华新 - 房地产杂谈

房地产杂谈之所以取这么一个题目，主要是长期潜水，看了好多好多大家有趣，无奈，开心的买房、卖房经历，而自己在房地产这个行业也打趴5年有于了。所以，想整理一下自己的经历看
法以及经验教训，看能不能给后来人以帮助。
组屋篇　我第一套组屋是在2007年买的。05年大学毕业，进入租房第二个年头，我在jurong west 大牌653跟老婆组了整套5房单位1000块（屋主非法出租，锁了一件房）。呵呵，现在想想真是
便宜。当时我是在大巴窑的yellow page building一家小公司做一个software engineer。记得有一天加班回到家，坐了一个多小时地铁到了boonlay mrt，那时候pioneer还没有开，我每次都
是步行回家。那天加班到很晚，快到家的时候很累很累，来楼下接我的老婆看着我这样子心疼，就说咱换个地方住吧。那天应该是星期一，呵呵，上班族最痛苦的一天。我们本打
算再续租一年，攒多一年钱，然后一次到位买个大点儿的房子。但是，老婆心疼我，要换地方住，我又实在不想租房搬来搬去，于是我们当晚做了一个决定，买房吧。买个3房，
先住着。那时候房地产刚刚抬头，大家都喊贵，身边很多朋友说会跌，房租这么低，先租着吧。我们合计着，反正是过度房。买了以后，要是上涨，那我们的房子也能升点儿，万
一下跌，那我们要换的大房子，好地点，肯定跌的更多。呵呵，感觉旱涝保守似得。于是星期二，打给一个买房的朋友让给推荐中介。星期三晚上看了4套房子。我很清楚记得，
marsiling，yishun,queens town各一套三房。yew tee一套4房。条件，预算都符合我们要求的就是marsiling的了。屋主要1万2的COV。我们对比了其他几个房子的要价，跟中介商量了一下
，觉得就没有还价了。一万二在当时，真算是高价了。但那个时候，真的不容易看到好房子。星期四的早上，确定了，晚上签的合同。这个中介跟我很有缘。05年大学刚毕业，他
曾经帮我租过房子，然而没能在他那里成交。那时候，他还没有车。这次买房，已经有车了，虽然是红牌。我朋友推荐的中介刚好是他，缘分吧。他后来也成为了我的良师益友，
引领我进入中介这个行业。这是后话。现在回想起来，这次买房经历有几点让我觉得遗憾或者不足之处 : 1 没有一个很好的规划吧。其实在当时的市场，越是大房子，越是cov低。所以，其实买个4房5房，首付跟三方差不多，甚至更低。我当时卖的三房估价171k，那时候可以拿90%的
贷款，所以左后的首付税中介费全加起来30多一些。而当时我朋友买一个5房，是没有COV的，估价290k。可以说首付差不多的。只是月供高。 2 如果说第一个错误是对市场不了解，那么这个则是对未来没有规划好。我在算月供的时候，是算着cpf还，不愿意补现金，所以，这也是我想买大房子的原因。但是买了不久，随
着老婆开始工作，自己的cpf比例提高，cpf都超过月供了。这两点短见直接导致我在这个房子只住了一年，就换了。所以，我现在再带客户看房子的时候，我都会一开始给做一个很详细的financial plan。有时候，我发现客户在不知道该买什么样的房子的时候，或者买的房子跟他们经济能力不匹配，我就会以自己的讲述我自己的经历，希望能给他们启示作用。我记得10年，我帮一对夫妻买房子。他们要求买yishun的三房。我先安排了他们看了几间，看完房子，我看出他们并不是很喜欢这种旧房子。于是找个咖啡店，坐下来聊了聊，才明白原来这对夫妻很年轻经济能力是不错的，也打算在新加坡长待。老公在投行，月薪8000。老婆自己开了个店。之所以不准备买大的，就是因为开店，怕自己现金紧张，然后就是不打算马上要小孩儿，觉得3房够了。于是，我跟他们分析了3房，4房的区别，首付相差2万，而月供无论大小，cpf都是绰绰有余，根本不影响现金流。当然也讲了我飞速换房的经历，后来他们在我的建议下，也是很幸运，在海军部68X，很新的区，买了一个4房。之所以说幸运，是那里的PR quota满了，但刚好有一个PR卖。更开心的是，买房不久他们就有了自己的小宝宝，计划赶不上变化啊。他们庆幸买了4房而不是3房。现在我们还是朋友，经常会联系。如果坛子里的朋友，在计划买房的时候，到底多少钱的房子，什么样的房子适合自己，一定要考虑清楚。因为现在房子一买就得住5年啊。总的来说，要考虑自己的经济能力，未来的发展计划。
我身边就有朋友，二人世界的时候买了3房，结果小孩儿出生了，超级不方便，然而有钱也不能换大的，得慢慢等MOP。
说到经济能力，通用的标准就是家庭收入5-8年，是一个合理的房价。年轻人，可以把数字放大些，因为收入照道理是增长的。年纪大点儿，可以考虑放低一点。还有，不要只看现在，也要看到未来，收入的增长或者下降。 --- 本帖已由 -_-|| 在 2016-01-12 17:24:12 时顶起 --- [-_-|| (5-23 14:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

