最近看到热门话题是议论纷纷的DBS报告，其中个人赞同的观点是新加坡新私宅价格的确已经超越一般买家的负担能力，现如今OCR门槛价格psf1400，RCR 门槛价格psf1800都是新常态。反而二手私宅价格虽然也是上涨但还可以继续负担得起，尤其是屋龄在20年左右的，价格比2021年Q4的新私宅价格便宜30-35%。大批组屋提升者将会把目标集中在这个屋龄段的二手私宅，这将会是一个新购买趋势，对现有有意要脱手的业主来说，是个好机会。

对有实际需要的买家来说，这几年房价还会稳中有升，要从自己口袋里多掏些钱出来，这笔横财要么被发展商，要么被旧业主赚走。价高量低是新加坡房地产接下来这几年的主要表现，或者可以简单地称之为供不应求，未来2-3年内的市场大概率是属于卖方市场，买家议价能力不强。中间新加坡政府甚至有可能会采取新一轮降温措施，针对首套房的LTV，如果出现这种情况，为了脱手，急需卖房的业主们可能会降低一点期望值，从而快速吸引到合适的买家。这种急售的情况不会常见，影响不了大局。大部分卖家都会抱着守株待兔的心态等待。

对投资客来说，那些聪明的已经提早做好decoupling的首套房的买家还是会有不错的投资回报，DBS 报告里的大数据也是体现了这点。但是准备要交ABSD（额外印花税）的非首套房买家要特别小心，ABSD吃掉了未来大部分收益。加上未来2-3年后贷款利率升高，还有增加的房产税，物业管理费，在不考虑租金上涨的情况下，公寓单位的租金回报率可能会进一步拉低。这部分买家想要投资就像DBS建议的那样，去股票/REITS市场闯荡吧，房产投资已经不适合你了。

99/1,decoupling, trust,现有组屋/现有公寓怎么处理？这些都是目前新加坡房产投资者需要综合考虑的.