华新 - 楼主跟我经历真心像，除了结婚这一部分

跳跃到私宅06年还在pioneer租房的时候，我记得地铁上挂了很多The centris的广告，就是现在jurong point上面的那个公寓。记得60万可以买个3房吧。于是，我打给几个要好的朋友说，咱们一人凑点儿，买一套吧。结果没人理我。 07年搞定了第一套组屋后，我开始认真的了解房地产。那时候租金已经开始明显抬头了。很多报纸也在报道房地产的这轮上涨。作为一个不安分的人，我觉得这是个机会。于是决定买个公寓，以租养贷。我们的想法就是，买个60万的公寓，亏了，大不了就是房东，反正不买的时候是一穷二白，亏了，还是一穷二白，呵呵。炒股炒成了股东，炒房炒成了房东，嫖娼嫖成了老公。大不了，就做房东了，自己拿来住。一开始，作为投资的门外汉，我在狮城上发了个帖子问jurong west的公寓值得投资吗？结果好多人说，jurong west那么偏啊，啥的，总之negative的很多。这些没有打消我的决心。之所以选jurong west，其实只是因为我对那里很熟悉。毕竟本科四年，工作后租住两年，jurong point就是我学生时代的市中心。我也亲眼目睹jurong point的一点一点变化，而且当时Jurong west还是最便宜的区之一，我也只买得起这里了。至今，我也保留这个习惯，投资，只投自己了解的，别人赚再多钱，咱不了解的，坚决不� (more...)

现在还在租么？还是逢高变现了？

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作者：2m16s (等级：5 - 略有小成，发帖：1415) 发表：2012-05-25 15:35:29　 5楼

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在 -_-|| 的大作中提到：

变早了，呵呵。后面会写到。经验是靠积累的，某些时候也是有代价的。这也是为什么我写下这些经历，供大家参考。

等着学习！

其实我觉得，也没有早晚问题，就是个人觉得合理的回报就可以拉
不一定要最低进场最高出来嘛！重要的是每次都有赚就行啦！

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作者：2m16s (等级：5 - 略有小成，发帖：1415) 发表：2012-06-01 11:05:02　 6楼

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在 -_-|| 的大作中提到：

A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。还是以lakeshore为例吧。　 07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。　月租3200，一年38400。租售比是6.4%　开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。　净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600　年回报是 15600/138000 = 11.3%　现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。首付加税大概23万吧月租3800，一年45600。租售比是4.56%　开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。　净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800 年回报是 38800/230000 = 16.8% 租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升� (more...)

朴素得认为，看短期年汇报没有任何意义

不管在任何经济情况下，除非你想炒楼花（这样租售比也没有任何意义，房地产都是长期投资。长期投资看其中一年的回报，其实意义也不大吧。
新加坡房地产其实是一个有leverage 的投资。通常人们在投资有杠杆产品的时候，看重的都是capital appreciation, 以及融资的成本，而不是短暂现金流带来的回报。
所以，租金的唯一作用就是cover cost,然后大家期待房价进一步上升，好获取capital gain.

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