些。请参照以下链接：
http://www.ura.gov.sg/lad/HBG/progressPayments.htm#other[-_-|| (2-26 10:07, Long long ago)]
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降价，起价 房子的价格前几天那个CASPIAN卖到HIGH。有人说KFS 2期，3期挑高价格了。又有网友讲最新消息，降了，560psf了。
这两种说法都对，或者说都不对。
房地产的魅力在于，你几乎很难找出两个一模一样的房子。不象手机，大米等等，房子的价格在每个人的心目中都不一样。不然，也不会有人买个70多万的二手HDB，因为能看海。当一个东西是uniquE的时候，它的价值就是那个最高出价。
正因为这样，同一个楼盘，尺价会相隔很远。caspian开盘的时候我去看过。最先拿出来的果然是向着地铁线的楼。这也符合kfs的一般销售方法。先把条件差的拿出来。然后再卖好的。因为，条件差的卖掉，就是设置一个底线了。如果先卖条件好的，岂不是给自己设置一个上限？象当初lakeshore，首先卖的就是朝北的。当时500psf上下。建好后，卖湖景的，1000psf也有。所以，kfs调价，你要看到底是怎么调了。
还有agent offer 560，没有人天真的认为在降价吧。跟580psf比对吗？1000sqt的房子便宜了2w，那么那些580买的人，立马毁约，损失6k多定金，转头56w再买回来也划算阿。
尺价值能作为参考。包括政府公布的Index，也只是参考。比方说啥个月，一个豪宅都没有卖，怎么办？CCR的Index该怎么算？是不是一个楼盘这个月就卖了3个湖景的房子，尺价都是900，时不时又吵嚷，价格回升？又或者，这个月只卖了3个楼层最差，朝向最差，500psf，是不是index暴跌，所有房子的价值也暴跌呢？
房地产的特性和新加坡的国家小，决定了你一定要实地去考察，去感受。做地产投资，这些事是基本的吧。[-_-|| (2-26 11:19, Long long ago)]
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学习了，谢谢！[HimaLED (2-26 13:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 -_-||:降价，起价 房子的价格前几天那个CASPIAN卖到HIGH。有人说KFS 2期，3期挑高价格了。又有网友讲最新消息，降了，560psf了。 这两种说法都...)这帖分析得实在。同一个楼盘，不同朝向，不同户型，不同楼层，不同观景，尺价会差不少，还是要眼见为实。 [yibei (2-26 15:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 -_-||:降价，起价 房子的价格前几天那个CASPIAN卖到HIGH。有人说KFS 2期，3期挑高价格了。又有网友讲最新消息，降了，560psf了。 这两种说法都...)说得好，具体问题具体分析。[a1k (2-27 9:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
学习了，谢谢！！[|ENZYME| (2-27 9:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
很有用，不过1中还有个前提， 就是楼盘要非常热销几天就100% sold out, 或者发展商迅速起价。。。
不然， 在你持有的8个星期内，买家可以直接跟发展商买。也就是说，你真正可以卖的时间， 是(8个星期 - 发展商100%卖完楼盘的时间) , 报纸夸大了.[aspernet (2-27 10:26, Long long ago)]
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(引用 -_-||:降价，起价 房子的价格前几天那个CASPIAN卖到HIGH。有人说KFS 2期，3期挑高价格了。又有网友讲最新消息，降了，560psf了。 这两种说法都...)同理, 总拿CASPIAN和lakeshore比, 完全是炒作拿lakeshore的价格作参照,说什么3-5年后能赚多少,完全是炒作. 我还是相信,一份价, 一份货. [aspernet (2-27 10:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
讲的在理！一定要顶！[etet (3-1 14:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
第二种不明白．．．booking fee 不都是５％了么， 怎么才１％太高深．．．．[Conniesisu (3-3 10:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 Conniesisu:第二种不明白．．．booking fee 不都是５％了么， 怎么才１％太高深．．．．)第二种是指买resale的，不是从开发商那里买。呵呵。不高深。我没有说明白。[-_-|| (3-3 13:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
Installment的计算最简单的就是找个excel或者financial calculator
说一个不依赖financial calculator的方法。
贷款总额是L 还款期限是M(单位是月) 利息月利息是 I(用年利息除以12)，月供是Inst。
那么Inst = L/{[(1+I)^M - 1]/[(1+I)^M*I]}
嗯，据个例子：
HDB的年利率是2.6%，除以12是0.002167。 HDB给的贷款最长年限30年，所以M=360。 (1+0.002167)^360=2.1796
(1-2.1796)/2.1796/0.002167 = 249.8
所以借30万 月供就是 1200.96。
因为HDB借款的要求是月供不能超过你收入的40%。所以0.4*249.8 约等于 100。也就是所，hdb借款的上限约等于你的收入*100了。[-_-|| (3-3 13:38, Long long ago)]
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(引用 -_-||:Installment的计算最简单的就是找个excel或者financial calculator 说一个不依赖financial calculator的方法。 贷款总额是L 还款期限是...)这个有用 谢谢师兄每次都是用现成的formula套的 呵呵 [Conniesisu (3-4 10:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 -_-||:第二种是指买resale的，不是从开发商那里买。呵呵。不高深。我没有说明白。)这个。。。有真实案例么。。。exercise day 放六个月，感觉就是把seller当猴耍的把戏，应该没几个seller会这么配合。。。[Conniesisu (3-4 10:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 Conniesisu:这个。。。有真实案例么。。。exercise day 放六个月，感觉就是把seller当猴耍的把戏，应该没几个seller会这么配合。。。)有看到过曾经看到过这样的case。不过我没有成交，不知道那个agent最后卖掉没有。
其实放6个月不是不可能，只是条件苛刻一些。比方说，市场正处于上升阶段，seller的房子是用来投资的，租出去的正在收租金，或者以前那种dps买下来的，反正放久点又不用额外给钱的。而且，这种情况下，你开出的价格要比当时的市场高上那么2-5%。还是有可能有seller愿意接受这种offer的。毕竟最终你没有买，seller可以白拿1%之外，并没有额外的损失。尤其是那种想卖又不想卖的seller，可能性高。
其实，这就是option的作用吗。这种期权在金融市场太普遍了。只是挪用到房地产，不是那么容易罢了。这个需要眼光够利。[-_-|| (3-4 19:52, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:这个有用 谢谢师兄每次都是用现成的formula套的 呵呵 )用formula套省事多了，呵呵，我这是无聊搞这么个东西出来[-_-|| (3-4 19:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