华新 - [房] kovan和serangoon附近求推荐

送个信息新学区房政策下 kovan melody大部分单位已经是美一美女校的学区房了有闺女的不要错过，kovan residence那边不是。 star of kovan更好的学区，但是那边略吵没shelter

谢谢~

学区什么的都没仔细看

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也要注意学校的，如果家里有小孩的如果选kovan，不知道附近小学多不多，感觉那边有地多，小学不多。如果选serangoon，可以考虑yangzheng小学，男女混校，附近的新公寓不多，不在乎投资回报的的可以看看serangoon ave3 一带的公寓，新旧的都有，99和freehold都有，旧的自住都非常舒服，新的就是房间有点小，不过新公寓以后都一个样了（避开chuan park，那个太旧可能要拆了），可以多去看几套房子再打算，而且有黄线地铁加持，以后小学升初中六年几乎不用早上接送。 minton注意好像不在yangzheng小学一公里以内，不过附近有个女校也不错。

谢谢~0

看来选择又多了很多，继续功课

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在长颈鹿宝宝一号的大作中提到：

原来如此因为只有两个人就觉得两个卧室也够用了? 买大的话sk或者punggol ec也不介意，只是觉得kovan srg应该以后跌也不会很惨，今年房价虚高也不敢轻易下手

位置还是要相差不少的

Kovan的这几个小区在20年内en-bloc的可能性应该是非常大的。位置极好。paya lebar airbase搬走之后，这个地段肯定会重新开发的，因为限高到时候就解除了。前阵子这个位置的BTO项目kovan wellspring四房的ballot是1/17，极其抢手。

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在 baleno 的大作中提到：

位置还是要相差不少的Kovan的这几个小区在20年内en-bloc的可能性应该是非常大的。位置极好。paya lebar airbase搬走之后，这个地段肯定会重新开发的，因为限高到时候就解除了。前阵子这个位置的BTO项目kovan wellspring四房的ballot是1/17，极其抢手。

解除限高可以促进enbloc这一点我比较怀疑

在东北部和东部的楼盘，虽然高度不高，但是比较密集，有很多栋楼，所以并没有因为限高而留下多少容积率的空间，如果地块容积率不变的话，开发商也没动力去把一个有6栋20层楼的楼盘重新开发成3栋40层楼高的楼盘吧

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在 baleno 的大作中提到：

查了master plan

有道理
Kovan regency 2.1 / kovan melody 3.5都建满了
不是限高的问题。除非2.1改成 2.8

另外 kovan DU = GFA / 100sqm...
Shoe box 也搞不起

Enbloc 只能选小老旧。
今年kovan road也有enbloc ...有看到小区推倒重起

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在 baleno 的大作中提到：

才知道高文这块DU=GFA/100平米

绝大多数地方都是DU=GFA/80平米，就几个地方比较特殊，包括高文。为啥呢？

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在 baleno 的大作中提到：

都是 GFA/85sqm

特殊地区要求 GFA/100sqm
猜测应该是
- estate environment => landed property 比较集中. 高密集/小户型集中型的公寓可能破坏四周幽静的环境
- infrastructure负担不了这么多units. 过不了 TIA 那关

其实在我看来这是卖点。。。
保证这些地区适合家庭环境。不会太嘈杂

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在 baleno 的大作中提到：

请教一下

请问下是怎么看出来一个公寓的容积率有没有被充分利用的？

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在 baleno 的大作中提到：

自己统计。。。。

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在 baleno 的大作中提到：

如下

理解是
Kovan regency
Site area * plot ratio = GFA
182,924 sqft * 2.1 = 384,140 sqft
和网站的数据一致

假如找不到GFA数据，也可以一间间公寓的占地大小加起来
一般来说会大一点，因为balcony之类的有GFA加成

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在 baleno 的大作中提到：

什么网站可以找到kovan regency的GFA数据？

公共空间算在GFA里面吗，比如电梯间？

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在 baleno 的大作中提到：

GFA看propertyguru / 99.co

之类的

GFA的算法，
https://www.ura.gov.sg/Corporate/Guidelines/Development-Control/gross-floor-area/GFA/Advisory-Notes

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在 baleno 的大作中提到：

谢谢