华新 - 【房】投资二套公寓到底划算不划算？

【房】投资二套公寓到底划算不划算？

问个问题啊~

朋友有一套组屋，想投资买一个1房或者1房+1书房，大概500尺左右的公寓，目的是为了出租赚租金，因为二套要交ABSD12%还要加SD3%，差不多要多交15%给政府~

在买得起的前提下，这样的投资到底划算不划算呢？

1. 贷款25年，25年后，这个公寓是否会增值？CAPITAL GAIN?

2. 目前疫情期间，公寓出租率如何？盛港后港淡滨尼一带，这样500尺的，大概租金能租到多少一个月？1500？1700？

3. 每月公寓的管理费等是自己出？还是租户出？

4. 以投资角度来看，这个投资面临的风险在哪里？亏不亏？

等待大佬们的意见~~ 撒花~~谢谢~~

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在如果重新来过的大作中提到：

【房】投资二套公寓到底划算不划算？问个问题啊~ 　朋友有一套组屋，想投资买一个1房或者1房+1书房，大概500尺左右的公寓，目的是为了出租赚租金，因为二套要交ABSD12%还要加SD3%，差不多要多交15%给政府~ 　在买得起的前提下，这样的投资到底划算不划算呢？　 1. 贷款25年，25年后，这个公寓是否会增值？CAPITAL GAIN? 2. 目前疫情期间，公寓出租率如何？盛港后港淡滨尼一带，这样500尺的，大概租金能租到多少一个月？1500？1700？ 3. 每月公寓的管理费等是自己出？还是租户出？ 4. 以投资角度来看，这个投资面临的风险在哪里？亏不亏？　等待大佬们的意见~~ 撒花~~谢谢~~该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2020-10-08 22:00:07。该帖荣获当日十大第4，奖励楼主12分以及18华新币，时间：2020-10-09 22:00:02。该帖荣获当日十大第10，奖励楼主1分以及1华新币，时间：2020-10-13 22:00:16。 (more...)

税确实是有点亏

但是ABSD不会取消的话，就变成了固定成本，不管房价涨跌都还是要交这个税，也没有办法啊。

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在如果重新来过的大作中提到：

哦~

那水电煤气费是租户出还是房东出呢？

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在如果重新来过的大作中提到：

这个明白。。

股票太没意思了，当韭菜当够了。。。再不碰了

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在如果重新来过的大作中提到：

没有说三年呀

贷款25年~我说25年后。。。长期投资的那种~

除非中途真的好价钱，不然就是收租金过日子那种~划算？巨亏？

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在如果重新来过的大作中提到：

谢谢

小白谢过。。。

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在如果重新来过的大作中提到：

大道至简

我觉得灰常有道理。算一下哈~

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在如果重新来过的大作中提到：

不知道PROPERTY TAX 每年多少钱呢。。。

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在如果重新来过的大作中提到：

是的，没有正向现金流

但是应该尽量往正向靠拢才是~

大概算了一下月供2200，租金（如果租的出去的话)1700，就这样都缺口500了。

还有管理费+房产税，预估600一个月

所以负1100元左右

不过感觉这个算法好像又有点什么地方不对。。。这个算法，买个屋子租出去，有租金反而是亏本生意么？

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在 uranus 的大作中提到：

以租养贷已经不太可能除非贷款不多，先算算能不能以租养息。算一下收入和支出。收入只有租金。支出包括楼上提到的印花税、物业税、管理费、中介费和维修费用，还有产生的租金所得税。如果以投资角度，还要算上首付和印花税那笔钱损失的未来价值。我自己算完，连当房东的欲望都没有了，真治愈。　 (more...)

