(引用 我爱我家2:看不懂了你卖组屋公寓，貌似吧优良资产换成劣质资产吧，还得加钱。。。如果有票子可以投资别的么，ABSD不论是组屋还是公寓都要收
)前提已经说了组屋位置差，难找租客，卖价节节下降
卖组屋，买屋子，follow location location location rules. 事实证明买的新屋，锁匙拿到后第三天租出，租金很好的cover mortage, intrest, 管理费，税，agent fee....
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[yayayayayaya (3-20 8:26, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]41楼
(引用 yayayayayaya:这样的可能才要卖掉卖不出好价钱的组屋本身就是一个不良资产。占用了资源，还要因为这个不良资产多付ABSD，更不划算。见仁见智，无谓对错...)卖价低就是不良资产?卖价低不低是看市场，卖价低也可能特别好租，偏远地域亲测也有三五天就出租出去，20多户来看的。。。 [本文发送自华新手机Wap版] [daodao (3-20 8:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]42楼
(引用 daodao:卖价低就是不良资产?卖价低不低是看市场，卖价低也可能特别好租，偏远地域亲测也有三五天就出租出去，20多户来看的。。。)一般而言租金和卖价相关。租金好，且容易出租的房子，价钱很难低。 [本文发送自华新iOS APP] [yayayayayaya (3-20 8:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]43楼
有几个因素供参考1. Rental yield. 不能看买入价，要看现在的价格，因为有机会成本。hdb一般有6%，公寓3%。
2. Rental return on equity. 因为保留组屋再去买公寓，那么为了避免50%首付，通常需要先把组屋贷款还清。那么组屋和公寓的自然差别在于，组屋没有杠杆了，死的6%。而公寓还有杠杆，所以按return on equity，公寓可以达到9%上下。但也不是绝对，因为户型大小，freehold还是99年，利息高低都会影响。具体需要算算。
3. capital appreciation. 不是说组屋没有升值空间，只能说得看眼光和运气。如果说璧山，金文太，pinnacle这种，在很好的时机入手，那是眼光和运气。但是如果他们已经涨到高位了，不觉得他们的升值潜力还有多大。而公寓你还有很多选择。抄底的时机，选择好的位置，还有加上杠杆，升值潜力一般来说是大于全款组屋的。
4. 参考政策，组屋是民生，政府会压制他不让过快上涨。而公寓就不同乐。参考马太效应，参考道德经那段，人之道损不足而奉有余，没有哪个国家可以逃脱这个怪圈。就是说组屋和公寓的价格必然会越来越大。
5. 当然是ABSD，熊猫说的已经很清楚了，一间150万的公寓，ABSD7%0就是10万，组屋的租金要白费几年？
6. 看假如入手两套公寓你的现金流会如何。应急资金要流，还有每月收支算下来还能不能存下钱，如果现金流可以就可行。还有，不一定一次性进两套啊，一套一套来也可以啊，把我好方向的前提下，量力而为。
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[鹏哥 (3-20 8:56, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]44楼
(引用 鹏哥:有几个因素供参考1. Rental yield. 不能看买入价，要看现在的价格，因为有机会成本。hdb一般有6%，公寓3%。 2. Rental return on equity....)说的很全面细致我实在懒得写那么多啊！赞一个鹏哥！ [本文发送自华新iOS APP] [yayayayayaya (3-20 9:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]45楼
房产投资的魅力在杠杆没有杠杆跟债券投资差不多，尤其是对组屋而言
看你追求的是什么，是稳定现金流，还是资产升值。是想两套房子小富即安，还是想把雪球越滚越大。
拿我自己的例子，我们为了买公寓把组屋还清了贷款，几十万在那戳着，要是保留它还得交一笔不菲的absd，加起来奔着一百万去了，收益只有将将4%。一百万可以干好多事，我们还不算太老，还可以赚钱，暂时不满足于稳定收租。希望资产越滚越大。当然卖了组屋是否有能力找到更好的投资渠道，是另一码事。
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[走走 (3-20 9:49, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]46楼
(引用 走走:房产投资的魅力在杠杆没有杠杆跟债券投资差不多，尤其是对组屋而言
看你追求的是什么，是稳定现金流，还是资产升值。是想两套房子小富即�...)杠杆放大收益也放大风险随着加息的节奏下，房价的走势很难说 ， 2013-14 年基本上浮亏-20%， 租金下降-20%，利息涨了50%,。。。那批人论调也是一样?
