你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 20:20:20　 楼主　 关注此帖
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你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？

同时拥有2套房呢？

　

在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件

　

事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。

　

我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。

　

数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是

1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价）

2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价）


为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是：


1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， 利率2.6%


EC 首付为 172K， HDB 首付 81.6K 　 　相差擦拭差不多 91.4K

EC月付 　2754 　--- 也就是说， 家庭收入要10K/yue 　5年 60x 2754 = 165,240

HDB 月付 　1266 -- 月就是说家里只要有一个人收入4300. 就可以做屋主 5年 60 x 1266 = 75960


又一个相差 165240-75960 = 89280


以上相加 free cash 是 180K


税费 （ 860x3%-5400） - （408 选%-5400） = 27240


所以总cash节省 > 200K


这还没有算如果可以HLE,五年内的HDB有补贴，EC的管理费

　

虽然 200K 也许还不够你付condo 的首付，但作为月入10看的家庭，是不是还可以再存一点呢， 这样是不是比直接买EC更接近同时拥有2套房呢？

　

要想在房地产真正赚到钱， 自住房的增值不可以算的， (自住产业不算可投资资产，就是这么来的）， 一定要有两套以上的房屋才有可能。

　

特别在市场旺热的时候，千万要冷静， 看看，算算自己要什么， 适合什么， 每个人的情况也不同ing， 跟风，人云亦云， 很容易被误导啊。

　

为什么4房， 因为它是有最好的出租率和出租回报率， 搜了一下， 5房的和4房的月租差只有2-300， 而EA和5房的月租金差只有区区一百

　

这是我的算法和考虑， 仅供参考

　

打了这么多， 好累


　


　

该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2016-03-10 22:00:03。
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 20:53:21　 2楼
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在 cqb3172 的大作中提到：
楼主是否忘了【考虑买EC的买家，基本上都是已购有二手HDB在自住】这个事实
无差别， 因为不能同时拥有EC和HDB
如果条件许可，直接condo， why EC 多此一举，如果钱不够， downgrade， 2比1好，是我的基本想法

想当年，MOP只有两年半（转售），这个方法更容易实现
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 20:59:05　 3楼
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在 一米阳光 的大作中提到：
这个。。。买一个新的跟公寓差不多的ec，和买一个旧的hdb来住五年，差很多啊。
基本点是，怎么样最快拥有两套以上的房子-cash cow
买新EC买， 也许住着爽，想着爽， 谈着也爽， 但也许很久都难实现同时拥有两套房、。

那么在房地产市场， 基本无法产生cash --也许有人会说， 我卖了EC赚了钱买HDB呀， 要重新MOP， 或者租房等下跌， 那是办法吗？习惯吗？ 难！

5年说短不长， 说长不短， 但是5年5年又五年， 也许一辈子就过去了啊
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 21:01:39　 4楼
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在 cqb3172 的大作中提到：
那你算过没？等待EC的那几年时间，要付多少房租？
不懂你说什么？ 是附和我还是在质疑？
我是说不要买EC， 买转售的4房

你提醒了我，等EC的时间不算MOP， TOP才算， 那就更久了啊
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 21:34:00　 5楼
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在 cqb3172 的大作中提到：
与结论无关说的是你的出发点和算法不对 首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择 最后，你算EC的时候，漏算了等待EC期间，（如果没有自己的HDB）需要支出的房租！
是我看错了
为什么要租房等EC啊，我的基本点是不买EC，等什么呢？
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 21:37:09　 6楼
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在 小妖霖霖 的大作中提到：
看买家想要什么样的生活质量了，住二手HDB的生活质量和住新EC的还是不一样吧。要至少住五年，五年对买家来说很可能是要有小孩有女佣或者父母来照顾的。 以及根据杜老板的算法，应该是双SC拥有HDB+condo划算，SC+PR拥有2个condo（包含一个EC一个condo）划算。 和楼主的说法还是不矛盾的，只是不要一刀切了就行。每个人适合的选择都不一样。 p.s. 那么……千万别买车啊……十年至少少十万cash啊 T_T
矛盾吗？不会吧
这里的基本点就是，尽快以及用尽量低的成本同时拥有两套房

如果准备享受一套的， 不用讨论， 按承受能力，买最好的。。。
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-09 21:39:47　 7楼
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在 西东南北风 的大作中提到：
你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？同时拥有2套房呢？ 　 在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件 　 事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。 　 我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。 　 数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是 1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价） 2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价） 为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是： 1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， (more...)
自说自话
我好无语，是我的表达的问题，还是各位理解有差错呢？

认真想一想，这是一个问题。。。。
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 05:46:57　 8楼
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在 西东南北风 的大作中提到：
你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？同时拥有2套房呢？ 　 在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件 　 事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。 　 我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。 　 数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是 1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价） 2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价） 为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是： 1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， (more...)
再来自说自话， 为讨论方式，情绪化思维捉急啊
原以为huasinger都是文化人的地方，怎么讨论个问题这么情绪化，不经过脑子.