整几个有用的信息，休息下。律师，银行以及屋主信息。关于律师
我用的律师HDB的收费是1980+GST。私宅是2500。需要联系方式的PM我。
关于银行贷款。
喜欢风险的，就签浮动的，要不就签固定的。
不要光看利率，还要考虑Lock in period,还有基准利率是否透明。比方说SIBOR肯定比银行Internal rate来的透明。
贷款年限，个人认为越长越好。尤其是年轻人。现在利率实在太低。
IRAS的网站有e-value service,可以查屋主的名字。这个要S$2.5
INLIS可以查到屋主更详细的信息，但是会贵点儿。
ISIS网站可以查个人的破产记录。以防万一吧。
[-_-|| (5-23 17:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

顶！红桃必须滴真心羡慕楼主啊，毕业两年就买房了，关键是那么早就找到可以一起买房的人了。。。
[凡人 (5-23 21:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用凡人:顶！红桃必须滴真心羡慕楼主啊，毕业两年就买房了，关键是那么早就找到可以一起买房的人了。。。 )这是“早恋”的好处，呵呵[-_-|| (5-24 0:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

(引用凡人:顶！红桃必须滴真心羡慕楼主啊，毕业两年就买房了，关键是那么早就找到可以一起买房的人了。。。 )说我吗？[蔡厝港有组屋 (5-24 9:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用凡人:顶！红桃必须滴真心羡慕楼主啊，毕业两年就买房了，关键是那么早就找到可以一起买房的人了。。。 )唉，早恋就是好啊当年的同学，毕业就结婚的，06 07 房子不贵的时候买了房，现在房子，孩子都有了

我却蹉跎到现在，还在租房阿。。太拖后腿了。

楼主,你主要是那个区呀？我要开始看房了。。。[vitesse (5-24 12:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

继续HDB其实买第一套房子的心态就是买个过渡房，所以，只抓几个重点。最重要的就是离地铁站近。其次是move in，不用做装修。当时买的房子，给人的感觉干净整齐，女主人全职主妇，家里收拾的井井有条。马西岭大家应该都不怎么熟悉。其实那地方真是很方便，除了去市区，呵呵。
不过这种93年的3房，问题也是很多。
1.　　　　　　主人房的洗手间很小，没有干湿分区，这就导致主人房很潮湿。
2.　　　　　　对着走廊，隐私差，想二人世界的朋友们肯定是不喜欢了。
3.　　　　　　进城实在是太远了。
总的来讲，满足我们那个时期的需求。不过一年以后，我就蠢蠢欲动的要换房子了。换房子也得益于房价的上涨。18万3买来的房子，一年后卖了23万。一下子可以拿7万多回来做首付。我们看上的海军部685-690的房子。这次，我们打算长期住，所以要求自然高了很多。高楼，无阻挡，安静。我还有个特别的要求，就是尽量想买顶楼。那边房源真是不多，看了两个月，也没有看几套。后来，缘分吧。本来一天晚上要看房子，我的中介迟到了。于是我跟老婆在小区里漫步，结果无意看见电梯旁边贴着卖房的广告。照片很美。于是打了上面的电话，上去看了。很好的房子，13楼，对着草地森林。主人房客厅都是落地窗。我们很喜欢。我们很老实的告诉卖家中介，我们有自己的中介，马上就到，可以让他代表我们不？得到肯定的答案，我们电话了自己的中介。他也上来看了看。然后下楼开始商量。当时那房子的估价都还没有出来，当天晚上也是谈成。我们要求了第二天早上2nd view然后再谈。最后总价36万5成交，签约。后来跟我们预计的差不多，估价35万2。
这片房子，后来有很多中国人喜欢，买在了那里。
这里说一下政府组屋中所谓的优质组屋。优质组屋大概从02年开始有。03，04年开始越来越多。这些组屋，显著的特点是，电线全部埋墙里面，大多都是落地窗，地板都是政府统一铺的，甚至洗手间里面的水管都有包。洗手间一般都做了干湿分区。刚满5年的这种组屋，在二手市场特别受欢迎。我的成交的房子的最高COV记录就是这种房子。在sengkang，7万5的COV还是抢下来的。这些房子集中在jurong west, admiralty, sembawang, BP, sengkang以及punggol。这也是为什么这些地区PR quota最先满。这种房子的估价会明显高出同地区普通组屋的估价。
买下这个房子之后，我也正式开始做中介了，当然那时候还是part time的。我的3房，就是我自己卖了。卖给了个单身的新加坡人 John。人很老实。去年曾经带人去那一带看房子，已经涨到30多万了，而且电梯也是翻新了。John似乎过得很惬意。分了一个房间租给了两个女孩。我们还在咖啡店相遇，还打算请我喝啤酒来的。单身的人，就是轻松啊，呵呵。
[-_-|| (5-24 14:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