划不划算看个人情况。
1。租屋卖了，买一套自主，提高生活水平，不亏
2。租屋卖了，买一套投资，自己还有一套， 其实这钱投资别的可能更合算. 投资房产不一定最合适
3。租屋卖了， 同时买两套，这个每个月现金流压力大的。万一经济情况变了，要计算风险
4。租屋不卖，买一套公寓，出租租屋，要负ABSD, 短期需要现金 ，因为税的原因长期才赚，。租屋出租其实哪怕租金少个几百，也是有稳定的正现金流，和利息经济好坏关系不是特别大。风险小，可退可守，万一 经济危机 ，租屋租金也不会少很多。公寓租金就不一样了。
[我爱我家2 (3-20 10:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]47楼
(引用 我爱我家2:杠杆放大收益也放大风险随着加息的节奏下，房价的走势很难说 ， 2013-14 年基本上浮亏-20%， 租金下降-20%，利息涨了50%,。。。那批人论�...)所以需要对大势有个基本的判断到底是应该砸在房子上，还是别的投资渠道，砸房子的话，砸哪的，什么类型的，都需要做判断。不容易。
但风险什么时候都有，不可能人人都找最保守的方法，看自己的风险承受能力，眼光时机远见等等等。因为有这些区别，个体才会慢慢分化开来。
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[走走 (3-20 10:13, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]48楼
(引用 走走:所以需要对大势有个基本的判断到底是应该砸在房子上，还是别的投资渠道，砸房子的话，砸哪的，什么类型的，都需要做判断。不容易。
但风�...)普通人很难压准，运气成分很大考虑到投资房产有4年seller ABSD, 眼光得远。
现在的房价只能算止跌，看经济走势，美国加息程度决定，当利息到了3.5%正常情况下，估计大多数私人房产都没办法自己养活自己。、，
所以leverage 很厉害的人要小心，不要断供。
对中介的话不能全信 ，任何时候你问他们将来都是涨的，他/她说的数要打个折 ，别人上个月能租的价格，你可能几年都等不到
[我爱我家2 (3-20 10:25, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]49楼
(引用 我爱我家2:杠杆放大收益也放大风险随着加息的节奏下，房价的走势很难说 ， 2013-14 年基本上浮亏-20%， 租金下降-20%，利息涨了50%,。。。那批人论�...)有一定道理风险控制是另一个因素，也跟家庭个人承受能力有关。我们相对保守多了，即使无娃无父母要养，不算租金收入，把morgate控制在收入的30%以下。利息涨，就多还钱。 [本文发送自华新iOS APP] [yayayayayaya (3-20 11:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]50楼
(引用 yayayayayaya:一般而言租金和卖价相关。租金好，且容易出租的房子，价钱很难低。)嗯组屋价钱可以低的，比如南大边上 [本文发送自华新iOS APP] [滚雪球 (3-20 11:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]51楼
(引用 我爱我家2:杠杆放大收益也放大风险随着加息的节奏下，房价的走势很难说 ， 2013-14 年基本上浮亏-20%， 租金下降-20%，利息涨了50%,。。。那批人论�...)层主风险意识很强确实应该这么考虑。
房产是长期投资，所以持有能力挺重要的，所以说现金流要稳。假如利息上涨到3.5%，现金流还能不能承受，还能否存下钱，是一个重要的因素。另外保险得跟上，要不然意外重疾死亡残疾各种因素都可以摧毁一个家庭的财务状况。还有两个人的工作尽可能错开行业，其中一个最好能做稳定的铁饭碗类型的。
从另一个角度来说，利息上涨因素对房价走势的影响就不一定了，每个人的分析不一样，也就造成了眼光高低的差异，在事实发生之前，好像也比较难互相说服。
我个人的看法是，供求因素远大于利息因素的。房子这个资产，需求方面基本有自住刚需和投资需求组成的，所以在人口保持稳定或者小幅逐步增长的前提下，房价受供给一边的影响比较大。所以当土地供应降低，新房库存降低的市场里，房价被推高是必然的。利息，发展费，印花税，最终都会被转嫁到买方和租客身上。
还有投资的选择上，当金融危机可能性变大，经济局势不明朗的情况，资金会逃离债市股市找不动产作为避风港。08危机的解决方式是印钱，全世界都在印钱，可以说10年过去了，这个根本问题并没有过去，也就造成了通过缩水，不动产增值，这个趋势短时间内看不到扭转的迹象。
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[鹏哥 (3-20 11:26, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]52楼
(引用 滚雪球:嗯组屋价钱可以低的，比如南大边上)嗯看看有没有这种可能
比如现在房价60万，十年后还是60万（通胀和deappreciation抵消）。十年仅有纯租金收益。location好的condo或组屋，不但有租金收入还有captical appreciation.