你说现金很多，他说现金多了不好，现金多了是不好（事实上，所有生意，投资的核心， 就是如何用尽可能少的现金流， 产生尽量多的安全回报），但没有现金您怎么买房？怎么买第二套房呢？而当你解释现金很重要， 他/她却说， 我们说的不是一回事， 真是一头雾水啊
至于现金多了会花掉。 买车浪费现金， 这个和讨论有关吗？木有啊， 我的天！

其实一楼的情况，如果你可以买，并且卖得起Sea Horizon的3睡房单位（110m2）， 但是买下blk480的4A （100m2）， 多出来的现金是超过500K！

用这500K， 5年（MOP)以后， 您是否可以愉快的买下第二套private condo呢？ 您在5年内的生活质量由于隔一条马路，小·10平米‘大幅’降低了吗？

可惜跟风的人太多， 机会也就多了起来。。。。

这不是秘不传人，更不是不可告人的秘密， 额呵呵
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 05:57:17　 9楼
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在 萧萧笑笑 的大作中提到：
你居然在讨论EC太不符合您的气质了 您不该是拥有condo三五套那种吗？吃惊了
我怎么觉得我是最适合谈的人呢？
没有利益冲突的第三方， 既不买卖祖屋，也不买卖EC， 纯粹财务安排和规划。

这是什么精神？这是GCZY精神吧。。。。。。

悄悄告诉您，其实我的几套房子都是这么来的， 多的时候有好几套， 现在只有两套（我的底线）， 但没有任何债务，没有任何债务，没有任何债务。
既然说炫富，那么就彻底吧。。。也许有一天， 会“说出我的故事”

我的基本点就是， 只有一套房自住， 没有资本回报，只有第二套以上的房子， 如果产生净现金， 就是会下蛋的金鸡母， 计算精确（不需要复杂），时机对了， 就很容易有第3套，第四套。。。。。

please get the point, focus on the point. 情绪化是投资， 也是人生只大忌之一
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 06:05:39　 10楼
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在 cqb3172 的大作中提到：
与结论无关说的是你的出发点和算法不对 首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择 最后，你算EC的时候，漏算了等待EC期间，（如果没有自己的HDB）需要支出的房租！
我的算法是不对， 为了防止喷子，故意简化了数字
　可是还是被不动脑筋的喷啊

真算的话，实际的现金差别会超过500K，


这样的话， 能不能愉快的买下一套了呢？


悠悠万事，为此为大，克己复礼。。。。呵呵

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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:09:08　 11楼
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在 功夫熊猫 的大作中提到：
楼主目测缺乏research技能～ 要比吧全到隔一条马路的ec vs hdb都搞一遍然后拉条差距直线～ 并计算sd 才知道是不是可以多出200k 且sd在较小范围波动 还要在同一个plot 画出不同面积的这样曲线 比如2房对比曲线 3房对比曲线 否则楼主的行为称之单个样本数值的炫耀贴 遥祝了
编,继续编
就是这样子的
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:13:18　 12楼
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在 solo_estoy 的大作中提到：
500k不是把租金算进去了1楼貌似不用租房啊 楼主数字这么乱就不要理财专家自居了
揭晓,500K是我乱说的,只是引导大家自己算算
呵呵呵
如果真算, 那么SeaHorizon的三房是1.01mil,而且10K的家庭贷款少于75万,首付现金增加, 月付也增加,同时税费也增加....5-8年后的差别就更大了......
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:19:41　 13楼
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在 西东南北风 的大作中提到：
你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？同时拥有2套房呢？ 　 在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件 　 事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。 　 我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。 　 数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是 1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价） 2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价） 为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是： 1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， (more...)
其实中介们也不要怕这种思维影响生意
1)这样想的人不多,虽然不复杂
2)这里和市场比影响力很小,微不足到,也不会有人信我的建议
3)如果可以和潜在客户在他的立场交流, 也许可以更多生意,基于信任--也许真有人舍EC买组屋, 佣金会少,但如果he buys your idea, 以后condo还是会和你买, 房子出租业让你做,因为你是真的为客户的理由着想.....

