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【房】议论纷纷的DBS报告，个人赞同新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力

作者：DengWei (等级：12 - 登峰造极，发帖：9035) 发表：2021-10-19 10:31:57　楼主　关注此帖

【房】议论纷纷的DBS报告，个人赞同新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力

最近看到热门话题是议论纷纷的DBS报告，其中个人赞同的观点是新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力，现如今OCR门槛价格psf1400，RCR 门槛价格psf1800都是新常态。反而二手私宅价格虽然也是上涨但还可以继续负担得起，尤其是屋龄在20年左右的，价格比2021年Q4的新私宅价格便宜30-35%。大批组屋提升者将会把目标集中在这个屋龄段的二手私宅，这将会是一个新购买趋势，对现有有意要脱手的业主来说，是个好机会。

对有实际需要的买家来说，这几年房价还会稳中有升，要从自己口袋里多掏些钱出来，这笔横财要么被发展商，要么被旧业主赚走。价高量低是新加坡房地产接下来这几年的主要表现，或者可以简单地称之为供不应求，未来2-3年内的市场大概率是属于卖方市场，买家议价能力不强。中间新加坡政府甚至有可能会采取新一轮降温措施，针对首套房的LTV，如果出现这种情况，为了脱手，急需卖房的业主们可能会降低一点期望值，从而快速吸引到合适的买家。这种急售的情况不会常见，影响不了大局。大部分卖家都会抱着守株待兔的心态等待。

对投资客来说，那些聪明的已经提早做好decoupling的首套房的买家还是会有不错的投资回报，DBS 报告里的大数据也是体现了这点。但是准备要交ABSD（额外印花税）的非首套房买家要特别小心，ABSD吃掉了未来大部分收益。加上未来2-3年后贷款利率升高，还有增加的房产税，物业管理费，在不考虑租金上涨的情况下，公寓单位的租金回报率可能会进一步拉低。这部分买家想要投资就像DBS建议的那样，去股票/REITS市场闯荡吧，房产投资已经不适合你了。

99/1,decoupling, trust,现有组屋/现有公寓怎么处理？这些都是目前新加坡房产投资者需要综合考虑的.　

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作者：DengWei (等级：12 - 登峰造极，发帖：9035) 发表：2021-10-19 15:00:29　 2楼

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在 DengWei 的大作中提到：

【房】议论纷纷的DBS报告，个人赞同新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力最近看到热门话题是议论纷纷的DBS报告，其中个人赞同的观点是新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力，现如今OCR门槛价格psf1400，RCR 门槛价格psf1800都是新常态。反而二手私宅价格虽然也是上涨但还可以继续负担得起，尤其是屋龄在20年左右的，价格比2021年Q4的新私宅价格便宜30-35%。大批组屋提升者将会把目标集中在这个屋龄段的二手私宅，这将会是一个新购买趋势，对现有有意要脱手的业主来说，是个好机会。对有实际需要的买家来说，这几年房价还会稳中有升，要从自己口袋里多掏些钱出来，这笔横财要么被发展商，要么被旧业主赚走。价高量低是新加坡房地产接下来这几年的主要表现，或者可以简单地称之为供不应求，未来2-3年内的市场大概率是属于卖方市场，买家议价能力不强。中间新加坡政府甚至有可能会采取新一轮降温措施，针对首套房的LTV，如果出现这种情况，为了脱手，急需卖房的业主们可能会降低一点期望值，从而快速吸引到合适的买家。这种急售的情况不会常见，影响不了大局。大部分卖家都会抱着守株待兔的心态等待。对投资客来说，那些聪明的已经提早做好decoupling的首套房的买家还是会有� (more...)

贷款与估值比率（loan-to-value ratio，简称LTV）

2020年1月新加坡政府曾经有阵子放风出来，准备让房地产市场降温。

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作者：DengWei (等级：12 - 登峰造极，发帖：9035) 发表：2021-10-19 22:59:39　 3楼

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在 DengWei 的大作中提到：

办公楼最近火的很，

有实力的富裕人士都是直接大手笔出手grade A office。reits我从不碰。

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作者：DengWei (等级：12 - 登峰造极，发帖：9035) 发表：2021-10-19 23:10:55　 4楼

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在 baleno 的大作中提到：

无论什么原因都不希望新加坡的房子面积继续缩水下去2012之后新建的Condo卧室的面积小的惊人。尽HDB也变小了，但是新Condo缩水的更厉害。很难不想到香港的境况。这么下去居住还有什么幸福可言。新加坡没有腹地，不像其它国家可以换个小城市或者住到郊区。个人觉得3bedroom面积小于1000sf，4bedroom小于1200sf都非常的不人道。卧室再小也应该要能放下一张Queen size的床加一张学习桌。

2019年1月17号开始

URA针对新公寓的面积做了几个改变：
1）每个项目的平均面积至少要85平米，之前是70平米
2）9个地点平均面积的要求更高，至少要100平米， - Marine Parade, Joo Chiat-Mountbatten, Balestier, Telok Kurau-Jalan Eunos, Stevens-Chancery, Pasir Panjang, Kovan-How Sun, Shelford and Loyang.
3）Balcony bonus gfa scheme里政府减少免费送的面积，从10%减少到7%。

这三个改变一来，你就发现之前很多项目一卧室两卧室曾经占据50-60%的比例，而现在发展商项目里小户型的比例大减，比例最高的是两卧室以及三卧室单位。未来想要找一房单位不容易，会被先抢完的。

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作者：DengWei (等级：12 - 登峰造极，发帖：9035) 发表：2021-10-19 23:14:37　 5楼

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在 jeanPierre 的大作中提到：

邓老板除了 LTV ,还有其他可能得对房市得打压么？会有效果么？ DBS 得这种报告，有可能是政府授意写得么？

今年年头的时候，政府刚刚放风，第一件事就是先通知之前OTP REISSUE的客户，

马上做好准备，后来发现虚惊一场。

那个时候个人认为接下来可能的宣布采取的措施包括以下几种：
1）stamp duty：对150万以上的交易加1%
2）公民第二套的ABSD 可能再升，其他不太可能会改变
3）LTV 可能进一步减少到70%，增强买家的持有能力
4) TDSR 可能会再次改变，贷款利率bench mark 3.5%升高到4.5%，减少银行的贷款风险。
5）出租房产的property tax 升高
6）发展商的QC rule 或者ABSD政策会再收紧，变相控制买地价格，防止地价飙涨。
7）大规模增加EC供应，把市场price index 数字拉低
甚至报道中有分析师指出，还有这两种额外考量-
8）capiatal gain tax 资本利得税

9) 私宅房产交易消费税 7%

有兴趣了解详细的可以自己点击阅读一下：
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUxMTk0ODE2Mw==&mid=2247484979&idx=1&sn=36f17203b9882197cce86af6297057f4&chksm=f96aa2dfce1d2bc99455e8e6b635245da532f3dbc68647d2f8392291292362907a608d575cdf&token=1396020367&lang=zh_CN#rd

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