层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

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今天撕了脸皮来说说我本人从事的行业和房地产业相关，和中介打交道的多了，但我算不上业内人士。你说了一大段，主要是在推两点： 1）增加交易，提高杠杆率，可以提高回报 2）新房虽贵，赚的比例也还是高 2.5）新加坡市场比中国有价值 恕我以最恶毒的心思揣测一下，你是房屋中介，做新加坡市场。增加交易，推新房，得利最大的就是房产中介。对于买房者，做这两点我有不同的看法。 1）提高杠杆率，提高回报的最大前提是你得看得准时间，要是在2007,2012压了满仓说不定现在已经破产了。世界上有几人能看的准时间？你还不如推荐短线交易，以房地产这么高的交易成本，进进出出，钱都去谁哪了？ 2）拿一个特殊时间节点2013在证明新房比二手房有投资价值。13,14年开发商推新盘定价是相当保守的，当时的take up rate掉很多 (2012 96.9%, 2013 67.2%, 2014 32.3%) google results This year’s average take-up rate also dropped to 32.3 percent from 67.2 percent in 2013 and 96.9 percent the year before. 而反观二手市场是极度火爆的，拿这个这么特殊时间点来证明新房比二手房有价值。你很成功，不花点时间普通人怎么能知道这个要素？你试试贴一下2009， 2017的比较我们看看。 说到底，买新房中介从开 (more...)

说句公道话吧楼主是学院派，用机构投资地产的视野来分析周期。三滴汗是实战派，用一线买卖的经验做分析。 在坡坡这些年来买卖房子，接触了不少中介，华新上的知名中介基本都认识，三滴汗是为数不多让我比较尊敬的中介。老实说我作为买家对市场很熟，目标也很目明确，一般都喜欢直接联系卖家中介去看房子。不过三滴汗带我看过之后当时帮我做各种分析，我觉得还是很受用的。虽然后来没能成交，但是买卖不成仁义在。这些年有心动的机会经常会问问三滴汗的看法，对方也总是没保留分享自己看法，有几次确实打消了我下支票的冲动。我不一定同意但一线中介的视角确实有我想不到的地方，对我(只看宏观面的)来说有value add之处。 至于这些附加值值不值得中介费，尤其是新房的，我的想法是单笔买卖肯定不值。但是多年免费的咨询，我如果买新房还是愿意把这个现成的香饽饽给我喜欢的中介。当然，仅限于能独立思考，还能换位思考的中介。华新上也有不少中介什么新盘出来都是买买买，那样的我也是呵呵了。

三滴汗两滴汗分不清楚吗？ 汗

说句公道话吧楼主是学院派，用机构投资地产的视野来分析周期。三滴汗是实战派，用一线买卖的经验做分析。 在坡坡这些年来买卖房子，接触了不少中介，华新上的知名中介基本都认识，三滴汗是为数不多让我比较尊敬的中介。老实说我作为买家对市场很熟，目标也很目明确，一般都喜欢直接联系卖家中介去看房子。不过三滴汗带我看过之后当时帮我做各种分析，我觉得还是很受用的。虽然后来没能成交，但是买卖不成仁义在。这些年有心动的机会经常会问问三滴汗的看法，对方也总是没保留分享自己看法，有几次确实打消了我下支票的冲动。我不一定同意但一线中介的视角确实有我想不到的地方，对我(只看宏观面的)来说有value add之处。 至于这些附加值值不值得中介费，尤其是新房的，我的想法是单笔买卖肯定不值。但是多年免费的咨询，我如果买新房还是愿意把这个现成的香饽饽给我喜欢的中介。当然，仅限于能独立思考，还能换位思考的中介。华新上也有不少中介什么新盘出来都是买买买，那样的我也是呵呵了。

不知道论坛上有没有做房地产数据分析的我大胆猜测你是用爬虫下载的数据？URA 有超过30年历史数据下载，要付费就是了，可以直接 dump 到你的 SQL server上。Load 到 dataframe group by看看长期地价占比多少. 我也很想看看地价成本常年在50%以上，10%+的净利率，这企业怎么生存。如果杠杆率稍微高点 2倍，房价阴跌5%一阵子都要让企业破产。 房子折旧的因素就复杂的多了，不同地点地价本身的波动远超freehold or leasehold 的影响，当然这个因素很难预测，你就当我瞎掰了。 最后，我当然是耍嘴皮子，不从这里面获利，我只是提供一个看法，体会嘛就看观众了

层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

别的书 有提到国家都在印钱 ，货币与黄金脱钩 无管制。需要买大东西来抵御 新加坡外钱流入 ，是中心区价格走高的主要原因 。感觉跟本地经济无直接关系。 可参考摩洛哥。 中心区地产类似于黄金 国家都在通过各种手段保值 （否则后果严重） 杠杆方面可以稍微不保守一些。 中心区类似纽约伦敦上海北京 租金回报基本脱钩。空置率并不太影响价格。 中国人口红利不能否认，也是一种省区间的热钱流入造成。 很多报告都说持续了好几个季度 ，居民房贷整体的credit 好很多。 估计这次不会崩盘。 除了中心区 其他区域估计有别的特性。 杠杆还是保守好些。

不知道论坛上有没有做房地产数据分析的我大胆猜测你是用爬虫下载的数据？URA 有超过30年历史数据下载，要付费就是了，可以直接 dump 到你的 SQL server上。Load 到 dataframe group by看看长期地价占比多少. 我也很想看看地价成本常年在50%以上，10%+的净利率，这企业怎么生存。如果杠杆率稍微高点 2倍，房价阴跌5%一阵子都要让企业破产。 房子折旧的因素就复杂的多了，不同地点地价本身的波动远超freehold or leasehold 的影响，当然这个因素很难预测，你就当我瞎掰了。 最后，我当然是耍嘴皮子，不从这里面获利，我只是提供一个看法，体会嘛就看观众了

别的书 有提到国家都在印钱 ，货币与黄金脱钩 无管制。需要买大东西来抵御 新加坡外钱流入 ，是中心区价格走高的主要原因 。感觉跟本地经济无直接关系。 可参考摩洛哥。 中心区地产类似于黄金 国家都在通过各种手段保值 （否则后果严重） 杠杆方面可以稍微不保守一些。 中心区类似纽约伦敦上海北京 租金回报基本脱钩。空置率并不太影响价格。 中国人口红利不能否认，也是一种省区间的热钱流入造成。 很多报告都说持续了好几个季度 ，居民房贷整体的credit 好很多。 估计这次不会崩盘。 除了中心区 其他区域估计有别的特性。 杠杆还是保守好些。

这个年初时就发文说过了危机很大，但不要害怕。 还是回到旧理论，钱是推动整体房市的主要因素。 不过现在随便发发就算带风向。

哈哈哈哈 目测@dera 老师的逻辑就是，发帖和他不同观点的就算带风向 和他不冲突的观点叫揭示真相