所以。你也就是嘴皮子说说Excel不用你教。 但是数据下载你以为这么容易？ 20分钟是因为，必须一个一个楼盘下载数据。我只是对比一下你我做事方式的区别。所以谣言动动嘴，辟谣跑断腿，大概就是这个意思。你自己完全不求严谨，而对其他人要求多多。熊猫瞎扯的双标还真没说错。 你说地价占比低，房子折旧贬值。所以，土地升值对房价提升有限。现在好了，你自己又说地价怎样没关系。论据错了，你自己的论点也就忽略了。好吧，这么说下去还有啥意思。 你承认自己门外汉就最好了，不需要辩护。大家就按照门外汉的标准来看你的分析判断吧。 至于中介存在的意义，呵呵。你是MP又如何。消费者自己有自己的判断。还是那句话，别把其他人当傻子就是了。现在的市场，还有人愿意支付4%佣金找中介卖房。主动找这些中介卖房。 中介的贡献对比出租车司机。这个课题好大，我是很尊重任何行业的。如果你认为我们比出租车司机贡献低，那就低吧。因为诚实工作的人都值得尊重，包括你嘴里面的出租车司机和低端中介。

层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

不知道论坛上有没有做房地产数据分析的我大胆猜测你是用爬虫下载的数据？URA 有超过30年历史数据下载，要付费就是了，可以直接 dump 到你的 SQL server上。Load 到 dataframe group by看看长期地价占比多少. 我也很想看看地价成本常年在50%以上，10%+的净利率，这企业怎么生存。如果杠杆率稍微高点 2倍，房价阴跌5%一阵子都要让企业破产。 房子折旧的因素就复杂的多了，不同地点地价本身的波动远超freehold or leasehold 的影响，当然这个因素很难预测，你就当我瞎掰了。 最后，我当然是耍嘴皮子，不从这里面获利，我只是提供一个看法，体会嘛就看观众了

说句公道话交易成本理论是由诺贝尔经济学奖得主科斯(Coase, R.H., 1937)所提出，交易成本理论的根本论点在于对企业的本质加以解释 https://wiki.mbalib.com/wiki/%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%88%90%E6%9C%AC 政府命令保险公司开发了比较保费的网站，然而用的人廖廖。政府还开发了HDB交易网站，用的人也是占小部分。中介存在的作用减少了很多人的交易成本，当然厉害的人不需要。 如果政府做了所有的事情，那不需要市场了，不需要资本主义了，一切计划经济就好了，显然是不可能的。

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今天撕了脸皮来说说我本人从事的行业和房地产业相关，和中介打交道的多了，但我算不上业内人士。你说了一大段，主要是在推两点： 1）增加交易，提高杠杆率，可以提高回报 2）新房虽贵，赚的比例也还是高 2.5）新加坡市场比中国有价值 恕我以最恶毒的心思揣测一下，你是房屋中介，做新加坡市场。增加交易，推新房，得利最大的就是房产中介。对于买房者，做这两点我有不同的看法。 1）提高杠杆率，提高回报的最大前提是你得看得准时间，要是在2007,2012压了满仓说不定现在已经破产了。世界上有几人能看的准时间？你还不如推荐短线交易，以房地产这么高的交易成本，进进出出，钱都去谁哪了？ 2）拿一个特殊时间节点2013在证明新房比二手房有投资价值。13,14年开发商推新盘定价是相当保守的，当时的take up rate掉很多 (2012 96.9%, 2013 67.2%, 2014 32.3%) google results This year’s average take-up rate also dropped to 32.3 percent from 67.2 percent in 2013 and 96.9 percent the year before. 而反观二手市场是极度火爆的，拿这个这么特殊时间点来证明新房比二手房有价值。你很成功，不花点时间普通人怎么能知道这个要素？你试试贴一下2009， 2017的比较我们看看。 说到底，买新房中介从开 (more...)

楼上从哪里得出结论：13、14年新盘开发商定价保守？

我已经问了他立马回避这个问题。

回复一下坦白说我不该浪费自己的时间跟你这种格局，逻辑能力，专业知识的低端中介浪费时间。 这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。 1） 房地产投资为什么要加杠杆？ 任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。 顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化 (more...)

我说个简单的东西发展商定价合理吗？一层楼差5000合理还是10000合理。 看泳池比看外面贵5万。那么二手市场可以卖出这5万的差价吗？ 同样时期买同样项目，为啥有的赚钱，有的不赚钱？等等 这是我的客户丢给我的问题。如果这些都不是问题，的确不需要中介。自己按照喜好买就行。

保险稍有不同房产交易是一锤子的买卖，保险时效性很长，有个中介问问问题是有价值的，而且保险品种和细目极多，凡事自己都要了解可不容易。 政府搞了 HDB 自助交易的网站，但老实说没花心思推广，知道的人不多。有部分人知道了无奈英文或 IT 不行也退缩了。但即便是这样，hdb交易中介费也松动了。买卖双方选择中介或走政府平台应该有个选择，私宅现在还缺这个选择。 其实最大的是社会成本，本地人不愿做很多工作，其中难道没有被这些想象影响不愿吃苦的么？07年那一波很多cab driver 都说当初早点也做中介就好了。。。

不知道论坛上有没有做房地产数据分析的我大胆猜测你是用爬虫下载的数据？URA 有超过30年历史数据下载，要付费就是了，可以直接 dump 到你的 SQL server上。Load 到 dataframe group by看看长期地价占比多少. 我也很想看看地价成本常年在50%以上，10%+的净利率，这企业怎么生存。如果杠杆率稍微高点 2倍，房价阴跌5%一阵子都要让企业破产。 房子折旧的因素就复杂的多了，不同地点地价本身的波动远超freehold or leasehold 的影响，当然这个因素很难预测，你就当我瞎掰了。 最后，我当然是耍嘴皮子，不从这里面获利，我只是提供一个看法，体会嘛就看观众了

层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

保险稍有不同房产交易是一锤子的买卖，保险时效性很长，有个中介问问问题是有价值的，而且保险品种和细目极多，凡事自己都要了解可不容易。 政府搞了 HDB 自助交易的网站，但老实说没花心思推广，知道的人不多。有部分人知道了无奈英文或 IT 不行也退缩了。但即便是这样，hdb交易中介费也松动了。买卖双方选择中介或走政府平台应该有个选择，私宅现在还缺这个选择。 其实最大的是社会成本，本地人不愿做很多工作，其中难道没有被这些想象影响不愿吃苦的么？07年那一波很多cab driver 都说当初早点也做中介就好了。。。

层主自己也愿意付5%。。。 不过可能依旧是双标

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