(引用 watercooler:嗯。。。你们家的房子从外面看上去就跟对面差不多。:))里面也差不多。。。差的就是周边设施[凡人 (5-25 20:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]61楼
(引用 凡人:对面的公寓现在差不多是新加坡最便宜的公寓之一了吧一个朋友在对面买了顶楼复式公寓，总面积200平，才120多万。。。巴过户型真心不好，整...)据说现在价格在80w（110多平米的）一个同学好像在05年底买的，42w， 听他讲还有38w成交的。
那个时候房子真便宜，就是没钱。。。
我是06年8月开始看房的，记得那时我俩只有3w多现金加1w多的cpf。
之前习惯住在海军部了，决定买685～690的漂亮组屋。本来想买4房的，当看了5房后，就决定买5房了。
看的第一个房子在688，valuation 282k，要cov18k，屋主花了8w多装修的。非常漂亮，全是一些build in 的东东，没任何挑剔的地方。 觉得有点贵。。。
后来陆陆续续看了几间，一般valuation都在290k左右。 其中有一家没怎么装修的，valuation 285k，屋主只要267k，因为想到又要再花一笔钱装修，就没考虑。5房啊，现在267k三房都买不到。。
最后买的是685～687其中一间，中层，valuation 286k，cov2k，装修简单，比较喜欢，屋子保养的很好。当天就exercise，一切顺利，跟朋友借了2w块， 06年底就搬进来了。
感觉附近中国家庭挺多的，不知为什么，好像觉得男娃很多，本人很少去附近楼下玩，不然应该见过凡人mm家的妞妞了。虽然住在北边，除了上班远，其它的都觉得还挺方便的。
[小考拉 (5-25 20:32, Long long ago)]
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(引用 -_-||:不是绿色的，是蓝色的吧。我们通常说蓝色的海洋。难道颜色改了？)哦,蓝色的,现在还有能买的? 不是都不能买了么?[sunnysunnyrain (5-25 21:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]63楼
(引用 watercooler:EN...08-09年的讨论贴都很好的。)我刚来新加坡时候, 把酒祝东风带我看过房子...现在他哪里去了?[sunnysunnyrain (5-25 21:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]64楼
(引用 小考拉:据说现在价格在80w（110多平米的）一个同学好像在05年底买的，42w， 听他讲还有38w成交的。 那个时候房子真便宜，就是没钱。。。 我是06...)哈哈哈，难怪老有小帅哥来泡我家妞，未雨绸缪啊我同学07年买的，价格跟你的差不多，轮到我买的时候就贵了近10万，伤不起啊。。。一年不吃不喝也没这个收入[凡人 (5-25 23:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]65楼
(引用 -_-||:继续时间来到08年年底，09年年初。我可以清晰记的那个时候股市的强力会弹。Caspain开盘时候的火爆。也清晰记得这个版关于房价争论的白热� ...)楼主当时可以用home equity line从公寓里面套出钱还家里的这样就不用卖房子了 [本文发送自华新手机Wap版] [wen_1982 (5-26 0:07, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]66楼
楼主应该是本论坛中对政府楼市政策理解得最透彻的经纪之一一年半前楼主的一篇‘三巴望，最后的堡垒被攻陷。难道这真是个阴谋？’，非常经典。[tdy (5-26 20:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]67楼
我想换房子，可以电话我吗？90696290[tinayang (5-30 15:44, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]68楼
(引用 tinayang:我想换房子，可以电话我吗？90696290)电话你了，没人接，晚上再打给你吧。呵呵。[-_-|| (5-30 16:42, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]69楼
怎么更新不了了呢？[-_-|| (5-30 16:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]70楼
