求教二手公寓出价问题最近在看二手房，一直很疑惑，就是已经成交的价格和要价普遍差距有些大。我们也并不是拿一套极低的成交价做比较，而是看19和20两年内的平均成交价。
就在想，如果遇到很喜欢的房子，我们当然不想做冤大头，但又不想杀太低让owner以为我们没有诚意。求教一下大家在offer的时候做怎样参考，能帮助我们决定出一个合理的价格？另外针对出价来说，银行的valuation是否是一个非常重要的参考指标（排除贷款额度问题）？
先谢谢大家了！
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2020-11-01 22:00:01。
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[将将将 (10-31 23:17, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
和楼主碰到一样的问题，在线等答案 [本文发送自华新iOS APP] [Cloud1215 (10-31 23:56, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
首先 你的中介要给你一些基本概念比如房子特异性很高
1）不是平均价是xx万 你喜欢的就得差不多这个价格成交，所谓平均那就说明有正负哇瑞唉轩你如何得知你喜欢的不是区间里的较高值？
2）19 20这两年世事难预料 ，cb期间有人没看房就买了房子或许你觉得很低，但是实际情况呢 只有当事人双方才知道，你会参考卖家也会参考 买家参考低值 卖家参考高值 世间交易不都是这么回事吗？
3）你得评估你喜欢的房子在这个小区里是否有竞争力，比如你喜欢的就是比其他的楼层高采光好不靠马路又不吵屋主奇幻装修又很少 总之就是没人比它好 你自己得调整下心态 这时候出价还按平均价出？无非是增加reject次数罢了
4）你得了解卖家的期望值 ，期望值很高难以说服你就要move on 或者就是你的timing不对（比如对方刚挂出来卖 不是火烧屁股缺钱的话为毛要低价卖）这点得靠你的中介或你自己找对方中介聊聊才知道
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[功夫熊猫 (11-1 0:38, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
问卖家中介last offer多少如果last offer和自己的理想价格差太多就可以放弃了。
一般last offer 是屋主的底線。看看能不能match，适当再加一点价钱去试探。
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[结衣酱 (11-1 7:50, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]4楼
二手房的银行估价适用于贷款，不适用于讨价还价。二手房只能看卖家预期。卖家觉得要那么多就是想要那么多，和银行估多低没啥关系的。
你能做的就是找点硬伤，让中介甩出去看对方认不认。
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[emilia (11-1 8:44, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]5楼
(引用 emilia:二手房的银行估价适用于贷款，不适用于讨价还价。二手房只能看卖家预期。卖家觉得要那么多就是想要那么多，和银行估多低没啥关系的。 你...)有硬伤还买？ 说明你能接受硬伤那还怎么砍价 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (11-1 9:25, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 功夫熊猫:首先 你的中介要给你一些基本概念比如房子特异性很高
1）不是平均价是xx万 你喜欢的就得差不多这个价格成交，所谓平均那就说明有正�...)谢谢熊猫这么详细的分析总结两个感同深受的点 第一就是我们看上那个unit的特性 如果条件极好确实出价比其他高些是合理的 第二让我们中介跟卖家中介聊聊这个主意很好 帮助我们了解卖家预期
再次感谢！
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[将将将 (11-1 10:48, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]7楼
(引用 emilia:二手房的银行估价适用于贷款，不适用于讨价还价。二手房只能看卖家预期。卖家觉得要那么多就是想要那么多，和银行估多低没啥关系的。 你...)感觉如果真的要砍价钱 可以表达一下喜爱 然后哭穷看上的房子的确不希望有硬伤 [本文发送自华新iOS APP] [将将将 (11-1 10:59, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 结衣酱:问卖家中介last offer多少如果last offer和自己的理想价格差太多就可以放弃了。 一般last offer 是屋主的底線。看看能不能match，适当再�...)这个确实很有用 可以了解一下卖家期望 谢谢这位亲 [本文发送自华新iOS APP] [将将将 (11-1 11:00, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
因为房价在涨因为房价在涨 [本文发送自华新iOS APP] [我爱读书 (11-1 11:06, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
价格取决的屋主背景如果屋主在住或者有租客，屋主不急着卖，外加最近的新闻炒作，屋主不会降低期望价格。中介实在的话如果给你透露最近屋主拒绝的最高offer，以及屋主的期待价格，那你就有方向了，在被拒的价格上加一些，并且让屋主知道你可以随时给支票，诚意买他的房。[HelloThere (11-1 13:03, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
我现在租的公寓想转租需要调吗 [本文发送自华新iOS APP] [eighttttt (11-1 15:34, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 HelloThere:价格取决的屋主背景如果屋主在住或者有租客，屋主不急着卖，外加最近的新闻炒作，屋主不会降低期望价格。中介实在的话如果给你透露最近屋...)谢谢回复应该就还是让中介好好去谈 了解卖家心理价位很重要 [本文发送自华新iOS APP] [将将将 (11-1 23:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 将将将:感觉如果真的要砍价钱 可以表达一下喜爱 然后哭穷看上的房子的确不希望有硬伤)哭穷有啥用？ [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (11-2 7:44, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 将将将:谢谢回复应该就还是让中介好好去谈 了解卖家心理价位很重要)我个人的经验是自己和卖家中介聊几句，能得到很多细节；你可以从卖方中介的反应中知道你的出价是值得去争取的还是真的太低了。因为中介其实比你更想促成这笔生意，如果能谈肯定会给机会的。另外，看房过程中，如果你喜欢这套房子，你可以尽量向卖家或者卖家中介表达，你和卖家的喜好相同，可以拉近关系；但是也要把你的顾虑说出来，作为砍价的理由。想想如果你一上来就说这房子的硬伤，卖家会有逆反心理。[fishingwood (11-2 7:52, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 将将将:感觉如果真的要砍价钱 可以表达一下喜爱 然后哭穷看上的房子的确不希望有硬伤)最不能接受的理由买家要降价理由：穷，钱不够。
我可拿自己的房子做慈善，钱不够就去买便宜的去呗。
卖家不降价的理由：买的贵所以就要卖的贵。
你买贵了是你犯的错，我可不为你的错买单。
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[yayayayayaya (11-2 7:55, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
(引用 fishingwood:我个人的经验是自己和卖家中介聊几句，能得到很多细节；你可以从卖方中介的反应中知道你的出价是值得去争取的还是真的太低了。因为中介其...)这个出发点好 学习了 [本文发送自华新iOS APP] [将将将 (11-2 17:10, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
我一般都是看xvalue出价还有就是最近的transaction price.还是得看大盘，要是下跌趋势，一般好降价，要是上涨很难。 [本文发送自华新手机Wap版] [yunxuan (11-2 17:15, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
很正常的现象因为出价合理的都被买走了，市场上剩下的，基本都是要价太高没有成交。所以市面上要价合适的房子非常少，因为一出来很快就成交了。
所以你去算均值，成交的均值都显的偏低，市面上的都偏高。不想当冤大头就好好研究价格，经常看新出的房子，价格合适马上出手。[qingni2 (11-2 21:07, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]19楼
(引用 功夫熊猫:有硬伤还买？ 说明你能接受硬伤那还怎么砍价)勉强接受阿。卖家也不傻，硬伤放那儿，被看出来了也心虚。 [本文发送自华新iOS APP] [emilia (11-6 1:08, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