(引用 vitesse:唉，早恋就是好啊当年的同学，毕业就结婚的，06 07 房子不贵的时候买了房，现在房子，孩子都有了我却蹉跎到现在，还在租房阿。。太拖�...)全岛都做吧。随客户来的。[-_-|| (5-24 14:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 -_-||:继续HDB其实买第一套房子的心态就是买个过渡房，所以，只抓几个重点。最重要的就是离地铁站近。其次是move in，不用做装修。当时买的房子 ...)吓？楼主现在住这里？？海军部685-690？？？

有机会上门讨教。。。[凡人 (5-24 15:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

(引用 -_-||:继续HDB其实买第一套房子的心态就是买个过渡房，所以，只抓几个重点。最重要的就是离地铁站近。其次是move in，不用做装修。当时买的房子 ...)优质组屋被无良中介包装成DBSS售卖，如果说PR都喜欢优质组屋，那就是说PR有钱PR推高转售价？但部长不是说是那些私宅专买租屋的人推高组屋转售价？[solo_estoy (5-24 15:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 -_-||:这是“早恋”的好处，呵呵)我也早恋啊，只不过么有恋对人罢了[凡人 (5-24 15:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

(引用 solo_estoy:优质组屋被无良中介包装成DBSS售卖，如果说PR都喜欢优质组屋，那就是说PR有钱PR推高转售价？但部长不是说是那些私宅专买租屋的人推高组屋...)DBSS的售价还是要比优质组屋高的多啊话说看过优质组屋再看政府组屋就太难看了。。。[凡人 (5-24 15:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

(引用 -_-||:继续HDB其实买第一套房子的心态就是买个过渡房，所以，只抓几个重点。最重要的就是离地铁站近。其次是move in，不用做装修。当时买的房子 ...)楼主还漏掉一点就是优质组屋的公共区域一般会是一个明确的小区，除了没有公寓的围栏。不像一般组屋一大片。

公共区域的走廊都铺了瓷砖，一般组屋是水泥地。

小区内的马路是铺砖的，一般组屋是柏油马路。[solo_estoy (5-24 16:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

(引用凡人:DBSS的售价还是要比优质组屋高的多啊话说看过优质组屋再看政府组屋就太难看了。。。)DBSS和优质组屋不是一个档次DBSS是私人兴建的，没有公寓设施，但设计和内部装潢是和公寓一样的。

优质组屋是HDB兴建的，装修好的组屋。

[solo_estoy (5-24 16:05, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

(引用凡人:吓？楼主现在住这里？？海军部685-690？？？有机会上门讨教。。。)已经搬走了，呵呵。现在很怀恋那里。中国人多，老太太老爷爷们都可以一起聊天打太极了[-_-|| (5-24 16:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 solo_estoy:楼主还漏掉一点就是优质组屋的公共区域一般会是一个明确的小区，除了没有公寓的围栏。不像一般组屋一大片。公共区域的走廊都铺了瓷砖，...)对，优质组屋的小区设计会更合理，更漂亮一些。[-_-|| (5-24 16:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

(引用 -_-||:已经搬走了，呵呵。现在很怀恋那里。中国人多，老太太老爷爷们都可以一起聊天打太极了)嗯，我估计楼主赚钱换公寓了[凡人 (5-24 16:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

(引用凡人:嗯，我估计楼主赚钱换公寓了)公寓说到我的痛处了。现在还住在组屋，换了个地方。稍后就写到了。[-_-|| (5-24 18:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

联系方式？1）请问楼主房源多不多？全岛的房子都做还是专攻一两片区？
2）请问楼主除了做房屋的买卖，单间出租这样的小交易有没有做？
3）联系方式？有需要直接可以找你帮忙。[xinyang (5-24 21:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用 solo_estoy:楼主还漏掉一点就是优质组屋的公共区域一般会是一个明确的小区，除了没有公寓的围栏。不像一般组屋一大片。公共区域的走廊都铺了瓷砖，...)楼主跟我经历真心像，除了结婚这一部分我们07年买了第一套房，就在你说的那个admiraty长新加坡最好看的花花绿绿组屋的对面。之后我也做了一阵子part time agent,把自己的房子1年8个月后卖给了菲律宾人。然后买了hdb terrance,装修，结婚，1年后又卖掉，又搬回sembawang road.
感觉和北部很有缘呢！[2m16s (5-24 21:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