A大的眼光自然时不必说了的。我向来是佩服的。最近总失眠，好多问题想不清，干脆上来续贴。
关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。
还是以lakeshore为例吧。
07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。
月租3200，一年38400。租售比是6.4%
开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。
净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600
年回报是 15600/138000 = 11.3%
现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧
月租3800，一年45600。租售比是4.56%
开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。
净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800
年回报是 38800/230000 = 16.8%
租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。
一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升�
(more...)
你按照持平的房价走势和上升的算可以这样算
目前房价和租金推高很明显有一个重要动因是n年来大量移民的进入，如果移民持续减少，则推动房价和租金上涨的一大动因就不存在了，想想看，高租金最大的收益是公民，然后pr，因为非公民和pr的ep，sp，wp大部分都买不起房，需要租房，而房主是公民或者pr。从经济学角度来说，资本总是流向利润高的地方，欧洲经济不佳，近几年美国也不佳，而金砖几国和亚洲的华人地区和国家相比而言表面上看着还不错，但是中国金融业大部分不开放，qfii额度太小，游资只能以热钱形势流入，所以只能在香港，新加坡等地明目张胆的推高各种价格。当然中国增发货币带来的流动性也很难出来，所以造成艺术品市场，邮票市场，非法期货市场的繁荣。对于新加坡来说，利率不重要，汇率更重要，在新加坡人的钱很多也是放在银行，利率很低，部分人敢于搏杀房地产，买房收租，不买房的人呢，这些钱银行拿去投资，收益率很高，而主要本地银行是谁的呢？公民分红的钱从哪里来呢？不要迷信所谓成本论，房地产的土地收益归谁呢？当然这样做是自然的，gov必须要积聚大量财物，游刃有余才能在金融危机或者说经济不好或者说通胀太厉害等情况下抗住。抗住什么呢？当然是汇率，汇率等于购买力，因为坡县本来也没有多少黄金。所具体点就是新加坡人创造的价值（我不想讨论比例）部分是政府拿走了，目的应该是国家发展，最重要的是刚才说的一点稳定汇率和购买力。
如果全球经济包括欧洲债务危机，中国gpd放缓，美国低增长同时发生，大家知道坡县一定不好受，以贸易，在加工，金融等为支撑产业决定的。尤其是如果遭遇全球性的自然灾害推动必需品上涨，此时，政府抗汇率（具体说对美元，人民币，黄金，欧元，日元，澳币，加币这几种主要贸易国，粮食国，矿产国）就非常重要。现在是欧洲债务危机爆发，中国铁定增长放缓，美国似乎有复苏迹象（现在难判断是否QE3),如果美国QE3,中国继续狂发货币，那么亚洲的房地产不能说红火，也可以说能撑一下。但是美国一旦否决QE3或者说一旦加息，全球的资本都会回流。现在中国的外汇占款下降很快，巨量美元从地上地下通道撤离中国，按照道理中国应该回收当初增发来稀释美元流入的人民币的，但是中国不敢，经济滞胀，流动性再一收，可以预见海口地产的悲剧必将重演，尤其是三线城市房奴们日子会异常难受，影响社会安定。
虽然新加坡政府是世界上最高效，廉洁，管理国家资产最好的政府之一，但是如果倾巢之下，焉有完暖，任何人投资都必须谨慎，并对自己负责，不能迷信任何组织或者个人的无敌性。如果你在坡1997年买的房，有的2007年解套，有的要2010年才解套，而且不算利息，只是房价回到买时候的价格。总之一旦美元大量回流，决策一定是保汇率，保民生，保通胀，实在扛不住，房价会还它自由，你可以理解是自由翱翔，也可以理解为自由落体。不要总想和香港比较，香港后面站着谁？当年危机的时候你可看到恒生HSBC股票超级无敌巨大的买单和托单。
我发此文仅作为一个提醒，别无它意，楼主最好按照房价跌百分之30,40，算算你的收益，算算可能的负资产的情况。我认识的几个台湾房奴朋友，现在台湾人很多不玩股票，不玩房子，那场金融危机，给他们的打击太大了，当你投入超出你能力的钱贷款买一个别墅，最后这个别墅的价格跌到只有半价的时候，你不说一生，半生都在给银行打工了。以房养老在一定时期是可以的，一代代现实否？
如果全球经济包括欧洲债务危机，中国gpd放缓，美国低增长同时发生，大家知道坡县一定不好受，以贸易，在加工，金融等为支撑产业决定的。尤其是如果遭遇全球性的自然灾害推动必需品上涨，此时，政府抗汇率（具体说对美元，人民币，黄金，欧元，日元，澳币，加币这几种主要贸易国，粮食国，矿产国）就非常重要。现在是欧洲债务危机爆发，中国铁定增长放缓，美国似乎有复苏迹象（现在难判断是否QE3),如果美国QE3,中国继续狂发货币，那么亚洲的房地产不能说红火，也可以说能撑一下。但是美国一旦否决QE3或者说一旦加息，全球的资本都会回流。现在中国的外汇占款下降很快，巨量美元从地上地下通道撤离中国，按照道理中国应该回收当初增发来稀释美元流入的人民币的，但是中国不敢，经济滞胀，流动性再一收，可以预见海口地产的悲剧必将重演，尤其是三线城市房奴们日子会异常难受，影响社会安定。
虽然新加坡政府是世界上最高效，廉洁，管理国家资产最好的政府之一，但是如果倾巢之下，焉有完暖，任何人投资都必须谨慎，并对自己负责，不能迷信任何组织或者个人的无敌性。如果你在坡1997年买的房，有的2007年解套，有的要2010年才解套，而且不算利息，只是房价回到买时候的价格。总之一旦美元大量回流，决策一定是保汇率，保民生，保通胀，实在扛不住，房价会还它自由，你可以理解是自由翱翔，也可以理解为自由落体。不要总想和香港比较，香港后面站着谁？当年危机的时候你可看到恒生HSBC股票超级无敌巨大的买单和托单。
我发此文仅作为一个提醒，别无它意，楼主最好按照房价跌百分之30,40，算算你的收益，算算可能的负资产的情况。我认识的几个台湾房奴朋友，现在台湾人很多不玩股票，不玩房子，那场金融危机，给他们的打击太大了，当你投入超出你能力的钱贷款买一个别墅，最后这个别墅的价格跌到只有半价的时候，你不说一生，半生都在给银行打工了。以房养老在一定时期是可以的，一代代现实否？
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