华新 - 你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？

在 jiatong32 的大作中提到：

谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了）但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？）但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。

我这里再加一句,如果你在CPF中保留一些余额

那么 CPF现在的息差(2.6%贷,2.5%存)实际上就是补贴
比如极端的情况你向HDB贷款30万,而你同时有30万在CPF的OA, 那么在你若干年后(越长越好) 你的CPFOA户口只会增加, 不会减少
--即使没有工资收入, CPF的利息付完全部还会有剩余的, 这是另一个秘密.
自己算一下就明白了

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在 jiatong32 的大作中提到：

这里可以解释一下吗?

为啥贷款一定是给银行打工,怎么不是利用银行的资金为自己赚钱?

借来的钱,如果不能产生正的现金流,叫负债,或者坏资产
借来的钱,如果可以产生正的现金流,叫资产,或者好的负债

看你怎么对待了

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在 jiatong32 的大作中提到：

未必, 如果你的CPF余额,和贷款一样多

利息就帮你付贷款了, 还有剩余, 呵呵, 没有人这么想这么做? 有,但不多.

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在 solo_estoy 的大作中提到：

那请您赐教一下普通人一套组屋一套公寓，假设哪些条件可以达到正现金流？杠杆思维就是多买房，多贷款，以租养贷，high leverage/high gearing。

可以参考的一个做法

如果你已经有一套HDB, 再买下一套时, 不要contra, 不要先卖, 如果是第一次买方, 一部分CPF可以先移出到投资户头, 办完买房手续在返回
买了下一套以后, 卖出第一套的CPF会回到OA,这时CPF就开始为你打工了,最近几年都如此啊

有2万, 就赚2万的息, 有10万就赚10万的部分, 如果和贷款一样多, 就全部是利息帮你付贷款了

另外参见上-楼.

可惜的是所有的房地产投资说明会,都只是鼓动大家买房, 没有讲到如何利用CPF和贷款产生正现金

你可以继续不信, 不过可以自己算一下, 不复杂,用excel就可以了, 10万cpf还10万贷款,30年, 看净赚利息有多少(即使按存2.5%, 和贷2.6%算,都会赚)

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在 jiatong32 的大作中提到：

其实这是CPF的漏洞或者是补贴(暗)

我相信,聪明的坡县领导也已经发现这个了, 所以向HDB买房要用光全部的OA,避免帖太多
但是, 1)condo没有这个规定 2) 总有办法让cpf留一些余额如先买后卖, 买前做一些cpf投资...当然, 要做一点简单的计算, 满足HDB的基本要求就可以了.

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在 jiatong32 的大作中提到：

你算一下吧, 用excel

贷款额是逐年递减的, 存款是利滚利的, 在一个平衡点之后, 收入会超过支出

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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 jiatong32 的帖子 “楼主我晕了呀”
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在 jiatong32 的大作中提到：

我有算过, 有全部的计算结果

自己算一下, 实在不对, 过两天, 我贴我的算法

一般人, 我不告诉他, 我贷款35万的话, 还完30年, 2.6%, 还净剩几万利息, 呵呵呵

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在 solo_estoy 的大作中提到：

感觉你这个不是因为差0.1%的关系啊下面是每月还款的算法，假如第一年本金P扣除12个月还款再滚第一年的利息后本金没有变少，就会出现楼主说的情况了，楼主可以立式再解一下。大约是(P-12c) r2 > 12c (more...)

对了， this is the point

如果贷款和存款的结息方式（年结月结，半年结息），不同，结果也会不同

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在 jiatong32 的大作中提到：

wow 这也可以？

30万本来就是我借来的，不要还啊？
如果我一次全部还掉， 30年后没有利息，如果我慢慢还，还有几个铜板吧，就算贬值（你所谓的时间值），也比没有强啊，至少可以喝杯咖啡吧？
这不是赚出了的是哪来的？不是等于无中生有？

you already get the point but you are still confusing us?

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在西东南北风的大作中提到：

再想想吧！如果全还掉（等于不贷款）是什么情况？什么都木有不是？

10年后的一块钱和没有钱，time value是什么？

挺聪明的孩子，怎么就不明白呢？

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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 chriszzc 的帖子 “time value”
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在西东南北风的大作中提到：

再想想吧！如果全还掉（等于不贷款）是什么情况？什么都木有不是？

扩展一下

有这么几种情况
1）一笔钱，什么都不做， 30年后回报 210%
2）同样一笔钱，全用来买房，30年后回报不算房屋本身的收益和增值，就一套房，其余部分为0
3）同样一笔钱，再贷同等的款，买房，慢慢还 30年后回报不算房屋本身的收益和增值，为一套房+若干现金

请问怎么选，有什么时间值的问题？

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在西东南北风的大作中提到：

没有还贷，就没有房子啊

这是不买房的情况

和讨论有关系吗？你认为30万30年后变60万会是赚了吗？这才有时间值得问题

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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 solo_estoy 的帖子 “没有房子，但是30万变60多万啊”
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在 jiatong32 的大作中提到：

这个问题建议你在买房的时候和中介核实，我的了解如下

1） MOP以后，你需要和HDB确认，你是否可以买私人屋子， HDB会给一封信，如果可以，那么你就可以用你的cpf支付私人屋子的费用，这时如果第一套贷款未清，第二套只能贷50%
2）把屋子转到一个人的名下，以这个人的名义去买私人屋，这时此人名下第一套用掉的CPF需要归还，他/她可以用这些cpf付私人屋（算第一套），这时也可以贷款80%，如果他/她收入的60%一下足够支付分期付款。如果HDB是银行贷款，转名之前需要付清才可以

另外，究竟是贷款多好，还是少好，没有标准的说法，需要根据具体情况分析，如年龄，收入，负担，用途。。。等，但总可以找到一个比较合理的方案，或者另买家收入较高或负担较轻，或风险较小

我没有看到本地的中介提供这种分析服务，如果有，生意一定会更好。

我本身也不提供这种服务，只是一种看法，或做法，供参考。

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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 jiatong32 的帖子 “请教楼主，虽然云里雾里的”
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在 jiatong32 的大作中提到：

我只是讲我自己的看法和做法，不行吗？

不是有人疑问我的CPF为啥那么多，是没有买房吗？这就是原因！
不要富人富人的， we are all only human,富人也是99%的汗水+1%的灵感
钱财不是生而有之的，尤其像我们这种孤儿。
不肯付出汗水，又木有灵感，谁也帮不上忙。

抱歉，这贴可以打住了，我只是一家之言，各取所需吧，我没有能力，也没有义务说服各位接受我的看法和做法，也没必要不是？！

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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 solo_estoy 的帖子 “楼主你的逻辑太乱了，我只是反驳你认为比坡县政府聪明的帖子”
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在 jiatong32 的大作中提到：

没有楼楼看，后来一看，果然混乱

无言的结局

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