哈哈哈哈

对的，必须算。。。我看我也得算清楚点治愈一下

以租养息哈，嗯嗯。得算算，灰常好。

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在 vitesse 的大作中提到：

我一直好羡慕有这样的好朋友即使自己不知道也会去论坛帮忙问。

你们要笑死我

朋友啊～有时候也是队友～有时候是老公～

玩的时候是队友，养我的时候是老公～

一般合作投资项目时，我就当他是朋友，免得期待越大失望越大～

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在功夫熊猫的大作中提到：

你算的不对利息部分和管理费才是缺口来源本金部分大概率不是

对

所以我算了一下

贷款45万，利息按1.5来算=每个月560
管理费 230每个月

所以这一部分就是$790元

这一部分如果不能由租户承担的话，那这一部分就是房东的真正的成本，（还不包括本金现在投资所产生的利息）是这个意思吗？

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在 rjm 的大作中提到：

以租养息还是ok的吧如果连息都不能cover，那就真的不值得投资了。

以租养息实在是有点。。。

就像是操着卖白粉的心，赚的还不如买白菜的钱。。

刚刚赶紧算了下，息差不多一个月560左右，算是能养，但是确实很纠结。

其实坦白说，我们有投资在国内一个小小房产，就是因为无贷款，所以投资回报率差不多有9%，个人觉得还是挺高的。

所以激荡起在新加坡复制相同实验的这个想法。

但是因为要贷款，这个息。。。可以换成吸血的吸了~

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在 life_note 的大作中提到：

既然你说是长期投资，你租二十年后房子可以按二十年后的市价再卖出去，这怎么能算亏本生意。当然，如果你把这看成失去了这二十年把这笔钱投资在回报率更高的项目上的机会，确实是可以把它看成亏本。

是长期。。

但是还在分析中。。。

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在 befaster 的大作中提到：

貌似第二套房投资前景不理想但是，为啥还是有很多人要买呢？都在赌房产增值吗？

因为新加坡钱存银行实在是不值钱

不要听人家鼓吹买股票~ 买股票的日子是学会脏话最多的时候~
不要听人家吹捧基金~ 毕竟基金经理都靠大家养着呢~

所以，虽然二套房不理想，但是起码值得想一想，哎，万一想到了什么点是自己没有考虑到的呢，毕竟房产抗通胀还是不错的。

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在 uranus 的大作中提到：

你的国内9％投资回报率是用现在的还是你当初的房价计算？你的主题是现在进场。很多2011年前进场的国内或坡都是不错的

本文主题就是看看坡坡这里二套划算不

反正感觉坡币不好赚！很南赚！

结论：ABSD+利息 = 不划算，非常不划算

要是政府取消ABSD该多好。。。。。

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在 kusubudo 的大作中提到：

还是组屋回报高十几万买的组屋是一百多万买的公寓租金一样，所以楼主可以考虑住公寓租组屋，这样就不纠结了。

组屋挺好的

谢谢，我没纠结要住哪里，我觉得住哪里我都挺开心的。

纠结的点在于，我朋友（也就是我老公）觉得买房投资好，（比较老旧|刻板的投资思维），我也没在新加坡买过二套房，所以我才思考了一些问题并提问，当然本贴很多群友也给了很多很好的意见，丰富了我对本地二套房的很多知识，补充了很多没有考虑到的成本知识，私下自己计算了多次投资回报率等加减乘除。

不懂啦，反正可能没事干，真的跑去看看房也有可能，然后才能站在朋友的立场，好好的给我的挚友分析利弊。

此贴也差不多啦，就借用回你的帖子总结下我的看法哈~之后我就不回帖啦哈~有兴趣的你们继续讨论吧

总结：ABSD+利息=不划算（可能能全款买房的可以另做考虑）

祝大家都理财顺利成功~能不吝赐教分享的，我都去点赞~

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在 IT_Specialist 的大作中提到：

想都不用想，绝对不划算如果仔细考虑各项税费和成本后，根本不可能有正向收益的，除非是你找到一个 rare gem，未来会有很大的capital gain，不然完全就是在赔本赚吆喝，只是名下多一套房产，多点自豪感仅此而已。

对的

在新加坡贷款+ABSD二套房，真是不划算！超级不划算！

不过房产概念和理财产品的意义还是不一样的，不可相提并论

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在 JULIN易的大作中提到：

正确的做法是卖掉组屋，夫妻两人分头各买一套公寓。这样就可以避开ABSD

有很多钱的话是可以啊

还可以不贷款，全款买两个~没利息岂不是更爽？

但是~就是那个但是咯~

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