变相降低贷款总量。

新加坡现在的房价是affordable还是not affordable?

我们就就事论事。总理什么时候说过了国人已经负担不起组屋了呢？他在哪个场合公开说出“国人已经负担不起”了的话。
你都不知道我的收入，你怎么知道我负担的起呢？你也不知道我想买什么样的房子，对吧？
我觉得要讨论一个问题，应该从客观即数据以及主观即情绪来看，客观数据决定的总体长期走向，而主观情绪决定的是短期的动向。
所以，我问了个问题，affordable是怎样定义的。
回答这个问题，我觉得首先应该是一个房子总价是家庭年收入的多少倍才为合理。我个人认为，家庭年收入5-8倍应该是一个合理区间。那么，收入带地多少，就应该去看政府关于收入的统计数据。拿到各个阶层的平均收入，再把房子的各个档次的平均价格拿来对比，能不能负担的起，就更清晰了。当然，这只是相对客观的看法。有人觉得5倍家庭收入太高了而有人觉得8倍太低。
你的话里面我看到了一组数据。15万个待建的房子。这样放数字就很好讨论了。
新加坡已建好的组屋大概100万套。建好的公寓27万套。现有的有地住宅6万。3年后加上15万个能完工的单位，总共150万套房子。现有530万人，每套房子3.5个人。你问这15万个房子建好了，谁住？其实，作为外来的人，我们都在合租房子。多少小夫妻们，买了房，就自己住了，3房也好，5房也好。总之就这么占了套房子了。我们中国过来的，不都经历这条路嘛？ 新加坡人嘛，不结婚的时候跟着父母住，结婚了，出来自己买房住。有很多方式来解释这些房子是怎么消化的。就说这7万多组屋，大多数不是已经卖掉了嘛？组屋可是一个萝卜一个坑啊。再有钱，你也不能多买不是？
我之所以说客观数据决定长期，而主观情绪决定短期。因为，供求的关系是相对客观的数据，而人的情绪买涨不买跌，会决定短期的走向。这两个方向有时候是矛盾的。
去年12月8号，当政府提出额外印花税时。跌声一片。无非是打击了外国买家。很多人觉得要崩盘了。其实当时外国买家占市场2成。市中心会高一些。是不是少了这些人，房价就一定跌呢。而且，长期投资的人，绝对不是瞄准10%的利润。无非利润少了10%，能赚钱的话，还是会买的。这几个月外国买家已经陆陆续续回来了。但是12月的时候，的确是低迷。有些人就捡到了便宜，因为有的屋主被吓到了呗。这也直接导致2季度大家蜂拥而出买房。这就是长期与短期相悖之时的结果。
市场就是这样，每个人经历背景不同，决定了他的看法不同。但是，客观才是王道啊。

