牛市即将结束，新加坡公寓价格会在2011见顶
写于2011年1月19日
2011年1月13日，新加坡政府再次调控房地产，通过两个主要管道为新加坡楼市降温。在新措施下，一年内就将房地产脱手，就必须支付相等于售价或市价16％的印花税率；持守单位超过一年但不到两年就转售，税率是12％；持守期超过两年但不足三年，税率是8％；持守期超过三年但不足四年，税率是4％。持守超过四年后才转售，则无须缴交印花税。在上一轮的降温措施中，在三年内转售房地产者，卖方印花税最高不到3％，在持守了三年后转售，卖方已无须支付卖方印花税。在房屋贷款顶限方面，手头上仍有至少一个未还清房贷项目的屋主，在买新房子时，可向金融机构贷款的顶限，也从目前的70％，减少到60％。
新加坡如此大规模的调控是始料不及的。其原因无外乎：1）2010年4季度，公寓涨幅仍然高于预期，从而是大家对于2010年9月的调控措施产生怀疑。涨价预期开始出现；2）新加坡大选将至，住房问题现在是焦点。现在是不惜一切代价来打压房价从而解决老百姓不满的时候。3）经济预期很好，赌场经济一片繁荣，此时正是打压房地产不会对经济产生致命影响。所以，政策就在此时出台了。4）低利息时代，大量热钱涌入房地产，房地产成了街头巷尾的热门话题，必须在泡沫破裂前进行干涉。
本人预感始于2006年的新加坡的房价上涨（尤其是公寓）正在一点点走到顶端。接下来一年房价上涨空间已经很小。一旦有风吹草动，房价可能会向下。
首先，让我们回顾新加坡房价历史。新加坡房价是有周期的。90年代的大涨结束于97年金融危机。然后就是IT泡沫破裂，SARS危机和经济低迷。直到2005年新加坡策划建赌场和重组经济后才开始复苏。但是房地产指数直到2010年下半年才达到97年曾经创下的高点。08年美国金融危机严重动摇了本地私宅市场，短暂大跌后，于09年年初快速复苏。本人曾经在09年8月预感HDB(组屋)市场由于供应不足和移民过多会大涨，所以写了《新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100eny7.html），极力奉劝大家赶快进场。历经5年的新加坡房地产牛市是该到调整的时候了。经过这两年大涨和快涨，新加坡房价正在到达了这一轮的顶端。
其次，新加坡政府调控已经过头。09年和10年的大涨致使很多人不满，政府开始大幅度调整移民政策和房屋政策。2011年1月13日的调整是极其严厉的。其严厉程度远远超过中国的历次调控。尤其的如此高的印花税使很多投资客不敢贸然进场。按照现在的政策，如果一年没有20%的涨幅，投资客根本无法获利。可是谁敢有这么高的预期？而且，一旦房价再次抬头，新政策会再次出来。新加坡接下来会加大卖地力度，同时移民政策依然很紧。届时，还会有供过于求的危险。
最后，新加坡政府已经下极大决心调控房价。印花税和首付提高，说明政府已经有很大决心调控房价。房价已经不允许再涨，至少在大选前是这样。所以，政府的决心保证了新加坡房价不可能再次抬头。在这种状况下投资新加坡公寓市场，已经看不到价值。
让我们大胆预测一下接下来新加坡私宅的走势：1）2011年上半年可能还会慢慢上涨，但是成交量会越来越小；2）2011年下半年会有新盘打折和优惠出来，慢慢拉低房价；3）一两年内由于利息上升或者不可预知事件，房价可能会掉头向下，彻底终结这轮牛市。4）最后，政府调整政策，把限制买房搞成鼓励买房，从而开始新一轮房地产周期。
相对于私宅市场，HDB市场本人依然相对乐观。这轮政策调整没有涉及HDB，而且HDB有真正需求做支撑。但是HDB上涨空间已经不可能像过去两年那么快了。可能在未来几年趋于稳定。但是下跌的可能性并不大。
这纯粹是本人预测。大家千万别认为我一直是忽悠大家赶快买房的。如果大家有这样感觉，本人深表歉意。过去两年我是发自内心真正看好新加坡组屋市场才那么乐观的。而现在我是在劝大家对于新加坡公寓投资要冷静，冷静再冷静。
那么未来的房地产投资机会在哪里？其实，本人一直认为中国的机会远大于新加坡。通过中新对比，我依然感觉中国房地产市场被低估了。正如2010年一样，接下来几年中国房地产的涨幅还会快于新加坡。相对于新加坡，中国的房价和租金都被低估了。中国的机会在哪里？本人认为是二线修地铁的城市，和一线城市的中心地带。大家可以看我09年8月写的http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100hhf5.html（对比新加坡，北京房价依然被低估了），本人到现在仍然坚持这个观点。
可以大胆预测，未来几年如果新加坡房价真的如本人预测的那样徘徊不前，新加坡的房地产价格将被北京，上海和深圳全面赶超。届时新加坡普通家庭财富会低于中国一线城市普通家庭财富。而中国二线城市会由于地铁等大规模建设而沿着一线城市过去几年房价上涨曲线上涨。届时千里迢迢来新加坡发展的中国人，会感到远不如当时留守中国的同学有钱和自信。所以，本人观点是新加坡的中国朋友如果现在还不到中国置业，到时候后悔莫及。千万不要因为在人在新加坡而丧失中国百年不遇的房地产良机。