正能量满满啊.....
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:24:11　 14楼
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在 solo_estoy 的大作中提到：
你为什么assume人家会选贷不够80%的房子就为了拉大你的两个scenario的差距吗
歪楼,还是要撕?
前提看清楚,能买, 也买得起,想买却转低端, Sea Horizon 三房最低1.1mil, 我不是为了加大差价,只是说明差距,所以只用了200K, understand?

get the point,focus on the point, you can do it!

不要为了争论而争论,冷静
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:35:30　 15楼
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在 solo_estoy 的大作中提到：
两个数字没算清就不要比较了而且你这个命题已经很多人讨论过了 如果出于投资角度，肯定选组屋加公寓，不用算一大堆漏洞百出的数字也知道 但是买房的人还有很多其他考量，并不是只考虑钱。
买房的人,都是活雷锋
不考虑更有效的用钱?是不会考虑, 只会跟风吧? 呵呵,毒舌了
以我来坡10多年的经验, 坡人买房主要是看利润的,但不细心. 我的体会是,凡是推出EC的时期,都不是房产性投资的好时期,EC取消,机会转好,就这么简单
EC本来就是给夹心层的心灵鸡汤.安慰剂,至于中介公司的数字, 你懂吧....
无意说服谁,只是一家之言啊
得罪了
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 08:37:21　 16楼
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在 西东南北风 的大作中提到：
买房的人,都是活雷锋不考虑更有效的用钱?是不会考虑, 只会跟风吧? 呵呵,毒舌了 以我来坡10多年的经验, 坡人买房主要是看利润的,但不细心. 我的体会是,凡是推出EC的时期,都不是房产性投资的好时期,EC取消,机会转好,就这么简单 EC本来就是给夹心层的心灵鸡汤.安慰剂,至于中介公司的数字, 你懂吧.... 无意说服谁,只是一家之言啊 得罪了
所以，其实结论是
只有一套房子自住，是不可能在市场上获利的， 至少要多一套， 然后就会有很多套--如果机会好，又抓得住的话

that's the point
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 11:37:07　 17楼
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在 jiatong32 的大作中提到：
谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。
一个月1.2K贷款,为什么要5年就还完?
只要4000月薪的人就可以负担了(也就是说一个owner), 如果租出去,租金两千, 净现金800.
为什么要5年还完? 为了数字支持?

---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 jiatong32 的帖子 “谢谢小叶指出的政策”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_13472644
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 11:49:36　 18楼
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在 功夫熊猫 的大作中提到：
目测撕逼大战一触即发
错了就错了,咱们不撕
等他私下算算,想想就懂了
HDB新旧都有MOP, EC progressive payment, 连时间都没算进去,否则不是5年是8-9年了,MOP从TOP算起,(和private condo 的SSD不同) 不是从OTP算起
不解释,自己学习了解....
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 11:51:08　 19楼
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在 功夫熊猫 的大作中提到：
目测撕逼大战一触即发
猫猫作为网站员工,不要捣乱
正能量, OK?吼吼吼
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作者：西东南北风 (等级：7 - 出类拔萃，发帖：4084) 发表：2016-03-10 13:10:34　 20楼
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在 jiatong32 的大作中提到：
谢谢楼主的分析我觉得挺有道理的，我自己就于能买EC但是选择了HDB的夹心层，当时想的比较简单，买一套HDB花很少钱，五年后还清贷款再攒出第二套的首付难度不大，（其他考量方面比如地点差异，舒适度之差就不在此讨论了） 但是如果先上EC，五年后无论如何换不清贷款再攒出第二套首付。（政策跟第一套买HDB一样吧？） 但是我想提出一个问题：是不是先买新EC（我们算最少等个一年半就能TOP吧）期间租房按四万块算，等新EC住满五年MOP后卖掉，增值按15%算，80万的EC增值12万，扣除租房成本4万，剩8万盈余。上两套公寓，一大一小，大的自住，小的出租，小的按杜老板的70万算，双公民家庭首付16万，但之前如果买的HDB按你说的40万，首付9万，可能只差了16-9=7万，小公寓的租金和40万HDB的租金差多少呢？估算小公寓租金3000？HDB租金2200？公寓租户群好点，HDB租户群差点。 我的结论是感觉没太大差别，哪里说错了请指教。
没有房子的那个,可以贷80%啊
如果没有首期,什么都没有啊
薪水不够,可以用现金pledge啊
关键是思路啊,然后回根据自己的实际情况选择决定.

不看条件,没有前提,没有想法,反对,反对, 有什么意义, 又有什么用!

---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 jiatong32 的帖子 “因为买HDB再买公寓的话”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_13472844
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