【房】现在是否应该卖掉旧公寓，重新买入新公寓投资？2010年购入二手公寓一套，两房，自住几年后因为种种原因买了第二套自住。
当时为了避免多余税率，和老公做了de-coupling，现在四年bonding快满，想着要不要把这套快20年的公寓卖掉，重新买一套投资？
现在这套公寓出租，由于地点很好，不愁租。在目前市场状况下，租金相对于当时买价，扣除一切手续费，有4%的回报率。
想卖的原因是这套公寓是99年，虽然地段好，担心再过几年脱手会更加困难
犹豫的原因是，卖完后租售回报率肯定不如现在这套强，我们两口子也没有太多的投资渠道，势必还是要再买一套，继续出租，但这么一买一卖折腾的时间和各种手续费，是否值得？
希望大家可以给些意见。
[Jojo0606 (1-20 14:12, Long long ago)]
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要不要卖坐等高人回复，但是回报率感觉lz算的有问题应该是用现在的租金，除以现在的房价（可以是估价）。
假设你是70w买房的房子，现在扣除其他费用一年可以给你带来的收入是2.8w，相对于当时的房价来说，回报率是4%。
但是我们假设说现在这个房子涨到100w了，也就是说你卖了之后可以拿到100w的cash（暂不考虑税费问题），那么事实上这套房子的回报率应该是2.8%。
如果你拿这100w，再去买一个新的房子（也不考虑税费的话），你的要求如果要达到总房价的4%回报率可能很难实现，但是达到2.8%则不然。而70w的4%和100w的2.8%，你的收入其实是没有变化的。
[小叶女贞 (1-20 14:21, Long long ago)]
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买买买~~[功夫熊猫 (1-20 14:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
这个真不懂回报率的算法应该有多种,看你关心哪一种
通常中介说的算法,实际上都不好用[华生之友 (1-20 14:37, Long long ago)]
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(引用 小叶女贞:要不要卖坐等高人回复，但是回报率感觉lz算的有问题应该是用现在的租金，除以现在的房价（可以是估价）。
假设你是70w买房的房子，现在扣...)恩，这么分析来也对，不能对比之间的价格。就是说除非找到更好回报率的项目
否则收入不变的话，还折腾啥呢
中间还有各种税率和手续费~[Jojo0606 (1-20 14:40, Long long ago)]
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真是在哪儿都能看到大神的爪印啊；）[Jojo0606 (1-20 14:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
如果是我，就卖了买新的选新的项目的时候综合考虑升值空间和出租回报率
相信新盘就算目前租售比低几年过后租金收入+升值会完爆老公寓
[走走 (1-20 14:46, Long long ago)]
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(引用 Jojo0606:恩，这么分析来也对，不能对比之间的价格。就是说除非找到更好回报率的项目
否则收入不变的话，还折腾啥呢
中间还有各种税率和手续费~)我的意思是，换个思路看问题比如说，你现在这个房子，入手70w，价值100w，回报率是2.8%，但是因为房龄马上要20年，可以预见到今后脱手会变得困难，房租可能会相对的下降。
但是如果卖了这个房子，换一个刚top的，假设地点几乎没有改变，出租还是很容易，然后仍然价值100w，回报率仍然是2.8%，可以预见到今后十年之内租金都会很稳定，脱手也不会有问题。
因为不知道你的身份和其他情况，所以税费方面都没有计算进去，具体的肯定要你自己来计算。只是说，考虑上面说的这种假设，虽然你没有额外花钱，但是把资产翻新成了一个更优质的。[小叶女贞 (1-20 14:51, Long long ago)]
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了解。感谢宝贵意见主要和老公都是怕折腾的人，所以拖到现在才考虑这个问题。
我们都是公民，就按照正常交税，除了seller stamp duty外，其余都是正常手续的费用。
看来还是得折腾一下 ;-)[Jojo0606 (1-20 15:01, Long long ago)]
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99年的公寓就是这点不好地点是不错，且还有继续升值空间，唯独这个年龄是硬伤。
感谢意见[Jojo0606 (1-20 15:04, Long long ago)]
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房子会不会 en bloc如果房子有机会en bloc 我觉得还是可以再持有一下。 [本文发送自华新手机Wap版] [yunxuan (1-24 20:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
不知道呢没有了解过enblock方面的讯息，怎样的屋子会被enblock？
或者有什么什么网站可以查政府可能会enblock的区域？
[Jojo0606 (1-25 16:15, Long long ago)]
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(引用 Jojo0606:不知道呢没有了解过enblock方面的讯息，怎样的屋子会被enblock？ 或者有什么什么网站可以查政府可能会enblock的区域？ )Enbloc潜力主要与重建后的增值有关增值主要由地点和容积率(plot ratio)的增长空间决定的。如果当前建筑的容积率比master plan上低很多，那就比较有Enbloc潜力了，但这也只是潜力而已。 [本文发送自华新iOS APP] [流风回雪 (1-25 18:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 Jojo0606:不知道呢没有了解过enblock方面的讯息，怎样的屋子会被enblock？ 或者有什么什么网站可以查政府可能会enblock的区域？ )我也不知道哪里有这类信息一般这种老屋租金好，地段好，投入又少，确实是比较好的投资，而且风险也不大，如果楼主有holding power，一直拿到en block应该很有得赚。但是如果卖掉，填些钱买个好一点，新一点的也不是不可行，但是投入大，月供高，万一经济下行，租金不保，房价又跌，可能就不是那么好的投资了。最近房市不好说，建议先观望观望，除非看到自己理想的房子，否则还是先hold这套比较好。 [本文发送自华新手机Wap版] [yunxuan (1-25 18:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
出租不愁租 卖了干什么？自住的都有了还折腾啥呀 [本文发送自华新iOS APP] [缤纷乐2014 (1-25 19:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
@haidaoyu 大神给讲一下？估计是说不要折腾了。[滚雪球 (1-26 7:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 滚雪球:@haidaoyu 大神给讲一下？估计是说不要折腾了。)我自己的都没弄明白，不敢乱讲 @ Jojo0606关于旧房子买卖时机版上真正的专家（大叔一名）是这么说的：
http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_13692769
觉得挺适合lz的情况（想换掉的房子20多年了，一买一卖也不需要出SSD 和 ABSD）
我自己就输入左倾冒险主义激进派： 如果lz第二套房子把学区房问题解决了，可以根据自身家庭情况（1，按lz描述夫妇都只知道、只喜欢房产投资，2，TDSR如果不是问题）再物色一套投资房产。（如果双方都是公民，再卖第二套应该要付5%的ABSD,但是考虑现在的市场行情开发商给的折扣应该可以抵消这部分ABSD了，好好选说不定还真能捡到白菜）； 如果近几年还要考虑折腾学区房，那就最好先不要折腾持币观望。（期间如果乃不知寂寞，可以试试REIT）[haidaoyu (1-26 9:00, Long long ago)]
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谢谢谢谢我最近都没关注过房市，就是前几天中介打电话问我谈租客续约的事情时候问了一下有没打算卖
再才忽然想起来这个事情。。。[Jojo0606 (1-26 10:50, Long long ago)]
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这不有点担心过些年想卖的时候太老，卖不动了么~~[Jojo0606 (1-26 10:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
感谢分享。不过您这意思是再折腾一套？我们还真没想过这个选项。
目前的屋子就是学区房，除非娃争气能考上GEP转到更好的学校，小学六年基本不用折腾了。
以现在房市的情况，再买一套值得么？不过，这样一下子就真回到赤贫时代了。。。
[Jojo0606 (1-26 10:58, Long long ago)]
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