2011年1月13日，新加坡政府再次调控房地产，通过两个主要管道为新加坡楼市降温。在新措施下，一年内就将房地产脱手，就必须支付相等于售价或市价16％的印花税率；持守单位超过一年但不到两年就转售，税率是12％；持守期超过两年但不足三年，税率是8％；持守期超过三年但不足四年，税率是4％。持守超过四年后才转售，则无须缴交印花税。在上一轮的降温措施中，在三年内转售房地产者，卖方印花税最高不到3％，在持守了三年后转售，卖方已无须支付卖方印花税。在房屋贷款顶限方面，手头上仍有至少一个未还清房贷项目的屋主，在买新房子时，可向金融机构贷款的顶限，也从目前的70％，减少到60％。
新加坡如此大规模的调控是始料不及的。其原因无外乎：1）2010年4季度，公寓涨幅仍然高于预期，从而是大家对于2010年9月的调控措施产生怀疑。涨价预期开始出现；2）新加坡大选将至，住房问题现在是焦点。现在是不惜一切代价来打压房价从而解决老百姓不满的时候。3）经济预期很好，赌场经济一片繁荣，此时正是打压房地产不会对经济产生致命影响。所以，政策就在此时出台了。4）低利息时代，大量热钱涌入房地产，房地产成了街头巷尾的热门话题，必须在泡沫破裂前进行干涉。
本人预感始于2006年的新加坡的房价上涨（尤其是公寓）正在一点点走到顶端。接下来一年房价上涨空间已经很小。一旦有风吹草动，房价可能会向下。
首先，让我们回顾新加坡房价历史。新加坡房价是有周期的。90年代的大涨结束于97年金融危机。然后就是IT泡沫破裂，SARS危机和经济低迷。直到2005年新加坡策划建赌场和重组经济后才开始复苏。但是房地产指数直到2010年下半年才达到97年曾经创下的高点。08年美国金融危机严重动摇了本地私宅市场，短暂大跌后，于09年年初快速复苏。本人曾经在09年8月预感HDB(组屋)市场由于供应不足和移民过多会大涨，所以写了《新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100eny7.html），极力奉劝大家赶快进场。历经5年的新加坡房地产牛市是该到调整的时候了。经过这两年大涨和快涨，新加坡房价正在到达了这一轮的顶端。
其次，新加坡政府调控已经过头。09年和10年的大涨致使很多人不满，政府开始大幅度调整移民政策和房屋政策。2011年1月13日的调整是极其严厉的。其严厉程度远远超过中国的历次调控。尤其的如此高的印花税使很多投资客不敢贸然进场。按照现在的政策，如果一年没有20%的涨幅，投资客根本无法获利。可是谁敢有这么高的预期？而且，一旦房价再次抬头，新政策会再次出来。新加坡接下来会加大卖地力度，同时移民政策依然很紧。届时，还会有供过于求的危险。
最后，新加坡政府已经下极大决心调控房价。印花税和首付提高，说明政府已经有很大决心调控房价。房价已经不允许再涨，至少在大选前是这样。所以，政府的决心保证了新加坡房价不可能再次抬头。在这种状况下投资新加坡公寓市场，已经看不到价值。
让我们大胆预测一下接下来新加坡私宅的走势：1）2011年上半年可能还会慢慢上涨，但是成交量会越来越小；2）2011年下半年会有新盘打折和优惠出来，慢慢拉低房价；3）一两年内由于利息上升或者不可预知事件，房价可能会掉头向下，彻底终结这轮牛市。4）最后，政府调整政策，把限制买房搞成鼓励买房，从而开始新一轮房地产周期。
相对于私宅市场，HDB市场本人依然相对乐观。这轮政策调整没有涉及HDB，而且HDB有真正需求做支撑。但是HDB上涨空间已经不可能像过去两年那么快了。可能在未来几年趋于稳定。但是下跌的可能性并不大。
这纯粹是本人预测。大家千万别认为我一直是忽悠大家赶快买房的。如果大家有这样感觉，本人深表歉意。过去两年我是发自内心真正看好新加坡组屋市场才那么乐观的。而现在我是在劝大家对于新加坡公寓投资要冷静，冷静再冷静。
那么未来的房地产投资机会在哪里？其实，本人一直认为中国的机会远大于新加坡。通过中新对比，我依然感觉中国房地产市场被低估了。正如2010年一样，接下来几年中国房地产的涨幅还会快于新加坡。相对于新加坡，中国的房价和租金都被低估了。中国的机会在哪里？本人认为是二线修地铁的城市，和一线城市的中心地带。大家可以看我09年8月写的http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100hhf5.html（对比新加坡，北京房价依然被低估了），本人到现在仍然坚持这个观点。
可以大胆预测，未来几年如果新加坡房价真的如本人预测的那样徘徊不前，新加坡的房地产价格将被北京，上海和深圳全面赶超。届时新加坡普通家庭财富会低于中国一线城市普通家庭财富。而中国二线城市会由于地铁等大规模建设而沿着一线城市过去几年房价上涨曲线上涨。届时千里迢迢来新加坡发展的中国人，会感到远不如当时留守中国的同学有钱和自信。所以，本人观点是新加坡的中国朋友如果现在还不到中国置业，到时候后悔莫及。千万不要因为在人在新加坡而丧失中国百年不遇的房地产良机。
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