房屋经纪这个行业的持续存在，一直让经济学者大惑不解。在这个数码化经济时代，人们仍通过传统房屋经纪买卖屋子，有些经纪仍沿用传统商业模式来营销，落后的行销手法与当今科技时代格格不入。

最近收到一份房屋经纪寄来的售房传单，卖的项目标榜高智能家居生活，室内门锁、家电、窗帘、空调等都是无触碰式操控，就连缴付公寓管理费、预定公寓设施等服务都可通过APP一指搞定，住户可享有全数码化的高效率公寓生活体验。

令人纳闷的是，如此前卫的公寓设计概念，竟然使用如此耗纸又耗力的落伍市场营销方式。我国早已步入数码化经济，但房地产交易的运作怎么还如此传统？

今天，房地产行业产业链的上下游，若还没成功数码化转型加强竞争力，多半都已被市场颠覆得无容身之处。例如，房地产业上游的家具零售业、室内设计和装修业等都频频上线或全渠道经营。

就连传统不过的建筑业，也已迅速走出劳工密集的运作模式，大量采用建筑信息模型，以三维技术来从事设计、审核、做工程预算等，提高生产力并减少浪费。与此同时，预制建筑科技和三维数码建造的普及化，也大大压缩施工时间和人力资源。

这两年来因疫情的冲击，发展商也纷纷采纳三维虚拟的导览科技，让买家足不出户也能远程看房，沉浸式地体验项目室内到室外的设计与空间。新私宅项目开盘，也一改以往现场抽签、选屋、购屋的流程，通过直播以及视频电话会议进行。即使是繁琐的交易行政程序，买家和发展商都能在线上进行，直到双方签字成交。

那房地产业下游的房屋经纪市场这一块，是否也跟上时代力争上游，还是固步自封呢？

房价居高不下、房屋需求保持强劲，再加上受疫情冲击上扬的失业率，使到本地房屋经纪近两年迅速增加。2020年，即使面对疫情暴发还是增加了326名，到了2021年1月已突破3万名。2022年1月，房屋经纪人数同比增加6%或2015名，达3万2414名。

从数据看来，2021／2022年的房屋经纪人数可说恢复到2013／2014年高峰期的水平。两个高峰期的新私宅交易量相当接近，虽然2013年全年售出的1万4948个单位比2021年的1万3027个略胜一筹。

值得深思的是，相隔近10年的两个高峰期，交易量不分伯仲，经纪人数也旗鼓相当，这是否意味了市场生产力不见有多大提升？当然，交易量受当时的新项目供应影响，部分经纪也同时在做转售私宅、组屋或租赁及其他商业房地产买卖等。与此同时，新私宅单位的平均佣金却从几年前的1%至2%迅速涨至目前的3%左右或更高。

根据房地产代理理事会（CEA）网站公布的数据，截至今年1月，本地共有1102家房屋经纪公司，三大经纪公司加起来的经纪人数已占市场的七成，由此可见，三大经纪公司有相当的能力垄断市场，左右市场佣金走势。

多年以来，三大公司不断扩大经纪队伍作为竞争策略，他们的心态是人数越多，实力越强。这种竞争策略在本地劳动力短缺和老龄化的情况下，还可行吗？市场真的需要那么多房屋经纪吗？

这些问题，自由市场的机制自有答案。

市场上的经纪人数濒临饱和、房价和交易佣金居高不下，这个时候是否有利于更多房地产科技（Proptech）展开颠覆行动？尤其自去年12月新一轮降温措施推出后，今年初似乎出现拐点，这是否也形成一个让“颠覆者”趁虚而入的时机？

虽然房价趋高，但发展商的利润却因不断高涨的地价、建筑成本及经纪佣金继续被压缩，他们或许也期望“颠覆者”带来新均衡，缓解成本压力。

市场颠覆其实并非坏事，它可提高行业效率，让消费者和业者受惠。若干年前，股票经纪、二手汽车经纪、保险经纪等不也曾在他们各自的行业中拥有一席之地？市场颠覆把这些经纪从产业链淘汰后，交易费用开始下降、消费者享有更直接的服务，这对市场整体运作可说利多于弊。

长期以来，房屋经纪这个行业的持续存在，一直让经济学者大惑不解。在这个数码化经济时代，人们仍通过传统房屋经纪买卖屋子，有些经纪仍沿用传统商业模式来营销，落后的行销手法与当今科技时代格格不入。外国一些学者已在研究，这个旧有模式的生命力，到底还能坚持多久。

房地产业没有房屋经纪行吗？房地产是资产类别中体积最庞大、价值最昂贵的，一般人进行买卖时，都需要经纪确保交易能顺利达成和以最好的价钱成交，以保障利益。或许正因为这些因素，这个行业才能生存至今。

然而，当经纪佣金额达到引爆点，交易成本高得让人难以负荷时，市场料将出现更多网上房地产交易平台，买卖双方能借助科技找房看房，比较房价，获取房屋资料等，并能以更透明、更实惠、更直接的方式进行交易，省却“中间人”的代劳与“佣金”，到时房屋经纪行业传统的“游戏规则”极可能被颠覆，而利用大批房屋经纪，以及耗纸又耗力的营销方式或许也将结束。

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