想起一个例子，有一段时间大家对reits叫好声一片，仔细分析一下纽约市场上的reits,有一部分每给一次利息，股价就等值下降。换句话说就是拿回的利息其实是投资者自己的，如同整存零取。欢迎多多讨论，也可以开阔思路，换个角度看问题。
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[yayayayayaya (3-20 11:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]53楼
(引用 鹏哥:层主风险意识很强确实应该这么考虑。 房产是长期投资，所以持有能力挺重要的，所以说现金流要稳。假如利息上涨到3.5%，现金流还能不能承�...)鹏哥厉害字字珠玑 [本文发送自华新iOS APP] [信长 (3-20 11:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]54楼
(引用 yayayayayaya:嗯看看有没有这种可能 比如现在房价60万，十年后还是60万（通胀和deappreciation抵消）。十年仅有纯租金收益。location好的condo或组屋，...)reits的灵活性在于自由交易个人认为持有Reits单纯为了派息也是有点心大，更prudent一点根据大环境Ride on volatility 风险控制和收益都会更加美好。 [本文发送自华新iOS APP] [信长 (3-20 11:42, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]55楼
(引用 yayayayayaya:嗯看看有没有这种可能 比如现在房价60万，十年后还是60万（通胀和deappreciation抵消）。十年仅有纯租金收益。location好的condo或组屋，...)所以我觉得在新加坡现在投资房产是无奈的选择一定要尽量找location好的，只不过location好的也是有一样的问题罢了，就是涨的太慢或者小跌。而且新加坡所谓位置好并不是那么容易定义的，只能说不同位置有不同位置的特点。位置太好了租客的profile不一定就好，增加管理难度和维护成本。位置一般一点如果运气好租给一租十年的欧洲人也可以得到很好的收益。 [本文发送自华新iOS APP] [滚雪球 (3-20 11:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]56楼
(引用 我爱我家2:普通人很难压准，运气成分很大考虑到投资房产有4年seller ABSD, 眼光得远。 现在的房价只能算止跌，看经济走势，美国加息程度决定，当利...)ssd现在是三年了不是吗？小毛驴中介 [本文发送自华新iOS APP] [卡西法 (3-20 11:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]57楼
风险意识每个人对风险的理解不一样. 如果你觉得自己的职业是金饭碗 永远都不有会失业的风险， 那组屋就不要留了. 我所知道的很多做金融的， 各种中介 不管表面多么风光， 私底下还是留有一套Hdb 的， 因为没人可以预知未来， 一旦有什么事发生（金融危机， 失业， 生病）， 这套hdb 就是最后的避风港 [本文发送自华新手机Wap版] [robinz (3-20 12:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]58楼
(引用 我爱我家2:普通人很难压准，运气成分很大考虑到投资房产有4年seller ABSD, 眼光得远。 现在的房价只能算止跌，看经济走势，美国加息程度决定，当利...)赞同做了9年的risk management，总是无意识就会想到控制风险。家人更保守，贷款超过收入百分之20都不肯。。。。每个人不一样，只要能让自己觉得活的舒服安宁，risk taker risk adverse都没关系，毕竟最后承担风险的是自己。 [本文发送自华新手机Wap版] [daodao (3-20 12:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]59楼
(引用 robinz:风险意识每个人对风险的理解不一样. 如果你觉得自己的职业是金饭碗 永远都不有会失业的风险， 那组屋就不要留了. 我所知道的很多做金融的...)那是因为破产，组屋可以保留，公寓需要卖出。至少有一个可以落脚的地方。 [本文发送自华新iOS APP] [淡淡风 (3-20 12:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]60楼