这个政策的公布是公开的。大家当然知道打击了需求。但是多少呢？可以形象些就更有助于大家的判断。
如果一说打击需求，就说房价要下，房子不好卖了。一说提高供应，房价又要下，房子又不好卖了。哪里这么容易？
比方说当年，凡是买组屋，就必须卖掉私宅。这当然会打击需求。这个需求占市场的多少呢？
当年的统计中，有一组数据可以说明。在政策之前，拥有私宅而买组屋的人，占10%。其中一半的人即使没有这个政策，也是卖掉公寓了。也就是是说这些人是真正的DOWNGRADER，而非投资组屋的人。那么另外一半，也就是5%的需求应该是投资需求。这个政策彻底绝了这些人的路。所以，打击了5%的市场需求。这个政策是正确的，但是只是起了缓解作用。
同理，当年政府宣布将2套贷款首付由20%提高到30%，继而达到40%的时候。这显然还是大打击需求。打击了多少呢？我拿不到任何数据。不过这个政策已经过去两年了。市场依然向上。
所以，当你说需求大大减缓的时候继而得出结论，大家卖房得赶快，是不是过于简单化了。“大大减缓”到底是多大？减少10%，20%或者50%？我们都不知道。我也正在慢慢收集一些可能向关联的数据。
问题一个一个来，就会容易。
首先是组屋。组屋的买家铁定只能有一个房贷了。所以，首付绝大部分可以是20%。至于贷款年限，我在房版有说过，40年跟30年，并不能阻碍一个自住买家买房的决心。按照40万的贷款，利率1.35。30年还清每月1351，40年1078。相差273。好吧，利率上涨到4.2,30年每月1956。多出800+。作为自住买房的人，800多，还不至于让人跳楼或者卖房吧。还有，4.2的利率，每个月利息1400块。50万的估价的组屋，租金远远超过这个利息。甚至租金跌一半，也就这个水平了吧。还有，照我的建议。家庭收入8倍，买个55万的房子，月收入应该是5700。家庭收入5700，承担1900的月供，还不为过吧。公积金都1300了 。还是那句话，当前的组屋市场，买家最大的困难在于首付。这个政策没有打击多少需求。充其量，是买房是，要掂量掂量月供。不过，以我刚才5-8倍家庭收入来衡量，实在是不足道。现在的低利率的确是个杀手，的确不是常态。就是这个不是常态的状态，已经持续了将近5年了。30年的贷款，就算利息有一天上去了，难道不可以某一天再下去嘛？不要一说4%5%就感觉很恐怖。4%，5%是什么情况下发生呢？经济好还是经济不好。
说完了组屋，说公寓。公寓分两边，自住和投资。
自住可以按照租屋一样的分析。投资就复杂多了。
投资分资产升值和租金回报。其实两者也是有关联的。有些现金充裕的买家，更看好的是未来前景。例如一些中国买家，看好ｓｅｎｔｏｓａ　ｃｏｖｅ的前景。买了，放那里。这些买家多集中于高端产业。并不看重租金，因为租金回报率本身很低。所以，贷款政策，对他们的兴趣影响不大。同样的道理也适用于有地住宅。
然后是追求租金回报。郊区，低端居多。以4％回报率来看，30年贷款现金流基本持平，40年会有盈余。利润本身是没有区别的。影响就是手头现金比较紧张的买家，还有就是年纪大的买家。一些人会选择放弃，一些人会选择放低自己的预算，从而降低风险。变相来讲，现金流的减少，降低了资金流入楼市的总量。30年跟40年对比，我觉得充其量降低了10-20％，且是个很缓慢的过程。
上面一条一条细细看来，其实这是一个很温和而注重实效的政策。自住买家没有被误伤。而年纪大的买家，政府以政策，来压制他们，促使他们谨慎投资，降低规模风险。其实，何尝不是给年轻人一个机会跟年纪大的，现金相对雄厚的买家竞争呢。

不要主观的说选民怎样怎样。９５％的组屋屋主是新加坡人。
你还是没有回答我的问题，到底怎样才是Ａｆｆｏｒｄａｌｅ。在新加坡，一个家庭收入低过1500的家庭，买政府新组屋3房或以下，可以拿到7万的津贴。2房，3房的组屋政府价10万，10几万，依然到处都是。这个是负担还是负担不起呢？

当人口放缓增长放缓的时候，这几年组屋，公寓已经完工很多，租金依然坚挺。如果有兴趣，去读读08年的早报，那时候就说，10年就是公寓的完工高峰期，结果呢？提高供应，减少需求，必然影响价格，但是，这个过程需要多久，尺度多大才为大，有谁知道？

为什么政府放弃申购率？
你了解这个政策的由来以及放弃的原因嘛？我写了好多了，兄台也来普及一下，大家共同学习。

很少混財版。一直觉得这里高人太多，写太多。感觉被人看笑话呢。班门弄斧啊。

全世界被美国玩死了。
老百姓被有钱人玩死了。

你要不怕累，翻翻我以前的贴子吧。我只是房地产中介，买卖没问题。分析嘛，不是我的专业。我老婆说的，多说多错，少说少错。 听老婆话的人会发财 -_-||

各位给指点下。
当下买债券的话，将来市场利率上调，手上的债券会不会跌啊？

不会天天被说三道四的。

那里才是正主。
或者＂既得利益＂集团势力较小。呵呵。