再试一次时间来到08年年底，09年年初。我可以清晰记的那个时候股市的强力会弹。Caspain开盘时候的火爆。也清晰记得这个版关于房价争论的白热化。有几个ID尤其活跃。
压力是会改变一个人的想法，想赢怕输，几乎每个人都逃不过。我越是看新闻，逛论坛，越会觉得每个利空感觉都会被无限的放大。人就是这么奇怪。当每个人都看衰的时候，你总会恐惧的。其实那个时候，钱已经还的差不多了。租金已经涨到了3400。而利息跌倒2.0。每个月租金都有1000多的现金流。
最终促使我下定决心的是我舅舅的一封email。
09年6月，我收到舅舅一封email。让我有钱的话，就赶快还一些给我妈。说我妈老了很多。我父母就是小学老师，其实他们借给我的钱，我当然打算自己还的。但是，作为典型的中国父母，他们没打算让我还。反而自己天天带学生，挣外快。而我妈妈更是个极端的人，最多的时候家里放了20多个学生。我之前有所耳闻，却并不知道他们大有用身体健康换钱的味道。我觉得如果因为这个房子，让父母受罪，那不要也罢。再加上担心，以及套利的心态。我决定卖掉这套房子。我老婆其实开始是反对的，毕竟情况开始好转了，但是看了舅舅的email。也同意了。最后70万卖掉了。租了两年刚好抵消了所有的手续费。算来算去，折腾了一番，也就勉强赚了10万吧。之后，这个项目的价钱已经达到90多万到一百万吧。我就是个吃鱼头的人。呵呵。
房地产投资永远是赚钱的，这句话的基础在于长期投资。很多人觉得房地产投资最重要的是时机，地点。而我个人觉得最重要的是你的持有力，holding power。利息上涨到3.5%，租金下跌3成。你的现金流依然可以撑个一年，那你的holding power很强大。那完全可以考虑进场了。如果用首付作为基数，现在的市场，租售比在4%的情况下，回报率很容易达到10%。很多从中国直接过来的投资客，我都告诉他们，轮涨幅，新加坡没有办法和上海北京比。但是，论租金回报，那是相当的棒的。
之前提到了机会的问题。机会永远都有的。比方说去年12月8号降温政策出台的时候。市场分两派。看跌的人认为外国买家走了，需求减少，一定会导致价格下跌。而乐观的人却认为，现有的屋主，更倾向于不要卖，因为卖了，再买，要交额外的印花税。
那个时候，我手上有7组买公寓的人，一下子吓跑了5组，还剩下2组。其中一个买在大巴窑的TREVISTA。当时卖家就是被政策吓了，本来要价165万。结果，一个小时之内156万成交。然后到了3月份，大家缓过劲来了，我team里面有人直接offer 165万的支票。因为旁边bishan skyhabit开盘在1700 psf。而这边还在1300psf左右。短短3个月，升了9万。当然这只是纸面上的。
其实现在市场的重要支撑就在与过低的利率和坚挺的租金。这两点不破除，房价难有大的波动。任何一次降温政策，都可能成为一个进场的机会。
[-_-|| (5-30 16:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]71楼
更新搞乱了。发现很难更新。这几天忙punggol的新盘发售。忙了点儿。大家将就一下，我的语文本来就很烂。 [-_-|| (5-30 17:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]72楼
(引用 -_-||:更新搞乱了。发现很难更新。这几天忙punggol的新盘发售。忙了点儿。大家将就一下，我的语文本来就很烂。
)punggol这个项目很靠近地铁站。大概步行5分钟。价钱预计在950psf。
Developer: Wee Hur Holdings
Location: Punggol Central/Punggol Place
Proposed development: Condominium housing
Site area: 193,959.21 sqft
Tenure: 99 years
Total Units: 618
No. of blocks: 8
No. of storeys: 16
Unit Breakdown:
1 BR 480 sqft 120 units
2 BR 780 sqft 120 units
3 BR 1,000 – 1,150 sqft 255 units
4 BR 1,300 – 1,400 sqft 90 units
5 BR 1,700 sqft 15 units
Penthouse 1,300 – 2,900 sqft 18 units
The ONLY D19 Development with 5-BEDROOM
apartment.
[-_-|| (5-30 17:21, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]73楼
(引用 -_-||:再试一次时间来到08年年底，09年年初。我可以清晰记的那个时候股市的强力会弹。Caspain开盘时候的火爆。也清晰记得这个版关于房价争论的�...)偶2010年尾投资的一个项目前3年固定租金年回报为本金的8%， 而且这3年的回报是直接从买价中扣掉的，首付50%，A某由于囊中羞涩，只买了两个。
由于地理位置优越和苏宁旗舰店的入驻，今年年初价格已经翻了一倍。国内还是有很多好项目的。
新加坡的租金回报，以前我们那时候买还好，现在已经不行了。
[aspernet (5-30 20:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]74楼
强呀当年要不是因为MOP，现在也怎么的赚个百八十万了。 机遇呀。 呵呵[king (5-30 22:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]75楼
(引用 -_-||:punggol这个项目很靠近地铁站。大概步行5分钟。价钱预计在950psf。 Developer: Wee Hur Holdings Location: Punggol Central/Punggol Pl ...)楼主说的是榜鹅巴士转换站对面的那块地吧。。。我有朋友就住在边上的BLK 288C，当时拿房时面对的是一片空地，现在就要变成一片工地了。楼主对Punggol今后的房价有什么见解。之前从榜鹅的规划来看，榜鹅水道两旁多半是私宅，但迄今为止，组屋却占了多数，Waterway Point是唯一的一家私人屋。水道被组屋占了，是否会觉得可惜，但反过来想，这对榜鹅组屋价格的提升也起到了事半功倍的效果。不到短短的两年，榜鹅，特别是Punggol Central以北的组屋，价格上涨了3成，这多少也要归功于水道。接下来，榜鹅市镇公园，体育中心，科尼岛自然公园以及地铁站周边的一系列工程的展开，到时榜鹅的屋价会怎样呢？[tdy (5-31 10:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]76楼
(引用 -_-||:punggol这个项目很靠近地铁站。大概步行5分钟。价钱预计在950psf。 Developer: Wee Hur Holdings Location: Punggol Central/Punggol Pl ...)lz,刚给你发了站短，请查收。[为了明天 (5-31 10:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]77楼
(引用 -_-||:即使在现在的market，某些地区公寓的首付和组屋相差不大。就说大牌海军部685-690的组屋。最近成交的一个5房估价46万，溢价5万，15楼。房�...)首付差不多，总价还是差不少的。[沃西山人 (6-1 0:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]78楼
(引用 凡人:有钱才是王道啊！我们下套房子肯定完全是自己奋斗了，双方父母都是工薪族，第一次买房已经帮了不少了。
现在就是受40%首付的限制，我们看...)我买房从来都是靠自己奋斗：1. 原来国内房改房，工作10年后买下。折算了工龄后，付了3万不到RMB。
2. 此地HDB4A二手房24万多，本地工作5年后买下。首付用CPF支付，不够部分用现金。COV用现金支付8千。尚在还款中。因贷款利息低过CPF存款利息，不想付清。
3. 本地第一套公寓顶楼双层，连印花税在内约150万，本地工作15年后买下。首付40%，现金支付。在建中，已付30%。贷款要一直还到75岁。
[沃西山人 (6-1 1:02, Long long ago)]
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(引用 aspernet:偶2010年尾投资的一个项目前3年固定租金年回报为本金的8%， 而且这3年的回报是直接从买价中扣掉的，首付50%，A某由于囊中羞涩，只买了两�...)A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。
还是以lakeshore为例吧。
07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。
月租3200，一年38400。租售比是6.4%
开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。
净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600
年回报是 15600/138000 = 11.3%
现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧
月租3800，一年45600。租售比是4.56%
开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。
净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800
年回报是 38800/230000 = 16.8%
租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。
一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升啊。
新加坡的利率本身是没有办法控制的，随美国来。如果美国结束低利率，新加坡的利率也会上升。是不是可以理解为，美国经济复苏，好的方面是新加坡会沾光，经济更好，而带动租金上升。坏的方面，是不是可以理解为资金将流向美国市场，而导致新加坡贫血，促使房价下跌？
96，97年曾经出现过高利率，而经济不振的局面。当然，那是因为区域经济危机。
如果把房地产年投资看作简单的数字，那个16.8%可以解释为什么会有人买，而什么屋主不愿意降价卖。尤其是在通胀如此之高的环境中，不进则退啊。还有，租金的涨幅已经放缓，导致房价上涨也开始乏力。回想05-07年初，租金猛涨一倍，房价才开始蹭蹭上爬。以史为鉴，大家是不是可以把租售比6%看作一个坎，一旦过了，可能就说明房价被低估了，该入场啦。我这样理解有一个前提就是，租金市场是很灵敏的，不容易出现泡沫的。而房地产市场却是有滞后的。
另一个困扰我的问题。这个低利率到底能持续多久。利率开始上升之时，是不是房地产开始走下坡路的前奏呢？
既然大家都很关注上涨下跌的时间点，那么利率，租金，租售比的变化应该是一个很好的参考指标吧。
希望A大和大家能讨论一下。
[-_-|| (6-1 4:57, Long long ago)]
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